Najem instytucjonalny ma na celu lepszą ochrona osób, które zajmują się wynajmem mieszkań. Choć w wielu rzeczach jest zbliżony do najmu okazjonalnego, ma też cechy, które czynią to rozwiązanie wyjątkowym. Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, jak to zrobić oraz czy warto? Na te i wiele innych pytań odpowiadamy w dalszej części artykułu.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości
Najem instytucjonalny, kiedy warto go rozważyć?
Z panią Aldoną współpracuję od kilku lat. Początkowo wynajmowała tylko swoje panieńskie mieszkanie. Potem doszło to, które odziedziczyła po dziadkach ze strony ojca. A kiedy w krótkim czasie odziedziczyła lokal po dziadkach ze strony matki oraz kawalerkę swojej niezamężnej i bezdzietnej ciotki musiała podjąć ważne życiowe decyzje.
– Zarządzanie czterema lokalami zabiera mi coraz więcej czasu, ale nie to jest najgorsze. Ciągle mam w tyle głowy jakie to jest ryzykowne. Już z jednym lokatorem można mieć spore kłopoty. A z czterema to lepiej nie mówić. Bez przerwy martwię się, że coś się stanie – zwierzyła mi się ze swoich zmartwień pani Aldona.
– A czy rozważała pani najem instytucjonalny – spytałem.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynajem mieszkania, bezproblemowy dochód pasywny czy ostra jazda bez trzymanki
Najem instytucjonalny podstawy prawne
Najem instytucjonalny jest reguluje Ustawia o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Obok zwykłego najmu i najmu okazjonalnego, jest trzecim rodzajem wynajmu przeznaczonym dla bardzo konkretnej grupy wynajmujących.
Najem instytucjonalny co to?
Najem instytucjonalny to prawo, które przysługuje właścicielom mieszkań na wynajem, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych.
Możliwość najmu instytucjonalnego może być zrealizowana tylko wtedy, jeśli lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Podmioty wynajmujący lokale usługowe bądź handlowe podlegają wykluczeniu z tej formy najmu.
Najem instytucjonalny dla kogo?
Jak już wspomnieliśmy najem instytucjonalny jest skierowany do ściśle określonej grupy. Może z niego skorzystać:
- osoba prawna
- jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną,
która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań
Najem instytucjonalny niezbędne warunki
Aby można było mówić o najmie instytucjonalnym muszą być spełnione następujące warunki:
- umowę najmu należy zawrzeć w formie pisemnej, w formie aktu notarialnego
- mieszkanie można wynająć tylko i wyłącznie w celach mieszkaniowych
- umowę trzeba zawrzeć na czas określony z wyraźnym wskazaniem daty jej wygaśnięcia
- wynajmujący musi być osobą prawną lub organizacją
- jako załącznik do umowy obowiązkowe jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, bez wskazywania lokalu, do którego się przeniesie
Najem instytucjonalny a Urząd Skarbowy
Najem instytucjonalny nie musi być zgłoszony do Urzędu Skarbowego w formie deklaracji. Ponieważ wynajmowanie mieszkania lub mieszkań jest przedmiotem działalności gospodarczej, dochody z tego tytułu zostaną w sposób automatyczny rozliczone, jako dochody przedsiębiorstwa.
Kaucja przy najmie instytucjonalnym
Najem instytucjonalny pozwala uzależnić ewentualne zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji. W ten sposób zabezpiecza właściciela mieszkania i ułatwia weryfikację wypłacalności i uczciwości potencjalnego lokatora.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Jak zweryfikować wiarygodność i wypłacalność najemcy?
Kaucja pobiera się celem pokrycia ewentualnych strat i kosztów i nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu najmu za mieszkanie (chodzi o wysokość czynszu w dniu zawarcia umowy najmu mieszkania).
CZYTAJ RÓWNIEŻ Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?
Najem instytucjonalny zalety dla Wynajmującego
Część zalet najmu instytucjonalnego została już wymieniona. Wpłacenie kaucji, jako warunek niezbędny do zawarcia umowy jest bardzo korzystne dla właściciela mieszkania. Również zawarcie umowy u notariusza jest nie bez znaczenia dla przebiegu najmu. Do aktu notarialnego przystąpią tylko osoby traktujące umowę poważnie i gotowe się z niej wywiązać. Obecność notariusza przy zawarciu transakcji, w powszechnym rozumieniu, przydaje umowie większej rangi.
Jednak najważniejsze jest to, że w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmujący ma szansę na szybkie uzyskanie tytułu egzekucyjnego do eksmisji kłopotliwego lokatora. Dzieje się tak za sprawą oświadczenia najemcy, w którym deklaruje, że poddaje się egzekucji, zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. Ponadto potwierdza, iż zdaje sobie sprawę, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Najem instytucjonalny to szybsza eksmisja
Dzięki temu można uniknąć postępowania eksmisyjnego przed sądem, co oznacza ogromną oszczędność czasu i nerwów. Można wtedy przeprowadzić uproszczoną procedurę eksmisyjną. Jeśli po wygaśnięciu umowy lokator nadal zajmuje mieszkanie, wynajmujący doręcza mu pismo z żądaniem opróżnienia lokalu. Jeżeli lokator nie spełni żądania, po upływie 14 dni właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po pozytywnym rozpatrzeniu przez sąd wniosku, sprawę można skierować bezpośrednio do komornika.
Szybkie i proste uzyskanie tytułu egzekucyjnego oraz brak obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego są w przypadku najmu instytucjonalnego zaletami nie do przecenienia. Zabezpieczają interesy właściciela lokalu dając mu do ręki gotowe narzędzia do rozwiązania najtrudniejszych problemów.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Najemca nie płaci czynszu, co mogę zrobić?
Podsumowanie
Pani Aldona nie zastanawiała się długo. Najem instytucjonalny był tym czego szukała. Założyła firmę zajmującą się wynajmem mieszkań. Pieniądze z czynszu pozwoliły jej zrezygnować z nielubianej pracy biurowej. Czas wolny od obowiązków w swoim przedsiębiorstwie wykorzystuje na rozkręcenie pracowni ceramiki artystycznej, o której od dawna marzyła. Jest też dużo spokojniejsza, bo nie obawia się problemów z dzikimi lokatorami. Serdecznie podziękował mi za pomysł z najmem instytucjonalnym podkreślając, że rada kogoś doświadczonego jest na wagę złota.
Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.
