Na jaką umowę się zdecydować: na zwykłą umowę najmu czy na najem okazjonalny? Jest to pytanie, które rozważa wielu właścicieli mieszkań. Która lepsza? Jeśli i Ty się nad tym zastanawiasz, przeczytaj ten artykuł. Przyjrzymy się w nim obu formom umów, omówimy ich wady i zalety, prześledzimy ich konsekwencje prawne i praktyczne.
Przed tytułowym dylematem stanęli również Inga i Mateusz. Właśnie wykończyli dom pod miastem i sfinalizowali przeprowadzkę, jednak ze względu na dzieci, które ani się obejrzą, będą się wybierać na studia, postanowili zatrzymać dotychczasowe mieszkanie.
Decyzja o wynajmie wydawała się oczywista, ale o formie umowy już nie. Inga, która w domu odpowiadała za kwestie administracyjne, słyszała już wielokrotnie o najmie okazjonalnym, ale nie do końca wiedziała “z czym to się je”. Zanim więc postawiła tę kwestię na naradzie rodzinnej, postanowiła poczytać.
Najem okazjonalny co to?
Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego zawarte są w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego należy spełnić następujące warunki:
- właściciel mieszkania musi być osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali
- umowa jest zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat
- umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego
- najemca musi złożyć oświadczenie o dowolnym poddaniu się egzekucji oraz opuszczeniu lokalu po zakończeniu umowy (oświadczenie w formie aktu notarialnego)
- najemca ma obowiązek wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji
- najemca musi przedstawić oświadczenie osoby mającej prawa do wymienionego w poprzednim punkcie lokalu, o wyrażeniu zgody przez tę osobę, na zamieszkanie najemcy i wszystkich osób z nim zamieszkujących w jego lokalu (podpis na oświadczeniu musi być potwierdzony notarialnie)
- umowa taka, aby utrzymać charakter umowy najmu okazjonalnego, musi zostać zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu
Hmmm, zastanówmy się – pomyślała Inga biorąc kartkę i ołówek – przeanalizujmy sprawę.
- Po stronie wad wpisała:
dużo zachodu w związku z formą notarialną umowy - dodatkowe koszty (opłata notarialna)
- problem z przekonaniem najemcy do takiej formy umowy
- aby ją wypowiedzieć, najemca musi nie płacić przez 3 miesiące, do tego dochodzi miesiąc wyznaczony mu na spłatę, czyli 4 miesiące bez pieniędzy na wynajmującego
W kategorii zalety:
SZYBKIE UZYSKANIE TYTUŁU EGZEKUCYJNEGO W RAZIE KŁOPOTÓW
Cztery do jednego…Ale ten jeden to wielka rzecz!
Zwykła umowa najmu
- Dla pełnego obrazu sytuacji Inga zapoznała się również z warunkami zawarcia zwykłej umowy. Za jej zalety uznała fakt, że:
do jej podpisanie nie trzeba wzywać notariusza - nie wymaga dodatkowych dokumentów i opłat
- najemcy nie powinni mieć oporu przed podpisaniem takiego dokumentu
- okres realizacji wypowiedzenia jest o miesiąc krótszy niż w najmie okazjonalnym (2 miesiące zaległości i 1 miesiąc do wezwania do zapłaty)
Po stronie wad znalazło się tylko jedno:
WYMÓG SĄDOWEGO ZDOBYWANIA NAKAZU EGZEKUCJI
Najem okazjonalny – nie ważne ile zainwestujesz, ważne ile sobie oszczędzisz
Uzbrojona w swoje notatki Inga zwołała Mateusza i dzieci na naradę rodzinną. Klara i Leopold tradycyjnie gapili się w swoje telefony, ale nie ulegało wątpliwości, że we właściwym czasie zechcą wypowiedzieć swoje zdanie. Mateusz zapoznał się z przygotowanymi przez żonę notatkami.
Z tego co tu napisałeś, to wynika, że najem okazjonalny ma same wady, a zwykła umowa same zalety, to o czym tu gadać? – zapytał Mateusz
Jeśli weźmiesz jeden do jednego, to tak, ale jak porównasz te rzeczy wagowo, to robi wielką różnicę
Co masz na myśli? – dopytywał Ingę mąż
No, chodzi o to, że notariusz, te wszystkie oświadczenia, spotkania, dodatkowe koszty, to dużo zachodu, ale w porównaniu z korzyścią, jaką jest szybkie uzyskanie tytułu do egzekucji, to zaledwie pomijalne upierdliwości.
