Dla Wandy nadszedł szczęśliwy dzień. Jej ukochany zaproponował wspólne zamieszkanie. Zdecydowali, że to Wanda wprowadzi się do Kamila ze względu na większy metraż i lepszy dojazd do pracy. Pojawiło się zatem pytanie: co z mieszkaniem Wandy. Sprzedawać szkoda, może najlepiej wynająć.
Wanda jest szybka do działań, nie lubi bezczynnie czekać. Cyk, cyk zrobiła zdjęcia, weszła na portal ogłoszeniowy, migiem zrobiła opis i tak oto dotarła do wysokości czynszu najmu.
Ile wpisać? – zastanawia się Wanda – żeby ładnie wyglądało i żeby szybko się wynajęło i już przynosiło zyski. No dobra nie ma co dumać! Siup! – wpisała pierwszą kwotę, która przyszła jej na myśl.
Mieszkanie rzeczywiście wynajęła szybko, bo zainteresowanie było bardzo duże i nawet lokatorów ma bezproblemowych, ale zadowolona nie jest. Dochody z najmu nie spełniają oczekiwań Wandy. Wydawało jej się, że to powinno przynosić więcej pieniędzy. Co zatem poszło nie tak? Jak oszacować składowe czynszu najmu i ustalić jego właściwą wysokość?
Solidna analiza kosztów
Wynajmowanie mieszkania to działalność, która tak jak biznes, opiera się na analizie przychodów i rozchodów. Innymi słowy, ustalając ile z najmu może nam zostać w kieszeni musimy najpierw obliczyć nasze faktyczne koszty, a jest ich wbrew pozorom nie mało.
Sprawdzi się tu metoda banalna – kartka i ołówek, a jeśli ktoś woli tabelka w Excelu. Następnie bardzo sumiennie wpisujemy wszystkie ponoszone na mieszkanie wydatki.
Będą to:
- czynsz, który płacimy spółdzielni lub wspólnocie
- raty kredytu hipotecznego, jeśli mieszkanie jest nim obciążone
- koszty sprzątanie klatki schodowej, jeśli mamy taką usługę
- opłata za miejsce parkingowe/garaż
- koszt wykupienia polisy ubezpieczeniowej
Gdy lokator już jest
Te koszty ponosimy z racji użytkowania naszych mieszkań, ale oddanie mieszkania w najem jest sytuacją zgoła odmienną i wymaga kolejnych nakładów:
- warto wstawić w drzwiach wejściowych dodatkowy zamek lub przynajmniej taki z wymiennymi wkładkami,
- większa liczba lokatorów to kilka kompletów kluczy do dorobienia (niby drobiazg, ale przy dwóch trzech zamkach może to dać okrągłą sumkę),
- koszty sprzątania, jeśli chcemy mieć absolutna pewność, że mieszkanie będzie gruntownie sprzątane przynajmniej raz w miesiącu, możemy zaproponować wynajęcie firmy sprzątającej
użytkowane mieszkanie może wymagać drobnych remontów lub napraw, te kosztujące do 100 zł z reguły obciążają najemcę, ale może się zdarzyć, że wezwany do przecieku hydraulik zaleci wymianę wanny czy brodzika kabiny prysznicowej, a wtedy nie ma rady, koszt obciąża właściciela.
Kiedy lokatora szukamy
Wymienione powyżej wydatki powstają kiedy już mamy lokatora, ale aby go zdobyć też trzeba ponieść stosowne nakłady:
- opłacenie ogłoszeń na portalach internetowych, oczywiście można skorzystać z opcji bezpłatnych, ale może to oznaczać utonięcie w setkach ofert i długie, długie czekanie na klienta
- przygotowanie mieszkania do najmu, sprzątanie, odświeżanie, dokupienie mebli, akcesoriów, dodatków. Dobrze jeśli mamy czas i umiejętności, aby sprostać temu sami, nieraz jednak trzeba zlecić wykonanie tych prac odpłatnie, a koszt materiałów, na przykład farb zawsze pozostaje po naszej stronie
Ile tego jest, chcesz się złapać za głowę! A to jeszcze nie koniec, bo są jeszcze dwie kategorie kosztów, nazwijmy je koszty cykliczne i koszty awaryjne cykliczne to takie, które co jakiś czas trzeba ponieść. Należy do nich na przykład malowanie ścian, raz na kilka lat trzeba to zrobić, żeby mieszkanie wyglądało dobrze.
Rynek najmu bardzo się profesjonalizuje i mieszkania często przypominają te z katalogów salonów meblowych. Możliwe więc, że cyklicznie trzeba będzie dokonywać małych redekoracji, żeby utrzymać się w trendach. Z kosztami awaryjnymi mamy do czynienia, gdy spotka nas zdarzenie losowe: najemcy zniszczą nam mieszkanie, zostaniemy zalani przez sąsiada, długo będziemy czekać na nowego najemcę, a koszty trzeba ponosić. Na takie okoliczności dobrze jest mieć poduszkę finansową, która najlepiej budować właśnie z zysków z najmu.
Badanie lokalnego rynku najmu
Kiedy uświadomimy już sobie, ile to wszystko, naprawdę, kosztuje czas, aby poznać realia naszego lokalnego rynku najmu. Zorientować się z kim konkurujemy, jakie są średnie ceny najmu w naszym mieście. Podczas tej analizy warto zwrócić uwagę na takie parametry jak:
- metraż
- lokalizacja
- standard wykończenia
- grupa docelowa na jakiej nam zależy
Niezależnie od tego, jak duże koszty ponosimy, cena czynszu najmu musi być adekwatna do naszej nieruchomości i realiów rynkowych.
Odpowiedź na pytanie: Czy mogę na tym zarobić?
Kiedy mamy za sobą dwa pierwsze kroki można zmierzyć się z pytaniem: czy mogę na tym zarobić?
Jeśli mieszkanie ma wolną hipotekę, jest świeżo po remoncie i praktycznie od ręki nadaje się do wynajęcia, to po uwzględnieniu niezbędnych kosztów może przynieść dochód. Oczywiście w ramach widełek cenowych właściwych dla lokalnego rynku najmu. Wtedy do kategorii kosztów należy dodać podatek.
Bywają jednak sytuację, kiedy traktujemy mieszkanie jako wieloletnią inwestycję, a jego zadaniem jest jedynie pokrywanie kosztów. Najczęściej dotyczy to mieszkań kupionych na kredyt. Wtedy należy uznać, że wyjście na zero jest rozwiązaniem optymalnym, a wszelkie nadwyżki finansowe to miły bonus.
Podsumowanie
Gdyby Wanda podeszła do kwestii czynszu najmu wolniej i bardziej skrupulatnie dowiedziałaby się, że chcąc szybko przyciągnąć potencjalnych najemców, zaniżyła cenę w stosunku do walorów swojego mieszkania. A lwią część dochodu z najmu zjadają niedoszacowane koszty. Nie tylko Wanda wpadła w tę pułapkę. Właściwe oszacowanie kosztów czynszu najmu wymaga rozległej wiedzy i doświadczenia. Jednak orientacja w rynku nieruchomości jest niezwykle czasochłonna, dlatego warto powierzyć tę kwestię specjalistom. Nikt nie zna się lepiej na tych sprawach od agentów nieruchomości. Współpraca ze sprawdzoną agencją zaoszczędzi Ci pieniędzy, trudu i rozczarowań.
Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.
