Sylwia i Ela spotkały się na kawie. Znają się od lat i lubią poplotkować, często też radzą się siebie nawzajem w ważnych życiowych sprawach. Nie inaczej jest i tym razem. Syn Eli dostał stypendium i wyjechał za granicę na studia. Ela postanowiła wynająć kawalerkę syna, kupioną, kiedy jeszcze myślała, że będzie studiował w kraju. Sylwia zajmuje się wynajmem mieszkania po mamie od lat, więc do kogo innego Ela mogłaby przyjść po radę.
A co z umową, opracowałaś już wzór? – pyta Sylwia,
Myślałam, że wezmę jakąś z internetu. Nie ma co mnożyć biurokracji. Myślę, że 2 strony to i tak za dużo.
No wiesz, zrobisz jak zechcesz, ale moja umowa ma ponad 6 stron. Poprawiam ją po każdych kolejnych najemcach i nadal nie ujęłam tam wszystkiego…
Naprawdę? – dziwi się Ela – Ale po co, trzeba trochę ufać ludziom,
To prawda, ale pamiętaj umowę przygotowujesz na złe czasy.
Umowa najmu – zabezpieczenie Twoich interesy na wypadek sytuacji spornych.
Czy Sylwia ma rację? Cóż, już starożytni Rzymianie mawiali: “w czasach pokoju, szykuj się do wojny”. Takie podejście może się wydawać nieprzyjazne i pozbawione zaufania do bliźnich, ale, paradoksalnie, może oszczędzić nam wiele stresu i sytuacji konfliktowych.
Umowa najmu – jakie pełni zadania
Umowa najmu ma spełnić 2 zasadnicze zadania:
określić wszystkie zasady relacji Wynajmujący – Najemca zabezpieczyć nasz interesy na wypadek sytuacji spornych
Pisanie szczegółowych umów najmu ma tę zaletę, że od początku jasno określa nasze oczekiwania. Obie strony widzą czarno na białym, co można, a czego nie. Kto za co odpowiada. Jakie są terminy wywiązywania się z poszczególnych zobowiązań i jakie są konsekwencje ich niedotrzymania. Najemca może się zgodzić na nasze warunki lub nie, może chcieć je negocjować, ale zawsze ma się do czego odnieść. Reguły “gry” są precyzyjnie określone.
Drugą przesłanką za obszerniejszą umową najmu, jest to, że wynajmowanie mieszkania to praca z ludźmi, łatwo tu o konflikty i emocje. Nie wszyscy też przestrzegają zasad i terminowo regulują swoje zobowiązania. Umowa powinna nam ułatwić egzekwowanie naszych praw.
Co powinna zawierać umowa najmu
Sylwuś, ale co złego może się stać? Znajdziemy miłych kulturalnych ludzi i będą sobie mieszkać.
Oj kochana, nie wiesz nawet jakie ludzi mają pomysły. W mojej umowie mam takie zapisy, że nie odpowiadam za remonty prowadzone przez wspólnotę ani miasto, że lokatorzy mają mi niezwłocznie donosić o awariach i usterkach, że mam prawo wejść do mieszkania pod nieobecność najemców na wypadek pożaru. A ostatnio zadzwoniła mi lokatorka, że owad jej wleciał przez okno i z tym to naprawdę nie wiem co zrobić…
Naprawdę?! Przykład z owadami jest rzeczywiście niespotykany, ale i takie się zdarzają.
Dane identyfikacyjne
- dane identyfikujące najemcę, ale też osoby mieszkające z nim, w przypadku, gdy umowę podpisuje jedna osoba. Jest to zabezpieczenie na wypadek np. rozstania się pary, gdy osoba podpisująca umowę wyprowadza się zostawiając nam w mieszkaniu kogoś obcego, kto nie ma wobec nas żadnych zobowiązań. Przydatne również na okoliczność kontaktów z policją.
- podanie liczby osób, które na stałe mogą korzystać z mieszkania (to na wypadek nagminnie waletujących znajomych.
- zobowiązanie najemcy do informowania o dorabianiu kluczy oraz zastrzeżenie ponoszenia przez niego konsekwencji ich zagubienia lub przekazania osobom nieuprawnionym. Jako wynajmujący mamy obowiązek zapewnić wyłączność korzystania z mieszkania każdemu kolejnemu najemcy, a koszt wymiany zamków, zwłaszcza kilka razy w roku, jest niemały.
Dostęp do lokalu i okreslenie jego przeznaczenia
- zastrzeżenie sobie prawa wglądu do mieszkania, po wcześniejszym umówieniu się. Warto dokonywać takich wizyt, aby zorientować się czy lokator właściwie dba o nasze mienie, nie niszczy go i czy wywiązuje się z warunków umowy np. niepalenia tytoniu w mieszkaniu.
