W wynajmowaniu mieszkań biorą udział dorośli ludzie, więc każdy odpowiada za siebie. Ale czy na pewno? W praktyce odpowiedzialność za lokatora i jego działania ponosi właściciel mieszkania. Mogą wyniknąć z tego naprawdę poważne i trudne do rozwiązania kłopoty. A w najlepszym wypadku wynajmującemu przysługuje regres.
Odpowiedzialność za lokatora czyli odpowiedzialność cywilna za szkody
Prawo cywilne definiuje regres jako prawo zwrotu zapłaty za inną osobę. Obejmuje również żądanie o zwrot za dokonane zapłaty oraz odszkodowania za szkody poniesione. Jest używany do wszystkich zdarzeń podczas, których powstały jakiekolwiek odpowiedzialności wobec osoby trzeciej mówi o tym art. 376 Kodeksu Cywilnego.
Oznacza to tyle, że jeśli doniczka spadnie z parapetu naszego mieszkania uszkadzając stojący na ulicy samochód lub w wyniku awarii pralki zalni zostają sąsiedzi to właściciele mieszkania zostaną pociągnięci do odpowiedzialności. Ponoszą też finansową odpowiedzialność za lokatora. To wynajmujący pokrywa straty. Prawem właściciela jest wystąpić z regresem do najemcy. Ale, po pierwsze, jest to refundacja wydanych już środków. A po drugie, bywa trudne, żmudne i nie zawsze się udaje.
Odpowiedzialność za lokatora wobec dostawców mediów
Jeśli chodzi o prąd i gaz to odpowiedzialność za lokatora może naprawdę zaboleć. Ba, wręcz zrujnować. Jeśli nie przepiszemy na lokatora liczników, jest on wolny od odpowiedzialności finansowej za zużywaną energię. A na wynajmującym ciąży obowiązek zapewnienia mu jej, nawet jeśli najemca przestanie płacić czynsz.
Dzieje się tak dlatego, że przepisy prawne zabraniają odcięcia najemcom mediów nawet, jeśli zalegają z opłatami lub mieszkają na dziko (Ustawa o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego). To może spowodować sytuację, w której będziemy musieli płacić z własnej kieszeni rachunki za media w dwóch mieszkaniach. Jak się przed tym ustrzec piszemy w artykule:
CZYTAJ RÓWNIEŻ Przepisanie liczników na najemcę, tak czy nie?
Odpowiedzialność wobec spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej, sąsiadów
Jeśli lokato okaże się kłopotliwy, głośny, lekceważący obowiązujące w danym budynku normy i przepisy, możemy być pewni, że i sąsiedzi i zarząd nieruchomości zechcą o tym porozmawiać. Z właścicielem mieszkania, oczywiście. Bo kto inny jak nie właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za jego lokatora.
Doświadczył tego Paweł, którego lokatorzy zameldowali się w wynajmowanym mieszkaniu i zniknęli. Wymeldowania powinien dokonać sam zainteresowany, ale wobec jego nieobecności, to na właścicielu mieszkania ciąży ten obowiązek. Wymaga on jednak podania: przyczyny wyprowadzki, daty wyprowadzki oraz obecnego miejsca pobytu lokatorów. Paweł nie miał do powiedzenia nic w tej sprawie. Do potwierdzenia, że lokatorzy faktycznie zniknęli została zaangażowana policja.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Lokator widmo, czy można się przed nim zabezpieczyć?
“Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, […]”. To treść Art. 144 Kodeksu Cywilnego
Weronika, która wraz z narzeczonym wynajęła jego mieszkanie, dowiedziała się o tym od sąsiadów regularnie wnoszących skargi na niemożliwy do zniesienia zapach hinduskiego curry.
Maria miała bardzo nieprzyjemną rozmowę z zarządcą budynku, po tym jak mieszkańcy nabrali podejrzeń, że lokatorki Marii uprawiają prostytucję.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynajem mieszkania, bezproblemowy dochód pasywny czy ostra jazda bez trzymanki
Pani Kowalska została wezwana przez wspólnotę mieszkaniową do uspokojenie swoich lokatorów. Mieli oni włoski związek i uwielbiali hałaśliwe awantury z wyzwiskami, tłuczeniem szkła i przewracaniem mebli.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Jak miłosne perypetie Twoich najemców mogą rzucić cień na Twoje życie
Odpowiedzialność za lokatora a odpowiedzialność karna
Mówi się, że nieznajomość prawa nie zwalnia z konsekwencji jego nieprzestrzegania. Dlatego dobrze wiedzieć, że odpowiedzialność za lokatora może się dla właściciela mieszkania wiązać z odpowiedzialnością karną. Chodzi głównie o to czy właściciel:
- ma świadomość, że w jego mieszkaniu ma miejsce nielegalna działalność
- pomaga w prowadzeniu tej działalności
- czerpie z nielegalnej działalności korzyści
ale także:
- czy mógł łatwo się o tej działalności dowiedzieć
- czy zrobił coś by to nielegalnych działań nie dopuścić
Oto kilka historii, których bohaterowie mieli nieprzyjemności z powodu niezgodnych z prawem poczynań swoich lokatorów. Wiktor wynajął mieszkanie dwóm mężczyznom, którzy czerpali korzyści majątkowe z nielegalnego hazardu w postaci automatów do gry. Wiktorowi groził zarzut pomocnictwa (artykuł 18 Kodeksu karnego) gdyby udowodniono mu, że świadomie wspierał przestępstwo oferując swoje mieszkanie na jaskinię hazardu.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynająłem lokal pod nielegalną działalność – czy odpowiadam za to karnie?
Zarzut kuplerstwa ryzykowałaby pani Bernadetta, gdyby kontynuowała umowę najmu z lokatorkami, które okazały się pracownicami agencji towarzyskiej. Art. 204 Kodeksu Karnego § 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, nakłania inną osobę do uprawiania prostytucji lub jej to ułatwia, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. Skoro zaś o profesji nowych sąsiadek huczała kamienica, utrzymywanie przed organami ścigania, że było to trudne do odkrycia dla właścicielki, mogłoby nie zdać egzaminu.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynająłem mieszkanie pod agencję towarzyską
Podobnie rzecz ma się w przypadku posiadania przez lokatora i/lub sprzedaż narkotyków. Znana mi pani stomatolog została wezwana na komisariat w celu udzielenia wyjaśnień czy wie coś o podejrzanej działalności, czy jej nie ułatwia, i czy nie czerpie z niej zysków.
CZYTAJ RÓWNIEŻ “To ja wezwę policję!”, czyli lokator, właściciel, służby mundurowe i co może z tego wyniknąć
Aby mówić o popełnieniu przestępstwa, trzeba udowodnić sprawcy świadomy zamiar. Mamy tu do czynienia z klasyczną sytuacją: słowo przeciw słowu. Wprawdzie trudno niewinnemu i nieświadomemu niczego właścicielowi mieszkania udowodnić, że celowo złamał prawo, ale z drugiej strony, udowodnienie, że tak nie było też do łatwych nie należy.
Podsumowanie
Jak pisaliśmy nieraz, wynajem mieszkania do dziedzina bardzo specyficzna. Kwestia odpowiedzialności za lokatora nie należy tutaj do wyjątków. Właściciel mieszkania odpowiada za najmującego i jego działania niemal jak za własne czyny. Choć to trudna sytuacja pozostaje się z nią pogodzić. Dołożyć wszelkich starań, aby dobrze wybrać mieszkańca naszego lokum i zapewnić sobie w tym wszelkie możliwe wsparcie (np. doświadczonego agenta nieruchomości).
Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.
