“Eksmisja lokatora”, te dwa słowa mogą ściąć krew w żyłach właścicieli mieszkań na wynajem. Nasze pojęcie o eksmisji lokatora jest zazwyczaj dość mgliste. Wiemy, że wśród tej mgły czai się zło i trudności. Z reguły jest też tak, że “nakaz eksmisji” traktujemy jak bajkowe: i żyli długo i szczęśliwie. W praktyce zaś, droga do zdobycia tytułu egzekucji to wędrówka po stromych schodach, a samo przeprowadzenie eksmisji można porównać do wspinaczki wysokogórskiej. Kiedy, jak i za ile wyjaśniamy w niniejszym tekście.
Czym jest eksmisja lokatora?
Eksmisja nie jest pojęciem stricte prawniczym. Nie znajdziemy go w kodeksach i ustawach. To określenie potoczne, dobrze dla wszystkich zrozumiałe. Eksmisja lokatora oznacza, ni mniej, ni więcej, odzyskanie władztwa nad lokalem, do którego mamy tytuł prawny. Innymi słowy zwrot mieszkania do ponownej dyspozycji właściciela (lub osoby uprawnionej), czyli opróżnienie lokalu. Z tym sformułowaniem zetkniemy się w literaturze prawnej i ustawodawstwie.
Kiedy dochodzi do eksmisji lokatora?
Konieczność eksmisji lokatora może zajść w trzech przypadkach, kiedy:
- lokal zostaje zajęty przez kogoś samowolnie (mówimy wtedy o “dzikim” lokatorze lub lokatorach)
- najemca nie opuszcza lokalu, mimo wygaśnięcia umowy najmu
- lokator użytkuje mieszkanie nie płacąc za nie
Niezależnie czy osoba znajdująca się w naszym mieszkaniu, nigdy nie miała praw, aby w nim zamieszkać, czy też powołuje się na nieaktualną już umowę, aby postąpić zgodnie z przepisami i nie narobić sobie dodatkowych kłopotów, musimy wszcząć procedurę eksmisyjną.
CZYTAJ RÓWNIEŻ “To ja wezwę policję!”, czyli lokator, właściciel, służby mundurowe i co może z tego wyniknąć
Podstawa prawna eksmisji lokatora
Podstawy prawne do eksmisji lokatora zawiera Kodeks Cywilny. Artykuł 222 paragraf 1 mówi wyraźnie:
“Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”
Zapis ten odnosi się bezpośrednio, do wspomnianego już wcześniej, rozumienia eksmisji lokatora, czyli odzyskiwania władztwa nad lokalem, do którego mamy tytuł prawny.
Jak uzyskać tytuł egzekucji?
Tytuł egzekucyjny do eksmisji lokatora możemy uzyskać na dwa sposoby:
- w drodze postępowania przez sądem (zwykła umowa najmu)
- poprzez zawarcie umowy najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest bardzo korzystne dla właściciela mieszkania. Wiąże się wprawdzie z dodatkowymi kosztami i wizytą u notariusza, ale zdecydowanie upraszcza i przyspiesza uzyskanie tytułu egzekucyjnego.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości
Podobnie rzecz ma się z najmem instytucjonalnym, przy czym należy zaznaczyć, że jest to rozwiązanie tylko dla niektórych. Chodzi tu o osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali na cele mieszkaniowe.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Najem instytucjonalny – dla kogo?
Jeśli stosunek najmu został zawarty w postaci zwykłej umowy najmu, postępowanie sądowe, w przypadku konieczności eksmisji lokatora, jest nie do uniknięcia.
Najczęstsze przyczyny eksmisji lokatora
Do najczęstszych przyczyn eksmisji lokatora należą:
- zwłoka w zapłacie czynszu (długotrwała)
- niewłaściwe zachowanie lokatora (rażące, uporczywe i utrudniające funkcjonowanie sąsiadom)
- brak prawa do użytkowania lokalu (mieszkanie “na dziko”)
CZYTAJ RÓWNIEŻ Najemca nie płaci czynszu, co mogę zrobić?
Postępowanie eksmisyjne krok po kroku
Krok pierwszy to skierowanie do lokatora wypowiedzenia umowy najmu, koniecznie w formie pisemnej. Jeśli lokator przebywa w mieszkaniu mimo wygaśnięcia umowy, czynnikiem inicjującym proces eksmisyjnym jest fakt zakończenia umowy. W przypadku “dzikiego lokatora” początkiem jest stan faktyczny, czyli samowolne zajęcie nieruchomości oraz brak uprawnień do jego użytkowania.
Jeśli lokator nie podejmie żadnych działań zmierzających do wyprowadzki, jako krok drugi wystosowujemy wobec niego żądanie opróżnienia lokalu. Także w formie pisemnej.
W przypadku, gdy i to zawiedzie, w trzecim kroku jesteśmy zobowiązani do podjęcia mediacji lub innych form pozasądowego rozwiązania sporu. Podejście takie jest podyktowane dwoma przyczynami. Kodeks Postępowania Cywilnego w artykule 187, dotyczącym danych wymaganych w pozwie, jasno wskazuje na:
“informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia.”
