W zeszłym tygodniu spotkałam się z panią Żanetą, która chciała wynająć mieszkanie i prosiła mnie o pośrednictwo w najmie. Spodziewałam się, że załatwimy sprawę w 40 minut. Standardowo: oględziny mieszkania, wykonanie zdjęć i wypełnienie formularza. Jednak spędziłyśmy ze sobą około 1,5 godziny, ponieważ wdałyśmy się w dyskusję o kaucji, a jest to temat rzeka, a na dodatek budzi sporo kontrowersji, zarówno w wśród najemców, jaki i wynajmujących. Początkowo pani Żaneta była sceptyczna:
Nie wiem brać kaucję czy nie brać? Czy to mnie w ogóle jakoś zabezpieczy? I czy nie za dużo z tym zachodu?
Kaucja przy wynajmie mieszkania: zdecydowanie brać
W przypadku wynajmowania mieszkania kaucja spełnia kilka funkcji:
- ma zabezpieczyć nas finansowo na wypadek strat, czyli zniszczenia lub uszkodzenia wyposażenia mieszkania lub samego lokalu albo nieopłacenia przez najemcę rachunków
- pozwala szybko zweryfikować uczciwość oraz sytuację finansową naszych potencjalnych najemców. Jeżeli już na etapie opłacenia kaucji zaczną się problemy i negocjacje, nie wróży to nic dobrego
- stanowi dla najemcy motywację, aby dbać o powierzone mu w użytkowanie mienie, ponieważ od tego jaki będzie stan mieszkania zależy czy odzyska swoje pieniądze (w całości lub częściowo)
Kaucja przy wynajmie mieszkania – w jakiej wysokości
Dobrą praktyką, korzystną z punktu widzenia wynajmującego jest pobieranie kaucji w wysokości dwóch lub trzech wysokości miesięcznego czynszu. Wynika to z potencjalnego szacunku strat. W idealnym świecie najemca płaci nam czynsz za ostatni miesiąc najmu, opłaca faktury za media za czas użytkowania mieszkania, po czym zdaje lokal, który uległ jedynie naturalnemu zużyciu. Wtedy oddajemy mu kaucję, podajemy sobie ręce i rozchodzimy się z uśmiechem, każde w swoją stronę.
Jednak rzeczywistość może okazać się zgoła inna. Najemca może nie zapłacić ostatniego czynszu, w myśl zasady “wzięli kaucje, to będzie za ostatni miesiąc”, może też nie uregulować należności za media i w najgorszym wypadku zniszczyć wyposażenie mieszkania. Taki scenariusz oznacza dla wynajmującego stratę, bo za rachunki i naprawy płaci z własnej kieszeni.
Kaucja często stanowi poważną barierę dla potencjalnych lokatorów, już wtedy, kiedy wynosi równowartość miesięcznego czynszu najmu, bo oznacza to, że za pierwszy miesiąc muszą zapłacić podwójnie. Kaucja wyższa niż miesięczny czynsz okazuje się często przeszkodą nie do przeskoczenia dla przeciętnego Kowalskiego.
Ostatecznie wysokość kaucji zależy najczęściej od warunków rynkowych, profilu naszego klienta i czasu jaki dajemy sobie na zawarcie umowy. Wynajęcie luksusowego apartamentu na biuro dla wziętej kancelarii prawnej daje duże szanse na wysoką kaucję. Jeśli wynajmujemy M3 studentom, należy się nastawić na kaucję “pojedynczą”, czyli równowartość jednomiesięcznego czynszu. Tak czy siak kaucje pobrać trzeba, tak ze względów finansowych jak i psychologicznych.
Kaucja przy wynajmie mieszkania – czy to mnie zabezpieczy
Odpowiedź, tak jak w większości przypadków, brzmi: to zależy.
Kaucja to zawsze jakaś rezerwa finansowa, która może pokryć nasze ewentualne straty, a może je po prostu zmniejszyć. To być może niewiele, ale zawsze coś. Kłopot polega na tym, że w przypadku zniszczeń ich koszt może być niemal nieograniczony. A koszt ich usunięcia zależy w dużej mierze od zaradności i pomysłowości właściciela mieszkania.