- zastrzeżenie sobie prawa wejścia do lokalu pod nieobecność najemców, uzyskując zgodę telefoniczną lub nawet bez niej, w przypadku awarii i innych zdarzeń losowych. Jeśli w mieszkaniu pęknie rura, podczas gdy nasi lokatorzy są na urlopie w górach, musimy mieć możliwość podjęcia niezbędnych działań.
- nałożenie na najemcę obowiązku informowania o wszelkich awariach i usterkach, których naprawa leży po stronie wynajmującego. Chodzi o sytuację, kiedy np. przecieka brodzik prysznica, jeśli zostaniemy o tym powiadomieni, gdy tylko na podłodze łazienki pojawi się woda, wystarczy wezwać hydraulika. Jednak, gdy przez 3 tygodnie woda w łazience stoi po kostki, a lokatorzy to ignorują, osobą, od której dowiemy się o awarii może być sąsiad z dołu, któremu na skutek zalania odpadło pół sufitu. Wtedy brak zgłoszenia o awarii ze strony lokatorów jest dla nas podstawą do obciążenia ich roszczeniami sąsiada.
- nałożenie na najemcę obowiązku uzyskiwania zgody wynajmującego na wprowadzanie adaptacji i ulepszeń. Możemy nie chcieć w mieszkaniu dodatkowej ściany lub antresoli, każda taka zmiana musi być z nami omówiona, a wyrażenie na nią zgody powinno się odbyć w formie pisemnej. Jeśli lokatorzy nie uzyskali naszej zgody, a mimo to coś zmienili, mają obowiązek przywrócić mieszkanie do stanu poprzedniego na swój koszt.
- zakaz podnajmu i zmiany przeznaczenia mieszkania. Chodzi o sytuację, gdy wynajmujemy mieszkanie miłej parze do celów mieszkaniowych, a po jakimś czasie okazuje się, że mamy w mieszkaniu wzięty salon fryzjerski dla psów. W najlepszym wypadku.
Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym
- powody do wypowiedzenia najmu na skutek natychmiastowy. Tu katalog jest dość spory, muszą to być jednak przyczyny poważne i osadzone w prawie. Najlepiej skorzystać z pomocy Kodeksu Cywilnego. Należą do nich: zaleganie z opłata czynszu za jeden okres, mimo pisemnego wezwania do zapłaty oraz rażące i nagminne łamanie zapisów umowy.
Kwestie finansowe
- dokładne określenie wysokości czynszu najmu, formy i terminu jego zapłaty
określenie wszelkich innych ponoszonych przez najemcę opłat, dokumentów potwierdzających ich wysokość, terminy i formy zapłaty - zapis dotyczący kaucji: jej wysokość termin i forma zapłaty. Należy jasno zaznaczyć, że kaucja jest pobierana celem zabezpieczenia na wypadek zniszczeń lub oraz innych roszczeń i zostanie zwrócona po wydaniu mieszkania w stanie niepogorszonym. Można pokusić się o literalne sformułowanie, że kaucja nie może zostać rozliczona w formie czynszu za ostatni miesiąc najmu.
Umowa najmu – pozostałe regulacje
- zakazy dotyczące posiadania zwierząt czy palenia tytoniu w mieszkaniu, jeśli mamy takie obiekcje.
- protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania w formie załącznika. Najlepiej opisowy zawierający także dokumentację fotograficzną. Daje to możliwość szybkiego zweryfikowania czy wszystkie przedmioty są na miejscu i czy nic nie zostało zniszczone.
Usłyszawszy to wszystko Ela lekko pobladła.
Nie, głowa mi pęka, to nie na moje siły! Czy ktoś nie mógłby tego zrobić za mnie!
Podsumowanie.
Przygotowanie dobrej umowy najmu to nie lada wyzwanie. Wymaga wiedzy i doświadczenia. A wraz z kolejnymi, nieraz bolesnymi, doświadczeniami dopisujemy kolejne punkty do umowy. Osoby zaczynające z najmem, mogą nie ująć w umowie wszystkich ważnych kwestii, ponieważ nie przeszły całego procesu. Ale i “starzy wyjadacze”, mający dotychczas szczęście do ludzi, kiedyś po raz pierwszy trafiają na problemowego najemcę. Mogą być na to nieprzygotowani. Napisanie dobrej umowy najmu to wierzchołek góry lodowej, bo trzeba jeszcze egzekwować jej zapisy. Jeżeli, tak ja Ela, bledniesz na myśl o brnięciu przez paragrafy przekaż administrowanie swoim mieszkaniem agentowi nieruchomości. On jest specjalistą, ma stosowne wzory umów, wie jak sprawdzać rzetelność najemców i postępować w trudnych przypadkach. Sylwia już od kilku lat korzysta z oferty agencji i jest bardzo zadowolona. To samo poradziła swojej przyjaciółce.
Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.