Tyle w kwestii wymogów prawnych. W wymiarze praktycznym, warto sięgać po polubowne rozstrzygnięcie sporu, bo bywa ono po prostu skuteczne. Wiele osób, wobec zagrożenia procesem i wszystkim, co się z nim wiąże, będzie wolało spakować manatki i wyprowadzić się.
Jednak nie zawsze się tak dzieje, dlatego też, jeśli porozumienia nie da się osiągnąć pozostaje krok czwarty, czyli skierowanie sprawy do sądu. Etap ten może być długotrwały, ponieważ proces rządzi się swoimi prawami. Sąd będzie na kolejnych posiedzeniach badał sprawę. Przeanalizuje dokumenty, wysłucha stron i powołanych świadków. Pełnomocnicy zainteresowanych mogą grać na czas, przytaczać kolejne okoliczności i dowody.
Pozostaje jeszcze czynnik ludzki, raz lokator pomyli terminy i nie stawi się, innym razem właściciel mieszkania zachoruje akurat w dniu rozprawy. Sędziowie i świadkowie też ludzie, miewają pogrzeby, delegacje, problem z opieką nad dziećmi. Jednym słowem może to potrwać miesiące, albo z większym prawdopodobieństwem, lata. Zanim udamy się do komornika muszą się zdarzyć jeszcze dwie rzeczy: orzeczenie o eksmisji oraz uprawomocnienie się wyroku.
Prawo do lokalu socjalnego
Prawomocny wyrok sądu, nakazujący eksmisję lokatora jest pierwszą bitwą w wojnie o odzyskanie mieszkania. Na razie właściciel ma w ręku tytuł egzekucyjny, ale do pożegnania feralnych najemców droga jeszcze daleka.
Sąd może bowiem orzec eksmisję z prawem do lokalu socjalnego. Lokal taki przyznaje gmina, a czas oczekiwania na niego, zwłaszcza w dużych miastach to, znowu, kilka lat. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, na koniec 2020 r., w całym kraju na mieszkanie socjalne czekało prawie czterdzieści trzy i pół tysiąca gospodarstw.
Prawo do lokalu socjalnego mają:
- kobiety w ciąży
- małoletni
- osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz osoby sprawujące nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkujące,
- obłożnie chorzy
- emeryci lub renci spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
- osoby posiadające status bezrobotnego
- osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
Ponadto, zgodnie z zapisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Eksmisja lokatora – opróżnianie mieszkania w praktyce
Kiedy nadchodzi TEN dzień, że nasi lokatorzy mają nowy adres i naprawdę się wyprowadzają, jesteśmy na ostatniej prostej. A ona również może być wyboista. Na początek komornik wyznacza termin samodzielnego opuszczenia mieszkania przez osobę eksmitowaną.
Jeśli lokator nie zastosuje się do tego zalecenia komornik może podjąć wszystkie niezbędne czynności mające na celu usunięcie go z mieszkania, w tym użyć środków przymusu. Naturalne jest w tej sytuacji zwrócenie się o pomoc do policji, ta jednak nie zawsze, a raczej zazwyczaj, nie ma wolnych patroli. Komornicy mają na to swoje sposoby, te jednak rozwiązują jedynie problem usunięcia lokatorów, a co z ich rzeczami?
Tych jest sporo, dużo lub cały ogrom, pamiętamy przecież, że od zaistnienia pierwszych problemów do faktycznej eksmisji lokatorów minęło kilka lat. Ktoś kogo usuwa się z mieszkania siłą, zapewne nie będzie chętny do pakowania. Rynek i na to ma swoją odpowiedź. Komornicy wspópracują z firmami przeprowadzkowymi, które sprawnie radzą sobie z opróżnianiem mieszkań. A za swoje usługi wystawiają odpowiednie rachunki.
Nie będzie chyba niespodzianką, że honorarium firmy przeprowadzkowej pokrywa właściciel mieszkania. Teoretycznie jest to wydatek obciążający eksmitowanego lokatora, ale po pierwsze, za wykonaną usługę należy się zapłata. A po drugie do eksmisji doszło dlatego, że ktoś chciał mieszkać u nas za darmo, a wyprowadzki nie chciał i nie planował, a już na pewno nie ma na nią środków.
Jeszcze dwa lata temu, koszt opróżnienia mieszkania zamykał się, w przybliżeniu, w kwocie trzech tysięcy złotych (na czas pandemii możliwość eksmisji została całkowicie zniesiona). Do tego należy doliczyć również honorarium komornika. Nie wspominając o wydatkach poniesionych na koszta sądowe, wynagrodzenie pełnomocnika oraz utrzymywanie niepłacącego lokatora (opłata czynszu spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty oraz rachunki za media, o ile nie zostały przepisane na najemcę).
CZYTAJ RÓWNIEŻ Przepisanie liczników na najemcę, tak czy nie?
Podsumowanie
Śmiało można powiedzieć, że eksmisja lokatora to prawdziwa droga przez mękę. Jest niezwykle stresująca, trwa długo i może kosztować małą fortunę. Popularne powiedzenie mówi, że profilaktyka jest lepsza niż leczenie, dlatego najlepiej zabezpieczać się zawczasu. Dobrze zweryfikować potencjalnego najemcę. Zawrzeć najem w korzystnej dla właściciela mieszkania formie (najem okazjonalny). Słuchać rad doświadczonych osób (agent nieruchomości).
Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.