A co właściwie może się stać, że mi tapicerkę na wypoczynku zaciągają na przykład? – dociekała pani Żaneta
Stać się może wiele, bo pomysłowość lokatorów praktycznie nie zna granic, oto kilka przykładów, o których słyszałam od właścicieli mieszkań, w ciągu wielu lat mojej pracy zawodowej:
- ustawienie grila w mieszkaniu na panelach, skutek powypalane dziury w podłodze
- gaszenie papierosów na blatach mebli np. stołów, komód, szafek
- powyrywanie karniszy ze ścian, efekt otwory odsłaniające cegły
- rozbicie płyty indukcyjnej
- połamanie mebli, najczęściej łóżek
- trwałe poplamienie parapetów i stolarki okiennej
- poobtłukiwanie białego montażu
Dla właściciela mieszkania takie zniszczenia stanowią poważny problem, a faktyczną wysokość strat i stopień ich pokrycia przez kaucje mogą regulować głównie przez własną elastyczność i kreatywne podejście.
Kaucja przy wynajmie mieszkania – wycenianie strat i sposoby naprawy zniszczeń
W przypadku szacowania strat doradzam stosowanie metody ekwiwalentu. W największym uproszczeniu, polega ona na tym, że sprawdza się ceny przedmiotów ekwiwalentnych do tych, które uległy uszkodzeniu lub zniszczeniu. Dla zobrazowania, jeśli lokatorzy połamali łóżko, sprawdzamy w sklepach internetowych ceny łóżek podobnej klasy (mogło to być najtańsze łóżko z popularnej meblowej sieciówki lub limitowana seria z drogiego salonu meblowego). Stosujemy ceny katalogowe. Podobnie w przypadku zniszczonej podłogi, sprawdzamy ile kosztowałaby jej wymiana uwzględniając: materiały (panele wraz z podkładem) oraz koszt robocizny.
Taki szacunek przedstawiamy lokatorowi. Znane są mi przypadki wynegocjowania pełnej kwoty, sporo przekraczające wysokość kaucji. Są one jednak rzadkie i wymagają dużych umiejętności i sporo szczęścia. Alternatywną metodą naprawy szkód jest zaproponowanie najemcy, żeby naprawił je na własny koszt i we własnym zakresie. Jest to jednak ryzykowne, bo efekt takich napraw nie musi nas zadowolić. Może być z niego więcej szkody niż pożytku. Najczęściej kończy się na przewidywalnym dialogu:
Co to dla pani za problem, pojedzie pani i kupi nowe łóżko – mówi lokator.
To może pan pojedzie, kupi, przywiezie i zmontuje, skoro to nie problem – odpowiada właścicielka.
No wie pani, ale to musiałbym pojechać – oburza się lokator.
Praktyka uczy, że pozapieniężne koszty ponoszone przez właścicieli mieszkań na rzecz ich urządzania i utrzymania w nich dobrego standardu są bardzo przez innych niedoceniane.
Metoda ekwiwalentu jest najkorzystniejsza z punktu widzenia właściciela, bo przewiduje wymianę zniszczonych rzeczy na nowe. Bez ponoszenia dodatkowych kosztów, szybko i wygodnie. Zdarza się jednak, że ktoś jest złotą rączką i ma dryg do wyszukiwania okazji. Takie umiejętności pozwalają dużo oszczędzić. Jeśli zdecydujemy się pomalować zniszczone meble, kupić powystawową płytę indukcyjną lub używane łóżko w dobrym stanie.
Podsumowanie
Oj dobrze pani mówi – pochwaliła mnie pani Żaneta – to wpiszmy kaucje w wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu. Jak będzie trzeba to poczekam dłużej na najemcę, ale nie chcę mieć potem kłopotów!
Kaucje zdecydowanie brać trzeba, i jeśli tylko mamy taką możliwość, warto by była ona wyższa niż miesięczny czynsz najmu. Jest to poduszka finansowa na wypadek strat, a jednocześnie może uchronić nas przed nieuczciwym, nieodpowiedzialnym lub niewypłacalnym najemcą i zaoszczędzić nam wiele kłopotów w przyszłości.
Cieszę się, że przekonałam panią Żanetę, chętnie pomogę i Tobie.
Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.