Będziemy gilotynować? – z niedowierzaniem wtrąciła się Klara
Nie córeczko, chodzi o sytuację, gdy po zakończeniu umowy najmu nasz lokator nie zechce się wyprowadzić. Jeśli podpiszemy umowę najmu okazjonalnego będziemy mogli szybko przekazać sprawę do komornika.
Jak szybko? – chciał wiedzieć Mateusz
Około miesiąca. Sądowe uzyskanie tytułu egzekucji może zająć nawet 2,5 roku
Wow! No to jest różnica. Brzmi dobrze. A ile musimy do tego dołożyć? – dopytywał Mateusz
Koszty notarialne powinny się zamknąć w 400 zł.
Najem okazjonalny – możliwe trudności
Inguś, patrzę na Twoją minę i pytam: w czym problem?
Boję się, że żaden klient się na to nie zgodzi. Takie ciąganie do notariusza to jak oskarżenie o nieuczciwość na dzień dobry…
Fakt, ludność nie ufa urzędnikom już od czasu rozbiorów – rzuciła Klara zza swojego telefonu – A rynek najmu jest rynkiem klienta.
Bardzo dziękuję, córeczko, za konstruktywny głos w dyskusji – sarknęła Inga
No co! – oburzyła się Klara – przecież sami to zawsze powtarzacie! – oburzyła się Klara
Inga, ona ma rację. Wyobraź, sobie, że proponuję mojej matce, żeby podpisała u notariusza dokument, że w każdej chwili przyjmie pod swój dach nas, swoje ukochane wnuki, psa, dwa koty i patyczaka. Pewnie by nawet nas przygarnęła, ale podpisać? Chyba by zawału dostała…
No i byłby problem, odziedziczylibyśmy jej mieszkanie i znów trzeba zdecydować jaka umowa… – mruknął Leopold znad Minecrafta
Poldek! Nawet tak nie żartuj! – obruszyła się Inga – zresztą babcia ma serce jak dzwon, przeżyje jeszcze nas wszystkich…
Dobra już, dobra! – uspokajał rodzinę Mateusz – wróćmy do meritum. Fakt, może być trudno, ale pewnie znajdziemy rozsądnych ludzi, z którymi da się dogadać. Zresztą najem okazjonalny się popularyzuje, trzeba przecierać szlaki. Poza tym, te wszystkie procedury chronią także lokatora, przecież nie wyrzucimy go z dnia na dzień, a jak ktoś ma uczciwe zamiary to nie ma się czego obawiać. – podsumował – Czy coś cię jeszcze trapi, kochanie?
Najem okazjonalny – możliwe rozwiązania
Tak. Co jeśli ten adres podany przez najemcę do umowy okaże się fałszywy lub nieaktualny, wiesz, sytuacja życiowa się ludziom zmienia…
Mamo, spoko loko luz i sponton – Leopold obdarzył Ingę szerokim uśmiechem – są specjalne firmy, które za rozsądną opłatą zapewniają lokal zastępczy dla marudnych lokatorów, a jak nie mają to klient dostaje odszkodowanie. Spokojna twoja nieuczesana.
Synu, a skąd ty wiesz takie rzeczy? – zapytali unisono zaskoczeni Mateusz i Inga
A z reklamy, która mi się wyświetliła w przerwie filmiku, jak wy to nazywacie, “głupich youtuberów”. Idę na rower – rzucił Poldek i z wyrazem triumfu na twarzy opuścił rodzinną naradę.
Podsumowanie
Inga i Mateusz postanowili jeszcze “przespać się” z decyzję, ale nazajutrz jednogłośnie doszli do tych samych wniosków, co wieczorem poprzedniego dnia. Choć umowa najmu okazjonalnego wymaga więcej starań i kosztów, bezpieczeństwo, które daje możliwość szybkiego uzyskania tytułu egzekucyjnego, a co za tym idzie sprawniejszego przystąpienia do opróżnienia mieszkania, jest nie do przeceniania.
Chęć podpisania umowy najmu okazjonalnego zaznaczyli już w ogłoszeniu, zakładając, że to dobry sposób wstępnej selekcji zainteresowanych i test na elastyczność, otwartość i uczciwość potencjalnych najemców. Para dała sobie miesiąc na znalezienie lokatora we własnym zakresie, gdyby to się nie udało postanowili, że zwrócą się o pomoc do agenta nieruchomości, który pomoże znaleźć odpowiednich kandydatów i przekonać ich do zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć
