mieszkanie – Roztoczańskie Nieruchomości

Wynajem mieszkania. Biznes czy pensja dla panien, czyli uczennice, studentki i ich rodzice

Posted on 9 marca 2022 | by Marek Kloc

Wynajem mieszkania to dla jego właściciela okazja do zdobycia najróżniejszych doświadczeń. Zdarza się, że zaczyna się zastanawiać, co do swojej roli w całym tym przedsięwzięciu. Zdawać by się mogło, że zasady są proste, a relacja biznesowa. Jednak wielu najemców oczekuje od właścicieli zajmowanych przez siebie mieszkań dużo dużo więcej… Taka sytuacja zdarzyła się mojej bliskiej znajomej. Zadzwoniłam do niej, żeby dowiedzieć się, jak udała jej się ważna rodzinna uroczystość. Przyjęcie było organizowane u niej w domu, dlatego jako gospodyni odczuwała szczególną odpowiedzialność:

Miło, że dzwonisz. Sama impreza świetnie, ale tak się wkurzyłam, że nie masz pojęcia – w głosie Krysi wyraźnie było słychać nerwowe wibracje

Ale czym? – spytałam zaniepokojona – coś nie tak z jedzeniem?

E tam, jedzenie było pierwsza klasa, tylko te moje lokatorki!

Kiedy Krysia dała już upust swojej irytacji i nieco ochłonęła opowiedziała mi, co się wydarzyło.

Młodzi lokatorzy czy podpisujący umowę najmu rodzice, z kim rozmawiać?

Od kilku miesięcy wynajmowała mieszkanie uczennicom szkół średnich. Początkowo uważała, że to bardzo dobre rozwiązanie. Dziewczyny sprawiały wrażenie spokojnych i dobrze ułożonych. Jako, że były niepełnoletnie umowę podpisała matka jednej z nich, taki wymóg formalny. Krystyna była jednak zdania, że człowiek nastoletni, niedługo przed maturą, jest już dorosły i odpowiedzialny. Dlatego starała się traktować swoje lokatorki, tak jak wszystkich dorosłych najemców. Zwłaszcza, że to one, a nie ich rodzice, urzędowały w mieszkaniu. Niestety podejście Krysi nie zdało egzaminu.

Dorosłość dziewcząt objawiała się głównie w oburzeniu, że ktoś przerywa ich ważne zajęcia. Bywało więc, że Krysia spędza kilka dni wydzwaniając w sprawie niezapłaconego czynszu, do każdej z czterech lokatorek, żeby na koniec usłyszeć oburzone “Proszę pani ja nie mam czasu, ja lekcje mam!”. Kiedy przekazała dziewczętom numer do sprawdzonego hydraulika, który miał przyjrzeć się wyciekowi z kabiny prysznicowej, żadna nie wiedziała, jak z niego skorzystać.

Chcąc nie chcąc, Krysia uznała, że się pomyliła, ale o mieszkanie zadbać trzeba. Postanowiła, że zacznie załatwiać wszelkie sprawy ze “stroną umowy”, czyli matką jednej z dziewcząt. Niestety na tym polu też nie odniosła sukcesu. Pani Jaroszek wyraźnie oczekiwała, że Krysia zadba o “moje dziewczynki” – małe zagubione i od domu daleko.

Zdeklarowała wprawdzie, że przekaże “moim dziewczynkom”, żeby zrobiły coś w sprawie łazienki. Niestety komunikat albo nie dotarł, albo nie odniósł skutku. Krysia musiała umówić hydraulika sama. Ustalenie, kiedy mógłby przyjść, żeby zastać kogoś w domu, było nie lada wyczynem, ale w końcu się udało. I na ustaleniu się skończyło, bo kiedy fachowiec zjawił się w umówionym dniu i godzinie zastał drzwi zamknięte. Lokatorki okazały się zbyt zajęte, aby odbierać telefony. Poinformowana o sprawie pani Jaroszek ubolewała nad dużym obciążeniem nauką młodzieży szkolnej oraz wyrażała oczekiwanie zaopiekowania się “moimi dziewczynkami”, którego to “zaopiekowania” miałby dokonać Krysia.

Wynajem mieszkania to nie hotel – czego nie mogą oczekiwać lokatorzy

Krysia znalazła się na styku dwóch światów. Z jednej strony były jej lokatorki ostentacyjnie korzystające ze swojej swobody (alkohol, prezerwatywy ani osoby w negliżu nie były ukrywane nawet, gdy Krysia przychodziła po czynsz) odmawiając przyjęcia na siebie jakiejkolwiek odpowiedzialności. Z drugiej strony pani Jaroszek nieustannie drżąca o swoje niewinne pisklęta. Niestety mieszkańcy, żadnego ze światów nie chcieli współpracować i łączyło ich głównie oczekiwanie, że to Krysia wszystkim się zajmie.

Sytuacja stawała się dla mojej znajomej coraz bardziej uciążliwa, ale zawsze oddzielała sprawy biznesowe od życia prywatnego i w tym ostatnim znajdowała cichą przystań, aż do tej ostatniej niedzieli, od której zaczęła się nasza opowieść.

Na godzinę przed rozpoczęciem uroczystego przyjęcia rozdzwonił się telefon:

Dzień dobry tu Jaroszek, bo jest taka sprawa, bo moja córcia wyjechała z domu i nie zabrała kluczy do stancji.

Tak? – zapytała skonfundowana Krysia.

No trzeba jej otworzyć.

Krysia ani myślała robić cokolwiek w tej sprawie, ale jako człowiek kulturalny i ugodowy uznała, że należy nakreślić własną sytuację.

Bardzo mi przykro, ale za godzinę przychodzą do mnie goście.
O, to akurat zdąży pani jeszcze podskoczyć.

W Krystynie coś się zagotowało, ale wzięła głęboki oddech i postanowiła dać jeszcze jedna szansę swojej wierze w ludzi.

Nawet, gdyby ta godzina była wystarczająca, to jestem sama z małym dzieckiem, mieszkam pod miastem, a jestem bez samochodu. Nie ma szans, żebym gdziekolwiek “podskoczyła”

No jak pani tak stawia sprawę, to Marlenka będzie musiała wziąć taksówkę i podjechać – obruszyła się pani Jaroszek – w końcu nie będzie czekać dwie godziny, aż Wikunia zjedzie na stancję.

Ale dlaczego nie może zaczekać? Jest kwiecień, 12 stopni na plusie, jasno, środek dnia, a w centrum otwarte kawiarnie.

No wie pani?! Dziecko ma czekać, samo, na dworze! – sapnęła pani Jaroszek i rozłączyła się.

Krysi opadły ręce. Sytuacji nie poprawił fakt, że przeprosiwszy gości musiała wyjść z rodzinnej imprezy i wydać lokatorce własny komplet kluczy. Nie powstrzymała się przed powiedzeniem dziewczynie, co na ten temat myśli. Następnego dnia porozmawiała również z panią Jaroszek, której postanowiła przypomnieć, że wynajem mieszkania to jednak biznes, a nie prowadzenie pensji dla panien.

Podsumowanie

Przypadek Krysi nie jest odosobniony. Z długiej praktyki zawodowej wiem, że lokatorzy często oczekują od właścicieli mieszkań kompleksowej obsługi, a przypadki wzywania wynajmującego do wymiany żarówki naprawdę się zdarzają. Często rodzice młodych ludzi szukają we właścicielach wynajmowanych mieszkań troskliwych opiekunów dla swoich prawie dorosłych dzieci, zapominając, że wynajem mieszkania jest dla właściciela taką samą działalnością biznesową, jak każda inna. Wynajmujący odpowiadają za dobry stan mieszkania i wszystko, co się z nim wiąże, ale nie będą poświęcać prywatnego czasu na zajmowanie się życiem najemców.

Dobrym rozwiązaniem, tego problemu, jest powierzenie administrowania wynajmowanym mieszkaniem biuru nieruchomości. Najemcy w kontakcie z firmą zewnętrzną, mającą swoje biuro i określone godziny pracy, zazwyczaj powściągają swoje wybujałe oczekiwania. Podobnie działa bycie jednym z wielu klientów biura. Krysia zwierzyła mi się, że ostatnia sytuacja bardzo wytrąciła ją z równowagi, a ponieważ chce uniknąć tego typu przykrości w przyszłości, poważnie rozważa podpisanie ze mną umowy. Jeśli i Ty się nad zastanawiasz zapraszam do kontaktu.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Jak miłosne perypetie Twoich najemców mogą rzucić cień na Twoje życie

Posted on 1 marca 2022 | by Marek Kloc

Mogłoby się wydawać, że sprawy osobiste najemców nijak nie dotyczą wynajmującego. W końcu wynajem mieszkania to biznes, a czyjeś miłosne perypetie to jego prywatna sprawa i nic nikomu do tego. Jednak praktyka pokazuje, że kryzys w związku lokatorów może rzucać długie cienie na życie właściciela wynajmowanego lokum. Doskonale pokazuje to historia zasłyszana w długiej kolejce do lekarza. Wizyty się przeciągały, powstało spore opóźnienie, a sympatyczna szatynka, nazwijmy ją panią Kowalską, rozmawiała przez telefon na tyle głośno, że trudno było nie usłyszeć. Rzecz dotyczyła wynajmu mieszkania, dlatego zastrzygłam “zawodowym uchem”.

Historia pani Kowalskiej zaczyna się na wiosnę, gdy zaskakująco szybko udaje jej się znaleźć dwoje ludzi, którzy są chętni na podpisanie umowy i bez żadnych problemów godzą się na korzystny dla pani Kowalskiej czynsz najmu. Zależy im na jak najszybszej przeprowadzce.
Bardzo sympatyczna para, on jest biznesmenem, a ona początkującą artystką, maluje i rzeźbi – tak pani Kowalska relacjonuje swoje wrażenia rozmówcy.

Miłość i medycyna, czyli kłopoty w związku a wynajem

Para nie jest małżeństwem. Umowę najmu podpisuje pan Krystian, a pani Andżelika jest bardzo czarująca. Pani Kowalska jest bardzo zadowolona z podpisanej umowy, jednak jej radość nie trwa zbyt długo. Po dwóch tygodniach dostaje telefon od dobrego znajomego mieszkającego w tej samej kamienicy, że jej mieszkanie odwiedzili sanitariusze, Andżelikę wyniesiono na noszach, a towarzyszący jej Krystian był blady i roztrzęsiony. Wiedziona odruchem serca i mocno zaniepokojona zadzwoniła do Krystiana, ten był jednak zbyt zdenerwowany, by rozmawiać. Po kilku dniach pani X umówiła się na wizytę u swoich lokatorów i przy okazji osobistej rozmowy dowiedziała się, że “wypadek” Andżeliki był w istocie próbą samobójczą spowodowaną kryzysem w związku. Zapewniono ją jednak, że wszystko jest na najlepszej drodze ku dobremu.

Pani Kowalska jest osobą niezwykle tolerancyjną i wyrozumiałą. Choć pełna niepokoju, postanowiła uznać, że “takie rzeczy się zdarzają” oraz “każdemu może się zdarzyć kryzys”. Trzeba poczekać na rozwój wypadków.

Powiem Ci, że wtedy zapaliła mi się taka ostrzegawcza lampka. Dopadło mnie jakieś złe przeczucie – pogrążona w zadumie pani Kowalska wzdycha do słuchawki.

“Proszę coś z tym zrobić!” czyli cierpienia sąsiadów, gdy Twoi lokatorzy się kłócą

Po niedługim czasie wieści o kryzysie w związku Krystiana i Andżeliki zatoczyły dużo szersze kręgi. O toczących się między nimi zażartych agresywnych kłótniach, przy akompaniamencie łomotu przewracanych mebli i tłuczonego szkła, początkowo odnosił jedynie znajomy pani Kowalskiej. Jednak szybko skargi, zażalenia, pretensje i żądania, “żeby coś z tym zrobić” zgłosili prawie wszyscy sąsiedzi. Żartobliwą aluzję zrobił do tego nawet dostawca pizzy, ponieważ “bardzo miła para” miała obyczaj kłócić się w przedpokoju przy nie odwieszonej słuchawce domofonu. Dlatego właśnie pracownik pobliskiej restauracji był doskonale wprowadzony w szczegóły tej trudnej i skomplikowanej relacji.

Pani Kowalska, jako odpowiedzialny członek wspólnoty mieszkaniowej, postanowiła poważnie porozmawiać ze swoimi najemcami, apelując do nich o spokój. Do sprawy zabrała się natychmiast. Po dwóch dniach i siedemnastu nieodebranych telefonach wykonanych do Krystian, nie była ani o krok bliżej do realizacji swoich założeń.

Wiesz to już było naprawdę podejrzane, ale znasz mnie, jestem urodzoną optymistką, pomyślałam, że może wolą rozmowy osobiste. I ta wzmianka Staszka o łomocie przewracanych mebli nie dawała mi spokoju…

Właściciel staje u wrót, czyli co się dzieje, gdy lokator nie chce Cię wpuścić

Wzbudziwszy w sobie największe pokłady spokoju i taktu pani Kowalska udała się do wynajmowanego mieszkania. Zadzwoniła do drzwi licząc na wyjaśniającą sprawy rozmowę i oględziny mieszkania. Jednak Krystian uchylił drzwi jedynie na szerokość łańcucha. I to tylko po to by zapytać panią Kowalską “dlaczego wciąż go nachodzi i prześladuje”. Potem wygłosił tyradę o tym, że “sprzysięgła się ze wszystkimi kobietami, które przez całe życie go maltretują”. Na prośbę o wpuszczenie do środka pani Kowalska została oskarżona o napaść. A kiedy do rozmowy włączyła się Andżelika, pojawiając się w szparze toples, aby obrzucić właścicielkę mieszkania inwektywami, do pani Kowalskiej z całą siłą dotarło, że ma problem.

Wtedy wydawało mi się, że mam problem, bo lokatorzy awanturujący się, ale pomyślałam, że trudno, wypowiem najem. I dopiero wtedy okazało się, że wpadłam w bagno po uszy.

Ile osób w mieszkaniu, tyle w umowie,

czyli co się dzieje, gdy masz tylko dane tego kto składa podpis na umowie

Pani Kowalska uznała, że musi wypowiedzieć umowę najmu i przystąpiła do załatwiania formalności. Niestety wypowiedzenie w formie pisemnej wróciło z adnotacją “adresat wyprowadził się”. Krystian nie odbierał telefonów, okazało się również, że jego przedsiębiorstwo to tak zwana firma krzak. Skargi sąsiadów nie ustały, bo w mieszkaniu szalała Andżelika. Konsekwentnie odmawiając wpuszczenia właścicielki do mieszkania i obrzucając ją wyzwiskami przez zamknięte drzwi. Po tygodniu Krystian przysłał SMSa o treści: “rzuciłem Andżelikę i nie chce mieć nic wspólnego z tą wariatką, proszę mnie nie nękać. Wtedy pani Kowalska uświadomiła sobie, że w jej mieszkaniu znajduje się szalona kobieta, której nazwiska nie zna. I która nie ma wobec niej żadnych prawnych zobowiązań.

Podsumowanie

Nie wiem jak skończyła się ta dramatyczna historia, bo zostałam wezwana na wizytę. Wiem natomiast jedno: Pani Kowalska popełniła szereg błędów wynikających z braku doświadczenia lub po prostu z naiwności. Jako doświadczona pośredniczka nieruchomości radziłabym jej zachować dużą ostrożność wobec pośpiechu najemców. Lepiej sprawdzić dane przez nich podawane oraz bezwzględnie, umieścić dane wszystkich osób korzystających na stałe mieszkania, w umowie. Pomoc profesjonalisty pomogłaby pani Kowalskiej uniknąć wielu problemów.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Umowa najmu, czyli warto pomyśleć o tym, co będzie, gdy przestanie być miło

Posted on 24 lutego 2022 | by Marek Kloc

Sylwia i Ela spotkały się na kawie. Znają się od lat i lubią poplotkować, często też radzą się siebie nawzajem w ważnych życiowych sprawach. Nie inaczej jest i tym razem. Syn Eli dostał stypendium i wyjechał za granicę na studia. Ela postanowiła wynająć kawalerkę syna, kupioną, kiedy jeszcze myślała, że będzie studiował w kraju. Sylwia zajmuje się wynajmem mieszkania po mamie od lat, więc do kogo innego Ela mogłaby przyjść po radę.

A co z umową, opracowałaś już wzór? – pyta Sylwia,
Myślałam, że wezmę jakąś z internetu. Nie ma co mnożyć biurokracji. Myślę, że 2 strony to i tak za dużo.
No wiesz, zrobisz jak zechcesz, ale moja umowa ma ponad 6 stron. Poprawiam ją po każdych kolejnych najemcach i nadal nie ujęłam tam wszystkiego…
Naprawdę? – dziwi się Ela – Ale po co, trzeba trochę ufać ludziom,
To prawda, ale pamiętaj umowę przygotowujesz na złe czasy.
Umowa najmu – zabezpieczenie Twoich interesy na wypadek sytuacji spornych.

Czy Sylwia ma rację? Cóż, już starożytni Rzymianie mawiali: “w czasach pokoju, szykuj się do wojny”. Takie podejście może się wydawać nieprzyjazne i pozbawione zaufania do bliźnich, ale, paradoksalnie, może oszczędzić nam wiele stresu i sytuacji konfliktowych.

Umowa najmu – jakie pełni zadania

Umowa najmu ma spełnić 2 zasadnicze zadania:

określić wszystkie zasady relacji Wynajmujący – Najemca zabezpieczyć nasz interesy na wypadek sytuacji spornych

Pisanie szczegółowych umów najmu ma tę zaletę, że od początku jasno określa nasze oczekiwania. Obie strony widzą czarno na białym, co można, a czego nie. Kto za co odpowiada. Jakie są terminy wywiązywania się z poszczególnych zobowiązań i jakie są konsekwencje ich niedotrzymania. Najemca może się zgodzić na nasze warunki lub nie, może chcieć je negocjować, ale zawsze ma się do czego odnieść. Reguły “gry” są precyzyjnie określone.

Drugą przesłanką za obszerniejszą umową najmu, jest to, że wynajmowanie mieszkania to praca z ludźmi, łatwo tu o konflikty i emocje. Nie wszyscy też przestrzegają zasad i terminowo regulują swoje zobowiązania. Umowa powinna nam ułatwić egzekwowanie naszych praw.

Co powinna zawierać umowa najmu

Sylwuś, ale co złego może się stać? Znajdziemy miłych kulturalnych ludzi i będą sobie mieszkać.
Oj kochana, nie wiesz nawet jakie ludzi mają pomysły. W mojej umowie mam takie zapisy, że nie odpowiadam za remonty prowadzone przez wspólnotę ani miasto, że lokatorzy mają mi niezwłocznie donosić o awariach i usterkach, że mam prawo wejść do mieszkania pod nieobecność najemców na wypadek pożaru. A ostatnio zadzwoniła mi lokatorka, że owad jej wleciał przez okno i z tym to naprawdę nie wiem co zrobić…
Naprawdę?! Przykład z owadami jest rzeczywiście niespotykany, ale i takie się zdarzają.

Dane identyfikacyjne

dane identyfikujące najemcę, ale też osoby mieszkające z nim, w przypadku, gdy umowę podpisuje jedna osoba. Jest to zabezpieczenie na wypadek np. rozstania się pary, gdy osoba podpisująca umowę wyprowadza się zostawiając nam w mieszkaniu kogoś obcego, kto nie ma wobec nas żadnych zobowiązań. Przydatne również na okoliczność kontaktów z policją.
podanie liczby osób, które na stałe mogą korzystać z mieszkania (to na wypadek nagminnie waletujących znajomych.
zobowiązanie najemcy do informowania o dorabianiu kluczy oraz zastrzeżenie ponoszenia przez niego konsekwencji ich zagubienia lub przekazania osobom nieuprawnionym. Jako wynajmujący mamy obowiązek zapewnić wyłączność korzystania z mieszkania każdemu kolejnemu najemcy, a koszt wymiany zamków, zwłaszcza kilka razy w roku, jest niemały.

Dostęp do lokalu i okreslenie jego przeznaczenia

zastrzeżenie sobie prawa wglądu do mieszkania, po wcześniejszym umówieniu się. Warto dokonywać takich wizyt, aby zorientować się czy lokator właściwie dba o nasze mienie, nie niszczy go i czy wywiązuje się z warunków umowy np. niepalenia tytoniu w mieszkaniu.
zastrzeżenie sobie prawa wejścia do lokalu pod nieobecność najemców, uzyskując zgodę telefoniczną lub nawet bez niej, w przypadku awarii i innych zdarzeń losowych. Jeśli w mieszkaniu pęknie rura, podczas gdy nasi lokatorzy są na urlopie w górach, musimy mieć możliwość podjęcia niezbędnych działań.
nałożenie na najemcę obowiązku informowania o wszelkich awariach i usterkach, których naprawa leży po stronie wynajmującego. Chodzi o sytuację, kiedy np. przecieka brodzik prysznica, jeśli zostaniemy o tym powiadomieni, gdy tylko na podłodze łazienki pojawi się woda, wystarczy wezwać hydraulika. Jednak, gdy przez 3 tygodnie woda w łazience stoi po kostki, a lokatorzy to ignorują, osobą, od której dowiemy się o awarii może być sąsiad z dołu, któremu na skutek zalania odpadło pół sufitu. Wtedy brak zgłoszenia o awarii ze strony lokatorów jest dla nas podstawą do obciążenia ich roszczeniami sąsiada.
nałożenie na najemcę obowiązku uzyskiwania zgody wynajmującego na wprowadzanie adaptacji i ulepszeń. Możemy nie chcieć w mieszkaniu dodatkowej ściany lub antresoli, każda taka zmiana musi być z nami omówiona, a wyrażenie na nią zgody powinno się odbyć w formie pisemnej. Jeśli lokatorzy nie uzyskali naszej zgody, a mimo to coś zmienili, mają obowiązek przywrócić mieszkanie do stanu poprzedniego na swój koszt.
zakaz podnajmu i zmiany przeznaczenia mieszkania. Chodzi o sytuację, gdy wynajmujemy mieszkanie miłej parze do celów mieszkaniowych, a po jakimś czasie okazuje się, że mamy w mieszkaniu wzięty salon fryzjerski dla psów. W najlepszym wypadku.

Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym

powody do wypowiedzenia najmu na skutek natychmiastowy. Tu katalog jest dość spory, muszą to być jednak przyczyny poważne i osadzone w prawie. Najlepiej skorzystać z pomocy Kodeksu Cywilnego. Należą do nich: zaleganie z opłata czynszu za jeden okres, mimo pisemnego wezwania do zapłaty oraz rażące i nagminne łamanie zapisów umowy.

Kwestie finansowe

dokładne określenie wysokości czynszu najmu, formy i terminu jego zapłaty
określenie wszelkich innych ponoszonych przez najemcę opłat, dokumentów potwierdzających ich wysokość, terminy i formy zapłaty
zapis dotyczący kaucji: jej wysokość termin i forma zapłaty. Należy jasno zaznaczyć, że kaucja jest pobierana celem zabezpieczenia na wypadek zniszczeń lub oraz innych roszczeń i zostanie zwrócona po wydaniu mieszkania w stanie niepogorszonym. Można pokusić się o literalne sformułowanie, że kaucja nie może zostać rozliczona w formie czynszu za ostatni miesiąc najmu.

Umowa najmu – pozostałe regulacje

zakazy dotyczące posiadania zwierząt czy palenia tytoniu w mieszkaniu, jeśli mamy takie obiekcje.
protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania w formie załącznika. Najlepiej opisowy zawierający także dokumentację fotograficzną. Daje to możliwość szybkiego zweryfikowania czy wszystkie przedmioty są na miejscu i czy nic nie zostało zniszczone.

Usłyszawszy to wszystko Ela lekko pobladła.
Nie, głowa mi pęka, to nie na moje siły! Czy ktoś nie mógłby tego zrobić za mnie!

Podsumowanie.

Przygotowanie dobrej umowy najmu to nie lada wyzwanie. Wymaga wiedzy i doświadczenia. A wraz z kolejnymi, nieraz bolesnymi, doświadczeniami dopisujemy kolejne punkty do umowy. Osoby zaczynające z najmem, mogą nie ująć w umowie wszystkich ważnych kwestii, ponieważ nie przeszły całego procesu. Ale i “starzy wyjadacze”, mający dotychczas szczęście do ludzi, kiedyś po raz pierwszy trafiają na problemowego najemcę. Mogą być na to nieprzygotowani. Napisanie dobrej umowy najmu to wierzchołek góry lodowej, bo trzeba jeszcze egzekwować jej zapisy. Jeżeli, tak ja Ela, bledniesz na myśl o brnięciu przez paragrafy przekaż administrowanie swoim mieszkaniem agentowi nieruchomości. On jest specjalistą, ma stosowne wzory umów, wie jak sprawdzać rzetelność najemców i postępować w trudnych przypadkach. Sylwia już od kilku lat korzysta z oferty agencji i jest bardzo zadowolona. To samo poradziła swojej przyjaciółce.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Co składa się na czynsz najmu mieszkania

Posted on 22 lutego 2022 | by Marek Kloc

Dla Wandy nadszedł szczęśliwy dzień. Jej ukochany zaproponował wspólne zamieszkanie. Zdecydowali, że to Wanda wprowadzi się do Kamila ze względu na większy metraż i lepszy dojazd do pracy. Pojawiło się zatem pytanie: co z mieszkaniem Wandy. Sprzedawać szkoda, może najlepiej wynająć.

Wanda jest szybka do działań, nie lubi bezczynnie czekać. Cyk, cyk zrobiła zdjęcia, weszła na portal ogłoszeniowy, migiem zrobiła opis i tak oto dotarła do wysokości czynszu najmu.

Ile wpisać? – zastanawia się Wanda – żeby ładnie wyglądało i żeby szybko się wynajęło i już przynosiło zyski. No dobra nie ma co dumać! Siup! – wpisała pierwszą kwotę, która przyszła jej na myśl.

Mieszkanie rzeczywiście wynajęła szybko, bo zainteresowanie było bardzo duże i nawet lokatorów ma bezproblemowych, ale zadowolona nie jest. Dochody z najmu nie spełniają oczekiwań Wandy. Wydawało jej się, że to powinno przynosić więcej pieniędzy. Co zatem poszło nie tak? Jak oszacować składowe czynszu najmu i ustalić jego właściwą wysokość?

Solidna analiza kosztów

Wynajmowanie mieszkania to działalność, która tak jak biznes, opiera się na analizie przychodów i rozchodów. Innymi słowy, ustalając ile z najmu może nam zostać w kieszeni musimy najpierw obliczyć nasze faktyczne koszty, a jest ich wbrew pozorom nie mało.
Sprawdzi się tu metoda banalna – kartka i ołówek, a jeśli ktoś woli tabelka w Excelu. Następnie bardzo sumiennie wpisujemy wszystkie ponoszone na mieszkanie wydatki.

Będą to:

czynsz, który płacimy spółdzielni lub wspólnocie
raty kredytu hipotecznego, jeśli mieszkanie jest nim obciążone
koszty sprzątanie klatki schodowej, jeśli mamy taką usługę
opłata za miejsce parkingowe/garaż
koszt wykupienia polisy ubezpieczeniowej

Gdy lokator już jest

Te koszty ponosimy z racji użytkowania naszych mieszkań, ale oddanie mieszkania w najem jest sytuacją zgoła odmienną i wymaga kolejnych nakładów:

warto wstawić w drzwiach wejściowych dodatkowy zamek lub przynajmniej taki z wymiennymi wkładkami,
większa liczba lokatorów to kilka kompletów kluczy do dorobienia (niby drobiazg, ale przy dwóch trzech zamkach może to dać okrągłą sumkę),
koszty sprzątania, jeśli chcemy mieć absolutna pewność, że mieszkanie będzie gruntownie sprzątane przynajmniej raz w miesiącu, możemy zaproponować wynajęcie firmy sprzątającej
użytkowane mieszkanie może wymagać drobnych remontów lub napraw, te kosztujące do 100 zł z reguły obciążają najemcę, ale może się zdarzyć, że wezwany do przecieku hydraulik zaleci wymianę wanny czy brodzika kabiny prysznicowej, a wtedy nie ma rady, koszt obciąża właściciela.

Kiedy lokatora szukamy

Wymienione powyżej wydatki powstają kiedy już mamy lokatora, ale aby go zdobyć też trzeba ponieść stosowne nakłady:

opłacenie ogłoszeń na portalach internetowych, oczywiście można skorzystać z opcji bezpłatnych, ale może to oznaczać utonięcie w setkach ofert i długie, długie czekanie na klienta
przygotowanie mieszkania do najmu, sprzątanie, odświeżanie, dokupienie mebli, akcesoriów, dodatków. Dobrze jeśli mamy czas i umiejętności, aby sprostać temu sami, nieraz jednak trzeba zlecić wykonanie tych prac odpłatnie, a koszt materiałów, na przykład farb zawsze pozostaje po naszej stronie

Ile tego jest, chcesz się złapać za głowę! A to jeszcze nie koniec, bo są jeszcze dwie kategorie kosztów, nazwijmy je koszty cykliczne i koszty awaryjne cykliczne to takie, które co jakiś czas trzeba ponieść. Należy do nich na przykład malowanie ścian, raz na kilka lat trzeba to zrobić, żeby mieszkanie wyglądało dobrze.

Rynek najmu bardzo się profesjonalizuje i mieszkania często przypominają te z katalogów salonów meblowych. Możliwe więc, że cyklicznie trzeba będzie dokonywać małych redekoracji, żeby utrzymać się w trendach. Z kosztami awaryjnymi mamy do czynienia, gdy spotka nas zdarzenie losowe: najemcy zniszczą nam mieszkanie, zostaniemy zalani przez sąsiada, długo będziemy czekać na nowego najemcę, a koszty trzeba ponosić. Na takie okoliczności dobrze jest mieć poduszkę finansową, która najlepiej budować właśnie z zysków z najmu.

Badanie lokalnego rynku najmu

Kiedy uświadomimy już sobie, ile to wszystko, naprawdę, kosztuje czas, aby poznać realia naszego lokalnego rynku najmu. Zorientować się z kim konkurujemy, jakie są średnie ceny najmu w naszym mieście. Podczas tej analizy warto zwrócić uwagę na takie parametry jak:

metraż
lokalizacja
standard wykończenia
grupa docelowa na jakiej nam zależy

Niezależnie od tego, jak duże koszty ponosimy, cena czynszu najmu musi być adekwatna do naszej nieruchomości i realiów rynkowych.

Odpowiedź na pytanie: Czy mogę na tym zarobić?

Kiedy mamy za sobą dwa pierwsze kroki można zmierzyć się z pytaniem: czy mogę na tym zarobić?
Jeśli mieszkanie ma wolną hipotekę, jest świeżo po remoncie i praktycznie od ręki nadaje się do wynajęcia, to po uwzględnieniu niezbędnych kosztów może przynieść dochód. Oczywiście w ramach widełek cenowych właściwych dla lokalnego rynku najmu. Wtedy do kategorii kosztów należy dodać podatek.

Bywają jednak sytuację, kiedy traktujemy mieszkanie jako wieloletnią inwestycję, a jego zadaniem jest jedynie pokrywanie kosztów. Najczęściej dotyczy to mieszkań kupionych na kredyt. Wtedy należy uznać, że wyjście na zero jest rozwiązaniem optymalnym, a wszelkie nadwyżki finansowe to miły bonus.

Podsumowanie

Gdyby Wanda podeszła do kwestii czynszu najmu wolniej i bardziej skrupulatnie dowiedziałaby się, że chcąc szybko przyciągnąć potencjalnych najemców, zaniżyła cenę w stosunku do walorów swojego mieszkania. A lwią część dochodu z najmu zjadają niedoszacowane koszty. Nie tylko Wanda wpadła w tę pułapkę. Właściwe oszacowanie kosztów czynszu najmu wymaga rozległej wiedzy i doświadczenia. Jednak orientacja w rynku nieruchomości jest niezwykle czasochłonna, dlatego warto powierzyć tę kwestię specjalistom. Nikt nie zna się lepiej na tych sprawach od agentów nieruchomości. Współpraca ze sprawdzoną agencją zaoszczędzi Ci pieniędzy, trudu i rozczarowań.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

5 rzeczy, którymi zaskoczy Cię wynajem mieszkania

Posted on 18 lutego 2022 | by Marek Kloc

Kiedy Tomek i Krystyna odziedziczyli mieszkanie po ciotecznej babce Tomka, mieli poczucie, że los się do nich uśmiechnął.

Pomyśl, co to będzie za życie! – cieszyła się Krysia – Tylko znaleźć najemcę i pieniądze będę płynąc same!
Taka dodatkowa pensja, tylko bez wysiłku – wtórował jej Tomek.

Podczas krótkiego urlopu uprzątnęli i odświeżyli mieszkanie. Dodali ogłoszenia na otodom i OLX, odbyli szereg spotkań z potencjalnymi klientami i w końcu udało im się podpisać umowę najmu. Nie był to dla nich łatwy okres: sprzątanie i malowanie pod presją czasu. Dziesiątki rozmów telefonicznych, ciągłe powtarzanie tego samego, odpowiadanie na powtarzające się pytania. Spotkanie goniące spotkanie, napięcie związane z nieustannym wywieraniem dobrego wrażenia. I zastanawianiem się czy uda się wynająć, mocno ich zmęczyły, ale na horyzoncie widać już było nagrodę za trudy: bezobsługowy dopływ żywej gotówki!

Od tamtej chwili minęły dwa lata. Teraz Krysia i Tomek nie mówią o najmie tak entuzjastycznie:

Wiesz nie mogę uwierzyć, że byliśmy tacy naiwni…- mówi Krysia
“Dodatkowa pensja bez wysiłku” dobre sobie – z goryczą dodaje Tomek – gdyby ktoś nam na początku powiedział o tych 5 rzeczach…

Umowa najmu

Żadna, nawet najlepiej napisana i najbardziej przekonsultować z prawnikiem, umowa najmu nie zabezpieczy Cię w 100 % przed problemami. Po pierwsze najemcy mieszkań często mają skłonność do nieczytania umów, czytania ich bez zrozumienia, swobodnego interpretowania zapisów ich zapisów, albo wręcz ich ignorowania.

Pamiętasz tych studentów co palili w mieszkaniu mimo zakazu w umowie i trzymali worki ze śmieciami na klatce choć spółdzielnia nie pozwala, a przecież regulamin był załącznikiem – pyta Tomek
Ba, czy pamiętam? Dwa tygodnie nie mogłam mieszkania wywietrzyć, a co się nasłuchałam od tej babki z administracji – Krysia wzdycha ciężko na samo wspomnienie.

Po drugie, zapisy umowy są bardzo trudne do wyegzekwowania. Nikt nie będzie codziennie wpadał do lokatorów i ich kontrolował. Oczywiście w przypadku uchybień większego kalibru typu: zniszczenie mienia, zaległość z płatnościami czy zerwanie umowy czasowej bez uregulowania płatności, możemy dochodzić naszych praw na drodze sądowej. Jest to długa i kosztowna droga, na którą nie wchodzimy, bo najtrudniej ją zacząć. Pozew sądowy musi być doręczony drogą pocztową za pokwitowaniem, a lokator, z którym rozstaliśmy się w złości, raczej nie zostawia nam swojego następnego adresu.

Użytkowanie lokalu

Jak nam na studiach na wykładzie profesor powiedział, że jakiś filozof mówił, że prawo użytkowania jest ważniejsze od prawa posiadania, to strasznie się z tego śmiałam. Ale jak mnie ten rudy wąsacz trzymał na wycieraczce, to już mi się to nie wydawało takie zabawne – z rozżaleniem wspomina Krysia.

Na czas trwania umowy najmu prawo najemcy do użytkowania lokalu rzeczywiście ma pierwszeństwo przed naszym prawem do jego posiadania. Oznacza to, że w żadnym wypadku nie możemy wchodzić do mieszkania pod nieobecność lokatorów, wizytę celem okazania lokalu musimy umówić, najlepiej z minimum 24 – godzinnym wyprzedzeniem, a jeśli lokator nie zechce nas wpuścić, a takie przypadki do rzadkich nie należą, właściwie nic nie możemy z tym zrobić.

Naruszenie miru domowego najemcy

A pamiętasz jak nam Zdzichu mówił, że on to by załatwił, policje by wezwał, rach ciach i pozamiatane? – z przekąsem pyta Tomek
Jasne, że pamiętam. Toby się Zdzichu zdziwił!

Oj zdziwiłby się Zdzichu! Podpisując umowę najmu mieszkania przekazujemy najemcy prawo do decydowania kogo chce, a kogo nie chce u siebie gościć. Wszelkie próby siłowego wdarcia się do lokalu lub wezwanie na interwencję policji mogą skończyć się dla właścicieli zarzutami naruszenia miru domowego, co reguluje artykuł 193 Kodeksu Karnego.

Odcięcie mediów w mieszkaniu najemcy

Albo ten plan Zdzicha, żeby Iksińską wykurzyć odcinając prąd, pamiętasz?
Pamiętam, Tomeczku, pamiętam. A tego rachunku za prąd, co go nabiła to do śmierci nie zapomnę…

Często bywa tak, że najemcy opłacają czynsz najmu lokalu, ale zalegają z opłatami za media. Optymalnym rozwiązaniem byłoby przeniesienie na najemcę liczników, jednak rzadko się to udaje, a przy częstej zmianie lokatorów jest po prostu uciążliwe. W sytuacji, gdy liczniki za zużywany prąd i gaz biją, rachunki rosną, a nasz najemca ani myśli ich regulować, kusi, żeby nie płacić dostawcom mediów i nie przejmować się blokadą liczników.

Jednak nie tędy droga. Lokal mieszkalny to dobro szczególne, bo zaspokaja potrzeby mieszkaniowe. Nikt nie musi mieć internetu w telefonie, nie płacisz, odcinamy Ci dostęp. Ale spanie pod gołym niebem w listopadzie to już inna sprawa. Dlatego lokatorów chroni ustawa o prawach lokatorskich na mocy, której właściciel który odetnie lokatorom media może być pozbawiony wolności do lat 3. Płacz i płać, nie ma na to rady.

Rozliczenie kaucji w ostatnim czynszu

Jedno Ci powiem, już nigdy, przenigdy nie zgodzę się na rozliczenie kaucji w czynszu! No nie mogę odżałować tej pięknej kanapy! – chlipie Krystyna
Święte słowa, Krysiu, święte słowa…

Kaucje pobieramy na poczet zabezpieczenia ewentualnych strat i roszczeń. Dobrą praktyką jest pobieranie kaucji w wysokości kilkukrotności czynszu najmu, jest to jednak w naszych warunkach rynkowych trudne do zrealizowania. Za ostatni miesiąc należy się właścicielowi czynsz jak za każdy inny. Kaucja na pokryć ewentualne zniszczenia w mieszkaniu, a te potrafią być niemałe, oraz zaległe rachunki, spływające z opóźnieniem. Godząc się na rozliczenie kaucji w ostatnim czynszu ryzykujemy ponoszenie strat finansowych.

Podsumowanie

Powiem Ci, że ten najem to jednak ciężki kawałek chleba – mówi Tomek, a Krysia kiwa tylko głową.

Prowadzenie najmu mieszkania rzeczywiście była trudne i kłopotliwe. Z drugiej jednak strony jest to dobra długofalowa inwestycja. W dzisiejszych czasach posiadanie dodatkowej nieruchomości jest wartością nie do przecenienia. Prowadzenie spraw najmu swojego mieszkania warto powierzyć specjalistom. Agenci nieruchomości mają ogromne doświadczenie i wszelkie narzędzia do wybrania najbardziej odpowiedniego najemcy. Bazy nierzetelnych najemców, umiejętność prowadzenia szczegółowego wywiadu i czytania między wierszami. Współpraca z agencja nieruchomosci pozwoli Ci cieszyć się dodatkowym dochodem, a jednocześnie spać spokojnie.

Dysponujesz mieszkaniem, domem do wynajęcie?

Pomożemy Ci bezpiecznie i na dobrych warunkach wynająć.