najemca – Roztoczańskie Nieruchomości

Najem instytucjonalny – dla kogo?

Posted on 16 lipca 2022 | by Marek Kloc

Najem instytucjonalny ma na celu lepszą ochrona osób, które zajmują się wynajmem mieszkań. Choć w wielu rzeczach jest zbliżony do najmu okazjonalnego, ma też cechy, które czynią to rozwiązanie wyjątkowym. Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, jak to zrobić oraz czy warto? Na te i wiele innych pytań odpowiadamy w dalszej części artykułu.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

Najem instytucjonalny, kiedy warto go rozważyć?

Z panią Aldoną współpracuję od kilku lat. Początkowo wynajmowała tylko swoje panieńskie mieszkanie. Potem doszło to, które odziedziczyła po dziadkach ze strony ojca. A kiedy w krótkim czasie odziedziczyła lokal po dziadkach ze strony matki oraz kawalerkę swojej niezamężnej i bezdzietnej ciotki musiała podjąć ważne życiowe decyzje.

– Zarządzanie czterema lokalami zabiera mi coraz więcej czasu, ale nie to jest najgorsze. Ciągle mam w tyle głowy jakie to jest ryzykowne. Już z jednym lokatorem można mieć spore kłopoty. A z czterema to lepiej nie mówić. Bez przerwy martwię się, że coś się stanie – zwierzyła mi się ze swoich zmartwień pani Aldona.

– A czy rozważała pani najem instytucjonalny – spytałem.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynajem mieszkania, bezproblemowy dochód pasywny czy ostra jazda bez trzymanki

Najem instytucjonalny podstawy prawne

Najem instytucjonalny jest reguluje Ustawia o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Obok zwykłego najmu i najmu okazjonalnego, jest trzecim rodzajem wynajmu przeznaczonym dla bardzo konkretnej grupy wynajmujących.

Najem instytucjonalny co to?

Najem instytucjonalny to prawo, które przysługuje właścicielom mieszkań na wynajem, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych.

Możliwość najmu instytucjonalnego może być zrealizowana tylko wtedy, jeśli lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Podmioty wynajmujący lokale usługowe bądź handlowe podlegają wykluczeniu z tej formy najmu.

Najem instytucjonalny dla kogo?

Jak już wspomnieliśmy najem instytucjonalny jest skierowany do ściśle określonej grupy. Może z niego skorzystać:

osoba prawna
jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną,

która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań

Najem instytucjonalny niezbędne warunki

Aby można było mówić o najmie instytucjonalnym muszą być spełnione następujące warunki:

umowę najmu należy zawrzeć w formie pisemnej, w formie aktu notarialnego
mieszkanie można wynająć tylko i wyłącznie w celach mieszkaniowych
umowę trzeba zawrzeć na czas określony z wyraźnym wskazaniem daty jej wygaśnięcia
wynajmujący musi być osobą prawną lub organizacją
jako załącznik do umowy obowiązkowe jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, bez wskazywania lokalu, do którego się przeniesie

Najem instytucjonalny a Urząd Skarbowy

Najem instytucjonalny nie musi być zgłoszony do Urzędu Skarbowego w formie deklaracji. Ponieważ wynajmowanie mieszkania lub mieszkań jest przedmiotem działalności gospodarczej, dochody z tego tytułu zostaną w sposób automatyczny rozliczone, jako dochody przedsiębiorstwa.

Kaucja przy najmie instytucjonalnym

Najem instytucjonalny pozwala uzależnić ewentualne zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji. W ten sposób zabezpiecza właściciela mieszkania i ułatwia weryfikację wypłacalności i uczciwości potencjalnego lokatora.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Jak zweryfikować wiarygodność i wypłacalność najemcy?

Kaucja pobiera się celem pokrycia ewentualnych strat i kosztów i nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu najmu za mieszkanie (chodzi o wysokość czynszu w dniu zawarcia umowy najmu mieszkania).

CZYTAJ RÓWNIEŻ Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Najem instytucjonalny zalety dla Wynajmującego

Część zalet najmu instytucjonalnego została już wymieniona. Wpłacenie kaucji, jako warunek niezbędny do zawarcia umowy jest bardzo korzystne dla właściciela mieszkania. Również zawarcie umowy u notariusza jest nie bez znaczenia dla przebiegu najmu. Do aktu notarialnego przystąpią tylko osoby traktujące umowę poważnie i gotowe się z niej wywiązać. Obecność notariusza przy zawarciu transakcji, w powszechnym rozumieniu, przydaje umowie większej rangi.

Jednak najważniejsze jest to, że w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmujący ma szansę na szybkie uzyskanie tytułu egzekucyjnego do eksmisji kłopotliwego lokatora. Dzieje się tak za sprawą oświadczenia najemcy, w którym deklaruje, że poddaje się egzekucji, zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. Ponadto potwierdza, iż zdaje sobie sprawę, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Najem instytucjonalny to szybsza eksmisja

Dzięki temu można uniknąć postępowania eksmisyjnego przed sądem, co oznacza ogromną oszczędność czasu i nerwów. Można wtedy przeprowadzić uproszczoną procedurę eksmisyjną. Jeśli po wygaśnięciu umowy lokator nadal zajmuje mieszkanie, wynajmujący doręcza mu pismo z żądaniem opróżnienia lokalu. Jeżeli lokator nie spełni żądania, po upływie 14 dni właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po pozytywnym rozpatrzeniu przez sąd wniosku, sprawę można skierować bezpośrednio do komornika.

Szybkie i proste uzyskanie tytułu egzekucyjnego oraz brak obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego są w przypadku najmu instytucjonalnego zaletami nie do przecenienia. Zabezpieczają interesy właściciela lokalu dając mu do ręki gotowe narzędzia do rozwiązania najtrudniejszych problemów.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Najemca nie płaci czynszu, co mogę zrobić?

Podsumowanie

Pani Aldona nie zastanawiała się długo. Najem instytucjonalny był tym czego szukała. Założyła firmę zajmującą się wynajmem mieszkań. Pieniądze z czynszu pozwoliły jej zrezygnować z nielubianej pracy biurowej. Czas wolny od obowiązków w swoim przedsiębiorstwie wykorzystuje na rozkręcenie pracowni ceramiki artystycznej, o której od dawna marzyła. Jest też dużo spokojniejsza, bo nie obawia się problemów z dzikimi lokatorami. Serdecznie podziękował mi za pomysł z najmem instytucjonalnym podkreślając, że rada kogoś doświadczonego jest na wagę złota.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Umowa najmu mieszkania – 11 rzeczy, które powinna zawierać

Posted on 8 czerwca 2022 | by Marek Kloc

Umowa najmu mieszkania to dokument, który reguluje ogół kwestii związanych z wynajmem. Dobrze skonstruowana umowa powinna jasno informować każdą ze stron o jej prawach i obowiązkach, ustalać wzajemne relacje wynajmującego i najemcy, zapobiegać powstawaniu konfliktów oraz oferować czytelne sposoby postępowania w różnych okolicznościach, które mogą zaistnieć w okresie najmu. Właściciele mieszkań mają zdecydowanie więcej do stracenia, dlatego powinni dołożyć wszelkich starań, aby umowa chroniła ich interesy. Jakich kwestii nie może w umowie zabraknąć? Dowiesz się z tego artykułu. Przygotowaliśmy także dla Ciebie przydatną checklistę w formie PDF do pobrania.

Najem mieszkania jest dziedziną dość skomplikowaną, a przepisy prawne, które ją regulują otaczają zdecydowanie większą troską i ochroną lokatorów, niż właścicieli mieszkań. Właśnie dlatego obowiązkiem wynajmującego jest odpowiednio zadbać o ochronę własnych interesów. Do tego służy umowa najmu mieszkania. Przy jej sporządzaniu należy kierować się rzymską maksymą: “W czasie pokoju szykuj się do wojny”, bo jakkolwiek by na to nie spojrzeć, umowę szykuje się na złe czasy.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Umowa najmu, czyli warto pomyśleć o tym, co będzie, gdy przestanie być miło

Dobra umowa najmu, to spokojniejszy sen właściciela, gotowa “instrukcja obsługi” najmu w kwestiach spornych i podstawowy dokument dla sądu, jeżeli sprawy przyjmą zły obrót. Poniżej opiszemy 11 rzeczy, które powinny znaleźć się w umowie najmu mieszkania.

Umowa najmu mieszkania – tytuł, miejsce i data zawarcia

Po pierwsze umowę należy opatrzyć tytułem oraz miejscem i datą zawarcia. Służy to przede wszystkim jej identyfikacji i pozwala utrzymać porządek w dokumentach. Jest to szczególnie istotne, jeśli właściciel ma w ofercie więcej niż jedno lokum, jeśli umów jest kilka (na przykład kilka umów czasowych zawieranych z jednym lokatorem) oraz w przypadku aneksowania dokumentów.

Oczywiście warto zaznaczyć, że to treść zapisów, a nie tytuł decyduje, z jaką umową mamy do czynienia. Nie wystarczy napisać na górze strony: umowa najmu okazjonalnego, aby zawrzeć taką umowę. W przypadku umów zawieranych na odległość, miejsce jest bardziej umowne. Natomiast data zawsze jest kluczowa. Odnoszą się do niej niemal wszystkie zawarte w dokumencie terminy: przekazanie lokalu, wydanie kluczy, zapłata kaucji, przepisanie liczników. Od tego dnia strony są zobowiązane do przestrzegania ustalonych zasad.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

Umowa najmu – dane stron

W umowie muszą znajdować się dane zawierających ją osób i chodzi tu o dane pozwalające na jednoznaczną identyfikację. Personalia należy spisać z dowodu osobistego lub paszportu, w przypadku cudzoziemców. Jest to przy okazji dobry sposób weryfikacji przyszłego lokatora.

CZYTAJ RÓWNIEŻ 13 pytań, które warto zadać potencjalnemu najemcy – check lista do pobrania

Niezwykle ważne jest dopilnowanie, aby w umowie znalazły się również dane kontaktowe (e-mail, numer telefonu, adres z dowodu). Jest to zasada bezwzględnie przestrzegana przez agencję nieruchomości, natomiast osobom prywatnym zdarza się o tym zapomnieć. Przeoczenie to uświadamiają sobie, gdy trzeba się pilnie skontaktować i tu zaczynają się schody. Komu raz się zdarzyło, nie popełni więcej tego błędu.

Dane te są również istotne ze względu na korespondencję. Wypowiedzenie musi być dostarczone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Korespondencja z sądu również jest dostarczana w tradycyjnej formie.

Opis przedmiotu najmu

Kupowanie przysłowiowego kota w worku, jeszcze nigdy nie przyniosło nikomu nic dobrego. Dlatego właśnie, jak w przypadku każdej transakcji, trzeba jej przedmiot opisać. Lokator swoim podpisem pod umową poświadcza, że wydany mu lokal jest zgodny z pierwotną ofertą. I znów, ma to szczególne znaczenie, jeśli wynajmujący ma w ofercie kilka mieszkań.
Oprócz krótkiego opisu, zawierającego: adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń itd. w umowie musi się znaleźć protokół zdawczo-odbiorczy w formie załącznika. Najlepiej z dokumentacją fotograficzną. Załącznik taki służy udokumentowaniu czynności przekazania lokalu, potwierdza stan liczników oraz pozwala, łatwo i szybko, zorientować się czy w okresie użytkowania przez lokatora nie powstały jakieś straty.

Liczba mieszkańców

Zapis ten pozwala uniknąć waletowania i zamieszkiwania w naszym mieszkaniu wszystkich “krewnych i znajomych królika” oraz przykrych niespodzianek w postaci dzikich lokatorów w spadku. Pozwoli także uniknąć horrendalnych rachunków za prąd i wodę.

Umowa najmu mieszkania – okres trwania

Tu mamy dwie możliwości: umowę czasową i bezterminową. W wypadku umowy czasowej wskazana data określa koniec naszych wzajemnych zobowiązań. Praktycznym rozwiązaniem jest danie sobie możliwości przedłużenia okresu trwania umowy aneksem.

Wynajem mieszkania – czynsz

Należy określić jego wysokość, formę zapłaty (gotówka za pokwitowaniem lub przelew na konto) oraz termin zapłaty (najczęściej przyjmuje się termin ustawowy: płatne z góry do 10 każdego miesiąca).

CZYTAJ RÓWNIEŻ Co składa się na czynsz najmu mieszkania

Opłaty licznikowe i inne

Opłaty licznikowe (prąd, gaz i woda) oraz inne rachunki, takie jak internet czy telewizja, właściciel może opłacać samodzielnie, a następnie przedstawiać je najemcy do refundacji. Jeśli zdecyduje się na to rozwiązanie powinien zawrzeć w umowie termin i formę przedstawiania lokatorowi rachunków oraz czas jaki wyznacza na wpłatę pieniędzy.

Można też przyjąć system zaliczkowy, w którym pewna części czynszu najmu jest przeznaczona na pokrycie rachunków, wtedy w umowie należy ustalić termin i sposób rozliczenia kwartalnego bądź rocznego.

Ostatnia możliwość to przepisanie liczników na najemcę, jeśli wybieramy tę opcję należy wyznaczyć konkretny termin, do którego ma nastąpić przeniesienie liczników.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Przepisanie liczników na najemcę, tak czy nie?

Umowa najmu mieszkania – Kaucja

Jej wysokość, data i forma jej wpłaty musi zostać określona w umowie najmu. Koniecznie za pisemnym potwierdzeniem odbioru, jeśli zdecydujemy się na gotówkę. Umowa powinna także wskazywać kiedy i pod jakimi warunkami kaucja zostanie zwrócona najemcy. W interesie wynajmującego leży wyraźne zaznaczenie braku możliwości rozliczenia kaucji w czynszu.

Co do formy zwrotu, wygodniej jest zostawić sobie furtkę w postaci “przelew lub gotówka, do uzgodnienia przez strony”, bo nie wiadomo, która forma będzie nam pasować za kilka czy kilkanaście miesięcy. Zdecydowanie warto umieścić w umowie zapis, że kaucja zostanie zwrócona bez ustawowych odsetek.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Prawa i obowiązki stron

Jest to część bardzo ważna, ustala bowiem wzajemne relacje i zobowiązania wynajmującego i najemcy. Najczęściej powiela zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dotyczące napraw, konserwacji oraz dbałości, aby stan mieszkania nie pogorszył się.

Jednak w tym miejscu umowy mamy szansę zapisać rzeczy dla nas ważne: np. zakaz trzymania zwierząt, zakaz palenia, obowiązki i zakazy wynikające z regulaminu administracji lub wspólnoty mieszkaniowej. Takie doprecyzowanie zasad współpracy ułatwia ją już na starcie.

Umowa najmu mieszkania – wypowiedzenie

Warunki wypowiedzenia umowy najmu są precyzyjnie uregulowane w przepisach (Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Ważna jest forma pisemna wypowiedzenia, aby miało ono moc prawną oraz katalog przyczyn, dla których każda ze stron może wypowiedzieć umowę. Tę, oprócz powodów wymienionych w przepisach, możemy wzbogacić o przyczyny wynikające z zapisów w części dotyczącej praw i obowiązków stron.

Jeżeli wszystko idzie po naszej myśli, wypowiedzenie jest tylko sformalizowaniem pokojowego zakończenia współpracy. Bywa jednak i tak, że dla właściciela mieszkania stanowi ono narzędzie do zdyscyplinowania zalegającego z opłatami lokatora. Lub po prostu koło ratunkowe, gdy najemca zajmuje mieszkanie i ani myśli spracać rosnącego zadłużenia.

Wspomniana już wcześniej Ustawa o ochronie prawa lokatorów, pozwala wypowiedzieć umowę najmu przy dwumiesięcznych zaległościach, w przypadku zwykłej umowy oraz przy trzymiesięcznych, w przypadku najmu okazjonalnego. Do tego dochodzi miesięczny okresy, którego musimy udzialić na uregulowanie należności.

Mamy tu jednak pole do manewru i grzechem byłoby go nie wykorzystać. Jeśli nie doprecyzujemy tej kwestii, w domyśle zastosowanie mają rozwiązania ustawowe. Możemy jednak zapisać w umowie, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, już wtedy, kiedy najemca zalega z opłatami jeden miesiąc. Jeśli lokator nie ma obiekcji, co do podpisania takiego dokumentu, wtedy prawo stoi na stanowisku, że “chcącemu krzywda się nie dzieje”, a właściciel może szybciej podjąć działania.

Sąd właściwy dla sporów

Zapis dotyczący postanowień końcowych na standardową formę. Co jest istotne z punktu widzenia właściciela mieszkania, to sąd właściwy do rozstrzygania sporów. Tu zawsze warto wpisać właściwy dla własnego miejsca zamieszkania. Pal sześć, jeśli mieszkamy w Lublinie, a nasz lokator pochodzi z Warszawy, jest to niedogodność, ale do przeżycia. Gorzej, jeśli najemca przyjechał z Gdańska. Wtedy koszt i czas poświęcony na dojazdy do sądu robi istotna różnicę.

Podsumowanie

Wynajmowanie mieszkania to ciekawa i zaskakująca dziedzina, oparta w głównej mierze na relacjach międzyludzkich. Jest wiele czynników na które, jako właściciele mieszkań, nie mamy wpływu. Umowa najmu jest jednak jedną w tych, które leżą całkowicie po naszej stronie. Warto przygotować ją starannie i zapewnić sobie przy tym wszelką możliwą pomoc (prawnika, doświadczonego agenta nieruchomości). Wprawdzie żadna umowa nie gwarantuje nam uniknięcia jakichkolwiek trudności, ale źle przygotowana to pewny bilet do kłopotów. Niestety na własne życzenie.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Przepisanie liczników na najemcę, tak czy nie?

Posted on 19 maja 2022 | by Marek Kloc

Przepisanie liczników na najemcę, czy to dobry pomysł, czy tylko przysłowiowe zawracanie głowy? Jakie są wady i zalety takiego rozwiązania. Czy skutecznie eliminuje ono ryzyko zostania z niezapłaconymi rachunkami? Jakie niesie ze sobą zagrożenia? Czy warto, i wreszcie, jak się do tego zabrać? Na wszystkie te pytania znajdziecie odpowiedź poniżej.

W kontekście wynajmu mieszkania najczęściej myślimy o czynszu. “Byleby czynsz wpływał na czas, to już o nic nie trzeba się martwić” albo “Dobry lokator, bo czynsz płaci” możemy nieraz usłyszeć. Zdania te jednak padają najczęściej z ust osób dopiero co zaczynających przygodę z najmem lub nie mających z tą kwestią nic wspólnego (w myśl zasady: “nie znam się, ale się wypowiem”). Oprócz czynszu są jednak media: gaz, prąd i woda.

Bardziej doświadczeni wynajmujący zdają sobie doskonale sprawę z faktu, że nieregulowanie przez lokatora rachunków za energię może wygenerować długi porównywalne do tych z tytułu czynszu oraz przysporzyć właścicielowi mieszkania nie lada kłopotów, w które dodatkowo będą zamieszane osoby trzecie. W tym wypadku dostawcy energii.

Trudności wynikające z nieprzepisania liczników

Pilnowanie terminów płatności faktur za media bywa kłopotliwe. Nieraz wiąże się to z koniecznością podawania stanu liczników, a o te należy zwrócić się do lokatora, co pomnaża liczbę “rzeczy do ogarnięcia”. Trzeba też zawsze mieć w zapasie pewną kwotę, potrzebną do dokonania opłat. Przekazywanie faktur i egzekwowanie pieniędzy na ich pokrycie lub refundację już zapłaconych, to dodatkowa czynności administracyjna.

Najemcy, którzy otrzymują rachunki od właściciela mieszkania, a nie bezpośrednio od dostawcy mediów, mają tendencję do podejrzliwości, tak jakby wynajmujący chciał ich naciągnąć na jakieś nieuzasadnione koszty. Wysokość rachunków ich dziwi i zaskakuje. Wątpliwości budzą też okresy widniejące na fakturach, nie wyrażone w pełnych miesiącach, ale obejmujące różną liczbę dni z poszczególnych miesięcy.

Nieraz dochodzi do sytuacji, że właściciel mieszkania, w natłoku własnych spraw czy też w wyniku bałaganiarstwa, nie dopilnuje terminowego przekazywania faktur. Wtedy lokatorzy czekają cierpliwie, nie upominając się o rachunki lub całkowicie zapominają o sprawie. W końcu nikt nie lubi rosnących opłat, już sam czynsz najmu wydaje się dość wysoki

CZYTAJ RÓWNIEŻ Co składa się na czynsz najmu mieszkania

W przypadku uzbierania się większej kwoty otrzymanie refundacji staje się jeszcze trudniejsze. Najemca może nie mieć większych oszczędności, żeby natychmiast uregulować zaległości. Konieczność jednorazowego wydania dużych pieniędzy może w nim budzić, naturalną w tej sytuacji, niechęć. Co skutkuje próbą odwleczenia lub uniknięcia płatności. Najczęściej podnoszonym argumentem jest zaniedbanie zawinione przez właściciela mieszkania.

Jednak nie potencjalne konflikty stanowią największe zagrożenie w tej sytuacji. Cały sęk tkwi w tym, że jeśli nie przepiszemy na lokatora liczników, jest on wolny od odpowiedzialności finansowej za zużywaną energię, a na wynajmującym ciąży obowiązek zapewnienia mu jej, nawet jeśli najemca przestanie płacić czynsz. Dzieje się tak dlatego, że przepisy prawne zabraniają odcięcia najemcom mediów nawet, jeśli zalegają z opłatami lub mieszkają na dziko (Ustawa o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego).

CZYTAJ RÓWNIEŻ 5 rzeczy, którymi zaskoczy Cię wynajem mieszkania

Przepisanie liczników na najemcę – zalety

W świetle powyższych informacji przepisanie liczników na najemcę zdaje się być najlepszym z możliwych rozwiązań. Zaoszczędzenia sobie korowodów przekazywaniem dokumentów i informacji rozpoczyna pokaźną listę zalet:

unikamy ryzyka pozostania z długami, jeśli nierzetelny lokator ulotni się jak kamfora
w razie gdyby najemca przestał opłacać czynsz, ale nie opuścił mieszkania, nie mamy obowiązku uiszczać jego opłat za zużywany przez niego prąd i gaz, do czasu przymusowej eksmisji
najemca ma większe poczucie odpowiedzialności za zużywane media, co ogólnie ułatwia współpracę
unikamy niekończących się dyskusji, pytań i tłumaczeń z gatunku: “a skąd taki wysoki rachunek?” oraz “ale już raz płaciliśmy!”
w razie nieuregulowania przez najemcę faktury za media nowy najemca ma możliwość podpisania umowy z dostawcą, więc dług “odchodzi” z poprzednim najemcą

CZYTAJ RÓWNIEŻ Lokator widmo, czy można się przed nim zabezpieczyć?

Przepisanie liczników na najemcę – zagrożenia

Istnieje jedno warte odnotowania zagrożenie, a mianowicie ryzyko wstrzymania przez dostawcę prądu i gazu, tak zwane zaplombowanie licznika, w przypadku niespłacenia zadłużenia pomimo kolejnych wezwań (odcięcie wody jest prawnie zakazane). Koszt ponownego podłączenia do sieci wynosi około 100 zł, a powinno ono nastąpić w ciągu 48 godzin. Trudno to bagatelizować, jednak w ostatecznym rozrachunku, koszty te mogą się wydać niewielkie w stosunku do alternatywnych scenariuszy.

Długi za prąd i gaz mogą rosnąć bardzo szybko, szczególnie jeśli mamy gazowe ogrzewanie mieszkania i wody, a za nami sroga zima. Jeśli przyjmiemy, że zdobycie tytułu eksmisji, przy zwykłej umowie najmu, zajmuje około dwóch lat, a właściciel przez cały ten czas musi płacić rachunki generowane przez niepłacących lokatorów to po pierwsze, włosy stają dęba z przerażenia, a po drugie koszt ponownego zamontowania liczników wydaje się doprawdy niewinny.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

Przepisanie liczników na najemcę – jak to zrobić

Procedura przepisania liczników nie jest szczególnie skomplikowana. Wszyscy najwięksi operatorzy zamieszczają na swoich stronach protokoły zdawczo-odbiorcze, w formie plików do pobrania. Protokół uzupełniamy danymi naszymi i najemcy oraz aktualnymi wskazaniami licznika.

Dokument opatrujemy naszym podpisem. Podpis składa również najemca jako “przejmujący”. Złożenie dokumentów u operatora skutkuje przesłaniem właścicielowi mieszkania rozliczenia końcowego, a “przejmującemu” umowy na dostawę energii.

Sprawę możemy załatwić:

stacjonarnie w siedzibie dostawcy
korespondencyjnie (co trwa około trzech tygodni)
internetowo poprzez przesłanie skanów dokumentów lub za pośrednictwem specjalnie do tego stworzonych platform (np. eBOK)

O czym koniecznie musimy pamiętać, to o pozyskaniu od najemcy pełnomocnictwa do rozwiązania umowy w jego imieniu. Jest to zabezpieczenie na wypadek utraty kontaktu z najemcą. Jeśli tego nie dopatrzymy, może okazać się, że nie mamy szans ponownie podpisać umów na dostawę energii do naszego własnego mieszkania.

Umowa kompleksowa dla konsumentów z wzorem pełnomocnictwa do pobrania

Zdecydowanie warto skorzystać z dokumentów umieszczonych na stronie dostawców ponieważ są to gotowa narzędzia, aby przekazania liczników dokonać szybko i dobrze.

Informacje dotyczące:

Przepisanie liczników na najemcę – jakie możesz napotkać trudności

Poza wspomnianymi już problemami z “odzyskaniem liczników”, jeśli nie dopilnujemy formalności, główną przeszkodą w przeniesieniu opłat licznikowych na najemcę, jest jak zazwyczaj w obszarze wynajmu, czynnik ludzki. Najemca może mieć opory przed wzięciem na siebie odpowiedzialności lub załatwianiem kolejnych formalności.

Nie inaczej ma się rzecz w przypadku cudzoziemców. Firmy energetyczne nie robią problemów i dopuszczają zawarcie z każdą osobą posiadającą dokument tożsamości i przebywającą w Polsce. Nie zmienia to jednak faktu, że osoby świeżo przybyłe do obcego kraju mogą nie rozumieć czemu taka umowa służy i po prostu się jej obawiać.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zagraniczni studenci, czy różnice kulturowe mogą wpływać na najem mieszkania

Zupełnie odrębnym przypadkiem jest wodomierz. W mieszkaniach woda jest zaliczkowania w czynszu, a rozliczenie, mające na celu stwierdzić czy mamy nadpłatę czy jesteśmy coś winni, dokonywane jest raz do roku. Poza zgłaszaniem na bieżąco liczby użytkujących mieszkanie osób możemy, w każdej chwili, wystąpić do administracji o rozliczenie faktycznych należności, na podstawie aktualnych wskazań wodomierza.

Podsumowanie

Wracając do tytułowego pytania: czy przepisywać liczniki na najemcę, odpowiadam: tak, zdecydowanie warto. Zdejmuje to z właściciela odpowiedzialność, tak prawną, jak i codzienną za martwienie się rachunkami. Oszczędza czas, uwagę i nerwy oraz w ogromnym stopniu obniża ryzyko pozostania na przysłowiowym lodzie z ogromnymi długami za energię elektryczną, gaz i wodę.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Najemca nie płaci czynszu, co mogę zrobić?

Posted on 5 maja 2022 | by Marek Kloc

Celem każdego wynajmującego jest znalezienie dobrego najemcy. Dobrego, czyli takiego, który płaci należności w terminie i nie stwarza problemów. Podpisanie umowy najmu to powód do ulgi, ale nie czas jeszcze otwierać szampana. Dopiero kilka najbliższych miesięcy pokaże, czy przyszły spokojniejsze i dostatnie czasy, czy przygoda z nowym lokatorem zamieni się w drogę przez mękę. Jednym z najpowszechniejszych problemów jest to, że najemca nie płaci.

Lokator nie płaci

Ten drugi scenariusz stał się udziałem dwójki naszych bohaterów. Teresa i Maksymilian mają mieszkania, które wynajmują. Teresa mieszkanie w kamiennicy odziedziczyła po dziadkach, jest ono obecnie zajmowane przez studentów. Maksymilian ma pełnomocnictwo siostry do wynajmowania jej mieszkania na czas jej pracy na zagranicznym kontrakcie. Do dwupokojowego lokum w nowym budownictwie wprowadziła się czteroosobowa rodzina, para z dwójką dzieci.

Umowy podpisane, lokale zamieszkane, tylko czynsz nie wpływa na konta wynajmujących. Teresa i Maksymilian nie otrzymali żadnych pieniędzy od dwóch miesięcy, nic więc dziwnego, że są sfrustrowani i gotowi do podjęcia działań w celu unormowania tej niekomfortowej sytuacji. Co mogą zrobić?

CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynajem mieszkania, bezproblemowy dochód pasywny czy ostra jazda bez trzymanki

Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu

Pierwszy krok to pisemne wezwanie do zapłaty czynszu i wszystkich innych zaległych opłat. W wezwaniu należy uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, jeśli nie ureguluje zaległości w ciągu miesiąca.

Teresa ma podpisaną zwykłą umowę najmu, w której zdała się na uregulowania zawarte w Kodeksie Cywilnym. W myśl jego zapisów wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić w wyniku trzymiesięcznych zaległości, czyli obecne zaległości plus dodatkowy miesiąc wyznaczony na spłatę zadłużenia.

Teresa pamięta, że szwagierka namawiała ją, żeby popracować trochę nad umową i odpowiednimi zapisami zapewnić sobie możliwość wypowiedzenia najmu już po jednym miesiącu zaległości. Wtedy uznała, że to nadmierne asekuranctwo, teraz patrzy na to inaczej i obiecuje sobie solennie, że do następnej umowy wprowadzi korzystniejsze dla siebie zapisy.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Umowa najmu, czyli warto pomyśleć o tym, co będzie, gdy przestanie być miło

Maksymilian musi czekać. Zawarł ze swoimi lokatorami umowę najmu okazjonalnego, którą może wypowiedzieć dopiero w sytuacji, gdy nie otrzyma należności za najem przez cztery miesiące. Jeżeli w ciągu miesiąca sytuacja nie ulegnie zmianie, będzie mógł wezwać swoich lokatorów do spłaty zadłużenia w ciągu jednego miesiąca.

Wypowiedzenie umowy najmu

Niestety, wezwania nie odniosły oczekiwanego skutku. Ani Teresa, ani Maksymilian nie odnotowali żadnych wpłat do dziesiątego dnia bieżącego miesiąca. Następnego dnia Teresa wręczyła swoim studentom, za pisemnym pokwitowaniem, wypowiedzenie najmu, ze skutkiem na ostatni dzień następnego miesiąca.

Maks, z kolei, wystosował do rodziny z dziećmi pierwsze pismo, w którym wzywa do zapłaty zaległości i uprzedza o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Zamiar ten realizuje jedenastego dnia następnego miesiąca. Rodzina będzie miała czas na wyprowadzkę do końca miesiąca następującego po miesiącu, w którym wypowiedziano umowę.

Powyższe działania miały na celu formalne rozstanie się z niepłacącymi lokatorami, jednak nie gwarantują one odzyskania należnych naszym bohaterom pieniędzy. Leżeli najmujący wykażą się dotychczasową konsekwencją w nieuiszczaniu opłat, zaistnieje potrzeba podjęcia dodatkowych działań.

Pozew do sądu o zapłatę zaległego czynszu

Szczęście nie dopisuje naszej dwójce. Chociaż umowy się skończyły, to zadłużeni pozostały. Jedyną drogą odzyskania pieniędzy okazała się ścieżka sądowa. I Teresa, i Maks, złożyli w sądzie pozwy o zapłacenie zaległego czynszu. Sprawy będą toczyły się powoli, ale już nadano im bieg, jedna rzecz odhaczona.

Tymczasem trzeba się zająć dużo poważniejszym i bardziej palącym problemem: lokatorzy ani myślą się wyprowadzić. Rozwiązanie tej kwestii wymaga oddzielnego postępowania sądowego.

Pozew do sądu o eksmisję

Rozwiązanie umowy to jedno, opróżnienie mieszkania to już zupełnie inna sprawa.
Czasem jedyne co pozostaje, to minimalizacja strat. Maks, mimo ogólnie nieciekawego położenia cieszył się, że zawczasu się zabezpieczył i podpisał umowę najmu okazjonalnego. Choć było z tym więcej zachodu, to tytuł prawny do eksmisji ma niemal w ręku. Zatwierdzenie go przez sąd ma charakter formalny i, przy dobrych wiatrach, powinno zająć około trzech tygodni. Potem można już szukać komornika.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

Teresa ma przed sobą dużo gorsze perspektywy. Złożyła w sądzie pozew o eksmisję. Prawnik, lojalnie uprzedził ją, że sprawa będzie długa i należy liczyć się raczej z upływem lat, nie miesięcy. Niewesoło, ale innego wyjścia nie ma. Bez tytułu prawnego eksmisja opornych lokatorów będzie niemożliwa. Oczywiście istnieje szansa, że majestat sprawiedliwości zrobi na najemcach wrażenie. Czym innym są formalne przepychanki z właścicielem mieszkania, niż sprawa sądowa. Nie każdy ma też ochotę na kontakty z komornikiem. Czas pokaże.

CZYTAJ RÓWNIEŻ 5 rzeczy, którymi zaskoczy Cię wynajem mieszkania

Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy

Jest jeszcze jeden sposób skłaniania lokatorów do uregulowania zaległych należności. Jest nim prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. Opisuje je artykuł 670 Kodeksu Cywilnego paragraf 1: “Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.”

Na pierwszy rzut oka zastaw wygląda bardzo atrakcyjnie, jednak jest on na tyle trudny do wyegzekwowania, że w praktyce nie jest stosowany. Tak zwane zaspokojenie roszczeń wynajmującego za pomocą zastawu może być zrealizowane dopiero kiedy posiadamy tytuł egzekucji komorniczej. Trudna jest także jego czysto techniczna realizacja, poważ rzeczy należące do najmującego nie mogą opuścić wynajmowanego lokalu. Ponadto lista przedmiotów podlegających wyłączeniu z egzekucji jest tak długa, że może uszczuplić pulę naszego zestawu praktycznie do zera.

Podsumowanie

Niepłacący lokator to prawdziwa zmora dla każdego wynajmującego. Obowiązujące w naszym kraju przepisy zdecydowanie większą pieczę przykładają do ochrony praw najemców, a więc i dłużników. Oczywiście, właściciele mieszkań mają wiele narzędzi do dochodzenia swych praw, jednak zastosowanie ich w praktyce okazuje się, najczęściej, uciążliwe i bardzo długotrwałe. To, co może im dopomóc, to bardzo staranny dobór osoby, z którą podpiszą umowę oraz uważne dopracowanie umowy najmu. Warto rozważyć zwrócenie się do agenta nieruchomości, który posłuży radą i zdobywanym latami doświadczeniem.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Jak zweryfikować wiarygodność i wypłacalność najemcy?

Posted on 13 kwietnia 2022 | by Marek Kloc

Tytułowe pytanie zadaje sobie wielu ludzi, którzy postanowili zacząć zarabiać na wynajmie mieszkania. Weryfikacja potencjalnego najemcy spędza sen z powiek właścicielom lokali, którzy już jakiś czas wynajmują i zdarzyły im się kłopoty z niesłownym, niepłacącym, bądź nieuczciwym lokatorem. Jak sprawdzić wiarygodność i wypłacalność najemcy? Najprostszy i najskuteczniejszy sposób to: rozpoznanie bojem. Chcąc, nie chcąc, jeśli do zawarcia umowy najmu dojdzie, zawsze ją stosujemy. W żadnej sytuacji życiowej nie możemy mieć całkowitej pewności, ale jest kilka rzeczy, których warto dopilnować, żeby zmniejszyć ryzyko przykrej w konsekwencjach wpadki.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Lokator widmo, czy można się przed nim zabezpieczyć?

Weryfikacja najemcy – sprawdzenie dokumentów

Najczęściej polecane i wydawałoby się najbardziej oczywiste jest sprawdzenie dokumentów. Dowód osobisty to absolutna podstawa. Dodatkowo warto zapoznać się z umową o pracę, wyciągiem z konta bankowego, fakturami za cykliczne opłaty oraz referencjami od poprzednich wynajmujących. Wszystkie te źródła dostarczają cennych informacji o sytuacji finansowej naszego potencjalnego najemcy oraz jego podejściu do zobowiązań. Wystarczy mieć do nich dostęp. I tu z reguły zaczyna się kłopot. Polskiemu rynkowi najmu daleko jeszcze do standardów zachodnich, między wynajmującymi i najemcami występuje pewna nieufność, a o skandalicznych wyczynach, zarówno jednych, jak i drugich krążą legendy.

W jak trudnej sytuacji znajdują się wynajmujący, uświadomiła mi ostatnio znajoma. Podczas naszego spotkania otrzymała sms, po czym wyjęła kartkę z notatką i zaczęła coś skreślać i sprawdzać:

Tak się ze mną nudzisz, że rebusy musisz rozwiązywać? – zażartowałem.

Nie, po prostu napisała do mnie babeczka w sprawie najmu i musiałam numer telefonu porównać z listą spotkań – oznajmiła znajoma, tonem wskazującym, że jest to coś absolutnie oczywistego…

Ale po co? – próbowałam zrozumieć.

No, żeby ustalić, która to – odparła moja rozmówczyni, a jej wzrok mówił “Pozdrawiamy mieszkańców bratniej galaktyki!”

Jak to, to nie wiesz, jak ona się nazywa? – osłupiałem.

Odpowiedzią był tylko perlisty śmiech.

Po dłuższej rozmowie dowiedziałem się, że ludzie nie mają obyczaju przedstawiać się dzwoniąc w odpowiedzi na ogłoszenie. Pytają o szczegóły i umawiają spotkanie. Jeśli znajoma, pod koniec rozmowy, prosi o dane, tłumacząc, że ma kilka osób zainteresowanych i musi je jakoś wpisać w grafik spotkań, często słyszy “ma pani numer telefonu”, podawane jest jej samo imię lub informacja, że to nieważne. Osoby, które bez problemu podają imię i nazwisko jest mniejszość. Rozmówcy nieodmiennie są zaskoczeni tą prośbą.

Nie wiem z czego to wynika, może boją się zobowiązań… boją się nacisków przy skróceniu dystansu, sama tego nie rozumiem…

Nie wyobrażam sobie takiej sytuacji. Kiedy klient przychodzi do naszej agencji to, na dzień dobry, mam jego dane spisane z dowodu osobistego i wzór podpisu. Jeszcze zanim otworzę jakąkolwiek ofertę – powiedziałem.

1:0 dla biura nieruchomości – skwitowała moja znajoma.

Co można z tym zrobić? Oczywiście warto pytać i prosić o dokumenty, potwierdzenia i referencje. Rynek najmu się zmienia i być może zachodnie rozwiązania wejdą do nas na stałe. Jednocześnie nie ma się co zrażać, jeśli nasze prośby pozostają bez odzewu. Są inne, znane od wieków metody, więc należy z nich korzystać.

Weryfikacja najemcy – rozmowa

Nic nie powie Ci tyle o człowieku, co rozmowa z nim. Tak nawiązujemy przyjaźnie, wybieramy współmałżonków i znajdujemy współpracowników. Dlatego warto zadawać właściwe pytania i uważnie słuchać odpowiedzi.

CZYTAJ RÓWNIEŻ 13 pytań, które warto zadać potencjalnemu najemcy – check lista do pobrania

Rozmowa dostarcza nam cennych informacji w trzech kluczowych obszarach:

co ktoś mówi
jak się zachowuje
jak ja się z tym czuję

Na jej podstawie możemy przeanalizować otrzymane informacje: czy są spójne, logiczne, nie wykluczają się nawzajem. Czy przedstawione przez potencjalnego najemcę fakty są wiarygodne i zgodne z powszechną wiedzą, obraz jakiego człowieka się z nich wyłania. Kasjerka w markecie z elastycznymi godzinami pracy, taksówkarz bez prawa jazdy czy samotna salowa zainteresowana apartamentem za trzy i pół tysiąca złotych miesięcznie powinni wzbudzić nasze wątpliwości.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynająłem mieszkanie pod agencję towarzyską

Ważny jest też sposób mówienia. Mijanie się z prawdą, ukrywanie informacji czy nieczystość intencji, z reguły, mają odbicie w mowie ciała, intonacji głosu i mimice. Ważnym symptomem jest zarówno nerwowe wielosłowie, jak i monosylaby, czy nagłe, nieuzasadnione zmiany tematu. Warto przyjrzeć się naszemu rozmówcy i jego komunikacji pozawerbalnej, bo tę trudniej jest sfałszować.

Na koniec emocje. Czasem polubimy kogoś od pierwszej chwili, innym razem odczujemy żywiołową antypatię to nowo poznanej osoby. W kontaktach międzyludzkich intuicja jest szalenie ważna. Jeśli więc jesteś osobą, która “ma nosa do ludzi”, to śmiało z niego korzystaj.

Weryfikacja najemcy – szperanie w internecie

Intuicja intuicją, ale wynajmowanie mieszkania to biznes, lepiej go oprzeć o twardsze dane. Na to też jest sposób. Co zrobi dziewięć na dziesięć osób zapytanych o przycinanie berberysu? Wpisze to hasło w wyszukiwarkę. Tak samo można zrobić z imieniem i nazwiskiem potencjalnego lokatora. Internet jest bardzo duży i nic w nim nie ginie. Daje nam do do dyspozycji niezwykle przydatne narzędzia.

Możemy obejrzeć profile na mediach społecznościowych kandydata. One są prowadzone z myślą o znajomych, pokazują prywatne życie człowieka. Z takiego profilu możemy dowiedzieć się czy nasz przyszły najemca to domator czy imprezowicz, czy pali, czy ma zwierzęta, jakim jeździ samochodem, gdzie spędza wakacje i wiele, wiele więcej. Oś czasu potwierdzi przebieg kariery zawodowej, a wizytówka na LinkedIn pozwoli potwierdzić kwalifikacje zawodowe. A może mamy wspólnego znajomego? Przykłady można mnożyć, dość, że to obszerne źródło informacji i jeśli masz w sobie cokolwiek z detektywa, na pewno dużo z niego wyciągniesz.

Zasoby sieci oferują również dostęp do baz dłużników. Odnalezienie w nich danych naszego kandydata, daje szybką i jednoznaczną wskazówkę, że z tej mąki chleba nie będzie. Kolejnym miejscem, w które można zajrzeć są grupy facebookowe. Jeśli wpiszesz “najgorszy najemca” i nazwę swojej miejscowości, wyszukiwarka powinna podać kilka wyników. Jedyne, o czym należy pamiętać, to o tym, by do wpisów tam publikowanych podejść z odpowiednim dystansem.

Jako wisienkę na torcie można jeszcze “wyguglać”.

O, kochany, Ty się nie śmiej, bo to poważna sprawa – uniosła się moja znajoma, gdy pokpiwałem z tej metody – kiedyś wpisałam w googl’a imię i nazwisko jednej mojej lokatorki, jak już się dowiedziałam, jak się nazywa, i wyskoczyła mi cała strona artykułów prasowych o tym, że jest poszukiwana przez policję. I to, niestety, nie była pomyłka, bo dość charakterystycznie się nazywała. Umowa była na jej chłopaka, jakby ona chciała wynająć, to w życiu bym jej za próg nie wpuściła.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Jak miłosne perypetie Twoich najemców mogą rzucić cień na Twoje życie

Podsumowanie

Weryfikacja wiarygodności i wypłacalności najemcy nie jest łatwa, ale absolutnie konieczna. Rozmowa z moją znajomą pokazuje, że zaangażowanie agenta nieruchomości zdecydowanie ułatwia przebrnięcie tego procesu obu stronom. Agent jest neutralną osobą trzecią, działającą w interesie i najemcy, i wynajmującego. Stojąca za nim firma wzbudza zaufanie osób poszukujących lokum, a jednocześnie nie traktują one pytań o dane czy zarobki, tak osobiście, jak gdyby zadał je właściciel mieszkania. Również doświadczenie z setek tego typu rozmów odbytych przez pośrednika może okazać się bezcenne.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Lokator widmo, czy można się przed nim zabezpieczyć?

Posted on 7 kwietnia 2022 | by Marek Kloc

Na wnętrzu drzwi barowych toalet można spotkać napis “Pamiętaj, że czas po drugiej stronie drzwi nie płynie tak samo”. To niezwykle trafne spostrzeżenie może rozbawić do łez, ale nie tylko. W słowach tych, kryje się głęboka mądrość, dobrze pasująca do wielu sytuacji życiowych. To, po której stronie drzwi się znajdujesz, MA znaczenie. Potwierdzi to każdy właściciel wynajmowanego mieszkania, który spotkał się z lokatorem widmem.

Mieszkanie na wynajem – po zewnętrznej stronie drzwi

Przykra i trudna prawda o wynajmie jest taka, że wręczenie najemcy kluczy i zamknięcie drzwi stawia Cię zawsze na gorszej pozycji. Oto Twoje lokum, wraz z całym wyposażeniem, zostało przed Tobą zamknięte. To co się z nimi stanie zależy tylko od dobrej woli i uczciwości lokatora. Oczywiście najem może przebiegać wzorowo, zadowolić obie strony i zakończyć się happy endem.

Może się jednak zdarzyć, że najemca zerwie z Tobą kontakt, wymieni zamki, nie wpuści Cię do środka, a usilne prośby o zmianę zdania mogą skutkować wezwaniem policji i oskarżeniem właściciela mieszkania o zakłócenie miru domowego najemcy (Art. 193 Kodeksu Karnego). Wszystko to zgodnie z przepisami prawa, w świetle których prawo do użytkowania lokalu ma pierwszeństwo przed prawem do jego posiadania.

CZYTAJ RÓWNIEŻ 5 rzeczy, którymi zaskoczy Cię wynajem mieszkania

Lokator widmo – klasyfikacja

Najprościej rzecz ujmując lokator widmo to taki, który znika lub jest obecny w sposób nieciągły. Jednak życie, i wszelkie jego przejawy, częściej mają charakter bardziej złożony. Pokuszę się więc o stworzenie pewnej klasyfikacji. Oczywiście nie ma ona charakteru ściśle naukowego, ale przez wiele lat pracy zawodowej zdarzyło mi się usłyszeć tak wiele historii, że materiału badawczego nie brakuje. W dalszej części artykułu przedstawię trzy typy “widmowych” lokatorów

Lokator widmo – ulatnia się jak kamfora

Z takim przypadkiem zetknął się pan Paweł. Przeprowadził się do wykończonego bliźniaka dwie ulice dalej, a mieszkanie w bloku wynajął. Wszystko było w porządku przez kilka miesięcy, aż nagle kontakt z lokatorami się urwał. Przestali płacić, nie odbierali telefonów. Pan Paweł przychodził pod drzwi mieszkania, pukał, dzwonił, nasłuchiwał. Obchodził budynek, żeby sprawdzić czy w oknach palą się światła. Węszył w poszukiwaniu kuchennych zapachów. Potem zaczął wypytywać sąsiadów, czy kogoś nie widzieli, czy czegoś nie słyszeli, niestety, nikt nie miał do powiedzenia nic pomocnego.

Sprawę skomplikował fakt, że feralni najemcy, chwile przed swoim zniknięciem, zameldowali się na pobyt stały. Wymeldowania powinien dokonać sam zainteresowany. Pan Paweł, jako właściciel mieszkania, ma prawo wymeldować najemców, jeśli tego nie dopilnowali, ciąży na nim jednak obowiązek podania: przyczyny wyprowadzki, daty wyprowadzki oraz obecnego miejsca pobytu lokatorów. Paweł miał do powiedzenia tylko jedno:

Wyparowali jak kamfora… – stwierdzenie to okazało się być dalece niewystarczające do dopełnienia formalności.

Do potwierdzenia, że lokatorzy faktycznie i nieodwołalnie zniknęli została zaangażowana policja. Paweł poświęcił kolejne popołudnie na odwiedzanie sąsiadów, uprzedzanie o ewentualnej wizycie mundurowych, tłumaczenie, co się stało i przepraszanie za niedogodności. Ostatecznie udało mu się cały ten bałagan odkręcić, ale zraził się do wynajmowania raz na zawsze i sprzedał mieszkanie najszybciej, jak było to możliwe

Lokator widmo – pojawiam się i znikam

To wyjątkowo trudny dla właścicieli mieszkań typ lokatorów. Relacje z nimi szarpią nerwy, i paradoksalnie, mogą trwać dość długo. Psychologowie określiliby to mianem warunkowania z użyciem wzmocnienia nieregularnego. Innymi słowy, nasz lokator nagle znika, ale po jakimś czasie znów nawiązuje kontakt, tłumacząc swoje zachowanie jakimiś nieprzewidzianymi okolicznościami. Kiedy znowu gdzieś przepada, wynajmujący wciąż ma nadzieję, że “to się jakoś wyjaśni” i napędzany tą nadzieję wkłada wiele trudu w odnowienie kontaktu lub przynajmniej czeka.

Z czasem, opowieści lokatorów o spotykających ich trudnościach stają się coraz bardziej niewiarygodne i irytujące dla wynajmujących. Często właściciele mieszkań dochodzą do wniosku, że comiesięczne “wydzieranie” lokatorom czynszu jest dla nich zbyt obciążające emocjonalnie:

Wkurzyłam się, kiedy dotarło do mnie, że moja lokatorka znowu nie mogła przed trzy tygodnie odebrać telefonu z powodu żałoby po pogrzebie czwartej już babci! A przedtem dwa razy “skradziono” jej telefon. Po prostu siła złego na jednego! Wypowiedziałam jej umowę najmu, szkoda moich nerwów! – relacjonuje pani Zofia, a w jej głosie nadal brzmi wzburzenie, choć od wyprowadzki wspomnianej lokatorki minęło już pół roku.

Szczególną formą pojawiającego i znikającego lokatora widmo jest wersja: “zadzwonimy do pana”. Z takim wariantem spotkał się pan Ignacy i nie wspomina dobrze swojego najemcy:

Nigdy nie odbierał telefonu, tylko oddzwaniał po jakimś czasie, z coraz to nowych numerów. Naliczyłem ich siedem. A raz nawet zadzwonił do krawcowej, która ma pracownię w naszym budynku i przekazał dla mnie wiadomość. Dziwny to był typ i same z nim były problemy…

Lokator widmo – byliśmy przejazdem, a twój telewizor dołączył do ekipy

Na tego osobnika narażeni są głównie właściciele przeznaczając mieszkania na najem krótkoterminowy, typowo weekendowy i wakacyjny. Przekonali się o tym państwo Nowaczyńscy, którzy przyjechawszy po weekendzie by wymienić pościel, stwierdzili, że z mieszkania zniknął cały sprzęt rtv i agd.
Najgorsze jest to, że sąsiadka widziała jak z tym wszystkich chodzili, ale to nowy blok, tu ciągle się ktoś wprowadza, więc nawet nie zwróciła specjalnie uwagi – mówi z żalem pani Jolanta.

Lokator widmo – wielkie wyjście z szafy

Na koniec wyjątkowa historia, która szczególnie zapadła mi w pamięć przez swoją nietypowość. To jedna jedyna taka historia w mojej karierze. Właścicielka mieszkania umówiła się z lokatorką na spotkanie w lokalu. Najmująca zalegała z czynszem, sąsiedzi skarżyli się na hałasy, sytuacja ogólnie była napięta. Pani Olga stawiła się pod drzwiami swojego mieszkania punktualnie. Jakież było jej zdziwienie, kiedy otworzyła jej zupełnie obca osoba. Młoda kobieta wyjaśniła, że jest koleżanką Samanty, która wyszła:
Ale dokąd, przecież byłyśmy umówione?
Po zakupy…
Czyli zaraz wróci – naciskała pani Olga
No… chyba nie… – na twarzy dziewczyny malowała się panika
Czy mogę chociaż wejść i się rozejrzeć – zapytała pani Olga błagalnie, wiedząc jak źle to wygląda w świetle przepisów o prawach lokatorów, jednak nie odpuszczała, czując wyraźnie, że coś jest bardzo nie tak.

Tymczasowa gospodyni cofnęła się do przedpokoju, robiąc jej przejście. Mieszkanie wyglądało jakby przeszło przez nie tornado. Pani Olga stanęła zszokowana w ostatnim pokoju, do którego weszła. Zapadła pełna napięcia cisza.

I wtedy drzwi szafy otwarły się z hukiem i wyskoczyła z niej półnaga rozczochrana postać, wrzeszcząc w niebogłosy, że: to napaść, że wezwie policję i żeby natychmiast opuścić jej dom. Pani Olga z trudem rozpoznała w tym szalonym stworzeniu swoją lokatorkę

Naprawdę nie musiała powtarzać, po prostu uciekłam. Dopiero w samochodzie udało mi się uspokoić. Teraz się śmieję, że miałam takie swoje opowieści z Narni w thrillerowej wersji, ale wtedy byłam na serio przerażona – kończy swoją historię pani Olga, ale wygląda na znacznie mniej rozbawioną, niż deklaruje.

Lokator widmo – czy można się przed nim zabezpieczyć?

Spotkanie z lokatorem-widmo to nieprzyjemne doświadczenie. Czy można go uniknąć? To trochę jak ze sportami zimowymi, jeśli się je uprawia trzeba się liczyć z dotykaniem śniegu. Lokator zawsze może spakować swoje rzeczy (i nie tylko swoje) i opuścić nasze mieszkanie wrzucając klucze do skrzynki pocztowej. I choć jest to zachowanie niezgodne z umową, nieeleganckie i stresujące dla właścicieli, nie jest to jeszcze najgorszy scenariusz.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

“Widmowy” lokator może pozostawić po sobie całkiem realne problemy: zaległości w czynszu, niezapłacone rachunki, zniszczenia, bałagan, a przede wszystkim, niepokój niepewność i frustrację, która towarzyszy niedomkniętym sprawom.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Sprzątanie po lokatorach, czyli opowieści z krypty

Podsumowanie

Jeśli decydujemy się wynajmować mieszkanie, musimy się liczyć ze spotkaniem lokatora widna, ale nie jest to wcale regułą. To co możemy zrobić, to jak nazywają to prawnicy, wykazać się należytą starannością podczas poszukiwania najemcy. Do zostania “widmowym” lokatorem predestynują pewne cechy charakteru, które można dostrzec podczas pierwszej rozmowy. Warto dołożyć starań, aby zadać odpowiednie pytania i zweryfikować wiarygodność potencjalnego najemcy. Dobrą praktyka jest zatrudnienie agenta nieruchomości, którego wiedza i doświadczenie pomogą nam uniknąć ewentualnych kłopotów w przyszłości.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Sprzątanie po lokatorach, czyli opowieści z krypty

Posted on 12 marca 2022 | by Marek Kloc

Sprzątanie po lokatorach to trudny temat. Choć oczywiście trafiają się i tacy najemcy, którzy zostawiają po sobie mieszkanie w nienagannym stanie, częściej jednak konfrontacja z kilkumiesięcznymi śladami czyjegoś codziennego życia bywa nieprzyjemna, nieestetyczna, a niekiedy wręcz obrzydliwa. Wybór właściciela dotyczący sprzątania najczęściej sprowadza się do dwóch opcji: albo posprząta sam: będzie długo i mocno nieprzyjemnie albo za sprzątanie zapłaci, wtedy będzie szybciej i mniej boleśnie, ale za to bardzo drogo.

W dzisiejszym wpisie poruszymy kwestię sprzątania mieszkania na wynajem. Jest to trudny aspekt prowadzenia najmu, z którego właściciele mieszkań nie zdają sobie sprawy, aż do wyprowadzki pierwszych lokatorów. Sprzątanie po lokatorach może przypominać opowieści z krypty, dlatego, jeśli jesteś osobą szczególnie wrażliwą, proszę, zastanów się dobrze, czy chcesz przeczytać ten tekst do końca.

Jako biuro nieruchomości podejmujemy współpracę z firmami sprzątającymi. Ostatnio szukaliśmy kolejnego. Zgłosiła się do nas pani Hanna świadcząca usługi kompleksowego sprzątania mieszkań. Podczas rozmowy o warunkach współpracy została zapytana o swoje doświadczenie zawodowe w zakresie sprzątania po lokatorach. Pani Hanna okazała się prawdziwą skarbnicą opowieści grozy.

Kiedy tylko odbieram telefon od klienta i słyszę “sprzątanie po lokatorach”, w ciemno mówię: dwa dni robocze, po 8 godzin dla dwóch pań, dopiero potem ustalam dalsze szczegóły i czasem wycena jeszcze wzrasta.

Sprzątanie po lokatorach – co możemy zastać w mieszkaniu na wynajem?

Nawet “standardowe” sprzątanie po utrzymujących porządek lokatorach to wiele pracy. Każdy kolejny potencjalny najemca bardzo szczegółowo lustruje mieszkanie, oczekuje, że będzie ono czyste i estetyczne. I jest to całkowicie zrozumiałe. Należy sobie zdawać sprawę z faktu, że kilku czy kilkunasto miesięczne mieszkanie w jakimś miejscu, wiąże się z nagromadzeniem licznych śladów.

Zanim wynajmiemy lokum po raz kolejny musimy zajrzeć pod łóżka, pod lodówkę, do wszystkich najciemniejszych zakamarków szafek i szuflad. To na co przymknęlibyśmy oko we własnym domu, w mieszkaniu na wynajem już nie przejdzie. Przy tak gruntownym sprzątaniu zawsze się coś znajdzie, nawet jeśli nasi lokatorzy byli pedantami.

A to optymistyczny wariant, częściej zdarza się, że osoby, którym wynajmujemy mieszkanie, mają gdzieś z tyłu głowy świadomość tymczasowości tej sytuacji. To może dwojako wpływać na ich zachowanie. Po pierwsze, nie dbają o mieszkanie jak o swoje (co ciekawe, o ile meble i sprzęty są jeszcze postrzegane, jako kosztowne elementy wyposażenia, to najbardziej zawsze obrywa się ścianom, a te bywają najdroższe i najbardziej kłopotliwe w naprawie).

Sprzątanie po lokatorach – level hard

Po drugie, lokatorzy mają tendencję do pozostawiania w wynajmowanych mieszkaniach wszystkiego, co jest im niepotrzebne na “nowym” etapie życia. Pół biedy, jeśli jest to fotel niepasujący nam do wystroju, ale w niezłym stanie, ale takie szczęście rzadko się zdarza…

Proszę państwa, co ja w tych mieszkaniach się nie napatrzyłam, to aż trudno uwierzyć… – mówi pani Hanna:

niepotrzebne ubrania, włącznie z nieupraną bielizną osobistą i skarpetkami, pozostawione w szafach i nie tylko,
zużyte prezerwatywy pod łóżkami, zużyte podpaski, patyczki do uszu, plastry, szczoteczki do zębów i tipsy,
przeterminowane kosmetyki i sztuczne włosy,
jedzenie w lodówce (dobrze, jeśli jest podłączona do prądu),
poplamiona krwią pościel,
tony zużytych chusteczek higienicznych,
kiełkujące ziemniaki i cebule,
pleśń kwitnąca w garnkach i patelniach oraz słoiki o nieznanej zawartości,
śnięte rybki gnijące w akwarium,
kolekcje butelek i puszek po alkoholach,
pojemniki z petami zalane wodą i tygodniami trzymane na balkonie.

No mówię państwu, jak w horrorze. Raz mi się zdarzyło takie mieszkanie, co lokator jechał do domu na wakacje i, tak jak mu właścicielka powiedziała, wyłączył lodówkę, tylko mięsa z niej wcześniej nie wyjął, a to akurat była czerwcowa fala upałów, sprzątanie kilka dni po jego wyjeździe. To, to mi się do dziś śni po nocach…- kwituje pani Hanna wzdrygając się z obrzydzenia.

Sprzątanie mieszkania na wynajem – sprzątać samemu czy wynająć ekipę

Aby rozstrzygnąć tę kwestię należy najpierw odpowiedzieć sobie na pytania o: czas, pieniądze i samopoczucie.

Czy mamy dużo czasu i chcemy go zainwestować w samodzielne sprzątanie mieszkania?
Czy stać nas na zapłacenie dość znacznych stawek za sprzątanie komercyjne?
Czy mamy w sobie dość siły psychicznej, żeby przejść ten nieprzyjemny proces?

Wiecie państwo, ludzie narzekają, że wyceniamy sprzątanie drogo, ale nie mogę brać mniej, bo to bardzo dużo pracy, a życie mnie nauczyło, że właściciele mieszkań na wynajem nieraz wstydzą się powiedzieć, co zastali na miejscu – relacjonuje pani Hanna, a po chwili dodaje – A czasem mi mówią, że zapłacą każde pieniądze, bo jak patrzą na dewastację ich wychuchanego mieszkania, to im się łzy do oczu cisną. To trudne jest, właściciele odbierają to bardzo osobiście.

Sprzątanie po lokatorach – kiedy nie mamy wyboru

Najlepiej jest wtedy, gdy możemy spokojnie przeanalizować wszystkie za i przeciw, i podjąć najbardziej odpowiednia dla nas decyzję. Niestety zdarza się i tak, że na luksus wyboru nie możemy sobie pozwolić. Są okresy kiedy o usługi sprzątania jest bardzo trudno i trzeba ustawiać się w długiej kolejce (na przykład w okresie przedświątecznym lub po końcu roku akademickiego). Taki przestój to dla właścicieli strata, bo zależy im na jak najszybszym ponownym ogłoszeniu swojej oferty. W takiej sytuacji nie ma rady, trzeba zakasać rękawy i wziąć się do roboty samemu.

Może się też okazać, że sprzątanie to strata czasu i pieniędzy.
Ja czasem jak przyjeżdżam do mieszkania to mówię właścicielom, tych zapuszczonych mebli kuchennych to nie ma co skrobać, bo strata czasu, a i efekt żaden, lepiej wymienić. Nie często tak jest, ale się zdarza – zamyśla się pani Hanna – albo ściany, jak dobra zmywalna farba jest, to można umyć, około 8 godzin zabiera, ale warto. Ale jak jakaś najtańsza, że paznokciem poskrobiesz to do betonu schodzi, to nawet szkoda zachodu!

Podsumowanie

Sprzątanie po lokatorach to absolutnie niezbędna rzecz w przypadku mieszkania na wynajem. Lokum, nawet w najwyższym standardzie, nie znajdzie najemców, jeśli będzie w nim brudno, a wszędzie walają się pamiątki po poprzednich mieszkańcach. Jest to rzecz od, której nie uciekniemy, należy jednak pamiętać, że nie jest ona rzeczą łatwą, i w aspekcie technicznym, i w emocjonalnym. Przykre przeżycia związane ze sprzątaniem wynajmowanego mieszkania, może skutecznie zniechęcić właścicieli do tej formy zarobkowania. Z kolei płacenie za sprzątanie komercyjne to spore, powtarzające się, obciążenie finansowe, a jeśli trafimy na nieprofesjonalną firmę sprzątającą może się okazać, że tracimy dwa razy.

Zawarcie umowy o administrowanie mieszkaniem pod wynajem z doświadczoną agencją nieruchomości wydaje się być dobrym rozwiązaniem, żeby uniknąć kłopotów. Odpowiedzialność za utrzymywanie lokalu w dobrym stanie spada wtedy na agenta, który ma dobre rozeznanie w rynku firm sprzątających, a z racji na stałą współpracę i częste zlecania, może liczyć na zniżki i szybką realizację usługi. Z kolei właściciele nie są narażani na rozdzierające serce widoki zdewastowanego mieszkania oraz długotrwałego brnięcia przez najintymniejsze sfery życia swoich, byłych już, lokatorów. Biznes się kręci i wszyscy śpią spokojnie.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Wynajem mieszkania. Biznes czy pensja dla panien, czyli uczennice, studentki i ich rodzice

Posted on 9 marca 2022 | by Marek Kloc

Wynajem mieszkania to dla jego właściciela okazja do zdobycia najróżniejszych doświadczeń. Zdarza się, że zaczyna się zastanawiać, co do swojej roli w całym tym przedsięwzięciu. Zdawać by się mogło, że zasady są proste, a relacja biznesowa. Jednak wielu najemców oczekuje od właścicieli zajmowanych przez siebie mieszkań dużo dużo więcej… Taka sytuacja zdarzyła się mojej bliskiej znajomej. Zadzwoniłam do niej, żeby dowiedzieć się, jak udała jej się ważna rodzinna uroczystość. Przyjęcie było organizowane u niej w domu, dlatego jako gospodyni odczuwała szczególną odpowiedzialność:

Miło, że dzwonisz. Sama impreza świetnie, ale tak się wkurzyłam, że nie masz pojęcia – w głosie Krysi wyraźnie było słychać nerwowe wibracje

Ale czym? – spytałam zaniepokojona – coś nie tak z jedzeniem?

E tam, jedzenie było pierwsza klasa, tylko te moje lokatorki!

Kiedy Krysia dała już upust swojej irytacji i nieco ochłonęła opowiedziała mi, co się wydarzyło.

Młodzi lokatorzy czy podpisujący umowę najmu rodzice, z kim rozmawiać?

Od kilku miesięcy wynajmowała mieszkanie uczennicom szkół średnich. Początkowo uważała, że to bardzo dobre rozwiązanie. Dziewczyny sprawiały wrażenie spokojnych i dobrze ułożonych. Jako, że były niepełnoletnie umowę podpisała matka jednej z nich, taki wymóg formalny. Krystyna była jednak zdania, że człowiek nastoletni, niedługo przed maturą, jest już dorosły i odpowiedzialny. Dlatego starała się traktować swoje lokatorki, tak jak wszystkich dorosłych najemców. Zwłaszcza, że to one, a nie ich rodzice, urzędowały w mieszkaniu. Niestety podejście Krysi nie zdało egzaminu.

Dorosłość dziewcząt objawiała się głównie w oburzeniu, że ktoś przerywa ich ważne zajęcia. Bywało więc, że Krysia spędza kilka dni wydzwaniając w sprawie niezapłaconego czynszu, do każdej z czterech lokatorek, żeby na koniec usłyszeć oburzone “Proszę pani ja nie mam czasu, ja lekcje mam!”. Kiedy przekazała dziewczętom numer do sprawdzonego hydraulika, który miał przyjrzeć się wyciekowi z kabiny prysznicowej, żadna nie wiedziała, jak z niego skorzystać.

Chcąc nie chcąc, Krysia uznała, że się pomyliła, ale o mieszkanie zadbać trzeba. Postanowiła, że zacznie załatwiać wszelkie sprawy ze “stroną umowy”, czyli matką jednej z dziewcząt. Niestety na tym polu też nie odniosła sukcesu. Pani Jaroszek wyraźnie oczekiwała, że Krysia zadba o “moje dziewczynki” – małe zagubione i od domu daleko.

Zdeklarowała wprawdzie, że przekaże “moim dziewczynkom”, żeby zrobiły coś w sprawie łazienki. Niestety komunikat albo nie dotarł, albo nie odniósł skutku. Krysia musiała umówić hydraulika sama. Ustalenie, kiedy mógłby przyjść, żeby zastać kogoś w domu, było nie lada wyczynem, ale w końcu się udało. I na ustaleniu się skończyło, bo kiedy fachowiec zjawił się w umówionym dniu i godzinie zastał drzwi zamknięte. Lokatorki okazały się zbyt zajęte, aby odbierać telefony. Poinformowana o sprawie pani Jaroszek ubolewała nad dużym obciążeniem nauką młodzieży szkolnej oraz wyrażała oczekiwanie zaopiekowania się “moimi dziewczynkami”, którego to “zaopiekowania” miałby dokonać Krysia.

Wynajem mieszkania to nie hotel – czego nie mogą oczekiwać lokatorzy

Krysia znalazła się na styku dwóch światów. Z jednej strony były jej lokatorki ostentacyjnie korzystające ze swojej swobody (alkohol, prezerwatywy ani osoby w negliżu nie były ukrywane nawet, gdy Krysia przychodziła po czynsz) odmawiając przyjęcia na siebie jakiejkolwiek odpowiedzialności. Z drugiej strony pani Jaroszek nieustannie drżąca o swoje niewinne pisklęta. Niestety mieszkańcy, żadnego ze światów nie chcieli współpracować i łączyło ich głównie oczekiwanie, że to Krysia wszystkim się zajmie.

Sytuacja stawała się dla mojej znajomej coraz bardziej uciążliwa, ale zawsze oddzielała sprawy biznesowe od życia prywatnego i w tym ostatnim znajdowała cichą przystań, aż do tej ostatniej niedzieli, od której zaczęła się nasza opowieść.

Na godzinę przed rozpoczęciem uroczystego przyjęcia rozdzwonił się telefon:

Dzień dobry tu Jaroszek, bo jest taka sprawa, bo moja córcia wyjechała z domu i nie zabrała kluczy do stancji.

Tak? – zapytała skonfundowana Krysia.

No trzeba jej otworzyć.

Krysia ani myślała robić cokolwiek w tej sprawie, ale jako człowiek kulturalny i ugodowy uznała, że należy nakreślić własną sytuację.

Bardzo mi przykro, ale za godzinę przychodzą do mnie goście.
O, to akurat zdąży pani jeszcze podskoczyć.

W Krystynie coś się zagotowało, ale wzięła głęboki oddech i postanowiła dać jeszcze jedna szansę swojej wierze w ludzi.

Nawet, gdyby ta godzina była wystarczająca, to jestem sama z małym dzieckiem, mieszkam pod miastem, a jestem bez samochodu. Nie ma szans, żebym gdziekolwiek “podskoczyła”

No jak pani tak stawia sprawę, to Marlenka będzie musiała wziąć taksówkę i podjechać – obruszyła się pani Jaroszek – w końcu nie będzie czekać dwie godziny, aż Wikunia zjedzie na stancję.

Ale dlaczego nie może zaczekać? Jest kwiecień, 12 stopni na plusie, jasno, środek dnia, a w centrum otwarte kawiarnie.

No wie pani?! Dziecko ma czekać, samo, na dworze! – sapnęła pani Jaroszek i rozłączyła się.

Krysi opadły ręce. Sytuacji nie poprawił fakt, że przeprosiwszy gości musiała wyjść z rodzinnej imprezy i wydać lokatorce własny komplet kluczy. Nie powstrzymała się przed powiedzeniem dziewczynie, co na ten temat myśli. Następnego dnia porozmawiała również z panią Jaroszek, której postanowiła przypomnieć, że wynajem mieszkania to jednak biznes, a nie prowadzenie pensji dla panien.

Podsumowanie

Przypadek Krysi nie jest odosobniony. Z długiej praktyki zawodowej wiem, że lokatorzy często oczekują od właścicieli mieszkań kompleksowej obsługi, a przypadki wzywania wynajmującego do wymiany żarówki naprawdę się zdarzają. Często rodzice młodych ludzi szukają we właścicielach wynajmowanych mieszkań troskliwych opiekunów dla swoich prawie dorosłych dzieci, zapominając, że wynajem mieszkania jest dla właściciela taką samą działalnością biznesową, jak każda inna. Wynajmujący odpowiadają za dobry stan mieszkania i wszystko, co się z nim wiąże, ale nie będą poświęcać prywatnego czasu na zajmowanie się życiem najemców.

Dobrym rozwiązaniem, tego problemu, jest powierzenie administrowania wynajmowanym mieszkaniem biuru nieruchomości. Najemcy w kontakcie z firmą zewnętrzną, mającą swoje biuro i określone godziny pracy, zazwyczaj powściągają swoje wybujałe oczekiwania. Podobnie działa bycie jednym z wielu klientów biura. Krysia zwierzyła mi się, że ostatnia sytuacja bardzo wytrąciła ją z równowagi, a ponieważ chce uniknąć tego typu przykrości w przyszłości, poważnie rozważa podpisanie ze mną umowy. Jeśli i Ty się nad zastanawiasz zapraszam do kontaktu.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Posted on 3 marca 2022 | by Marek Kloc

W zeszłym tygodniu spotkałam się z panią Żanetą, która chciała wynająć mieszkanie i prosiła mnie o pośrednictwo w najmie. Spodziewałam się, że załatwimy sprawę w 40 minut. Standardowo: oględziny mieszkania, wykonanie zdjęć i wypełnienie formularza. Jednak spędziłyśmy ze sobą około 1,5 godziny, ponieważ wdałyśmy się w dyskusję o kaucji, a jest to temat rzeka, a na dodatek budzi sporo kontrowersji, zarówno w wśród najemców, jaki i wynajmujących. Początkowo pani Żaneta była sceptyczna:

Nie wiem brać kaucję czy nie brać? Czy to mnie w ogóle jakoś zabezpieczy? I czy nie za dużo z tym zachodu?

Kaucja przy wynajmie mieszkania: zdecydowanie brać

W przypadku wynajmowania mieszkania kaucja spełnia kilka funkcji:

ma zabezpieczyć nas finansowo na wypadek strat, czyli zniszczenia lub uszkodzenia wyposażenia mieszkania lub samego lokalu albo nieopłacenia przez najemcę rachunków
pozwala szybko zweryfikować uczciwość oraz sytuację finansową naszych potencjalnych najemców. Jeżeli już na etapie opłacenia kaucji zaczną się problemy i negocjacje, nie wróży to nic dobrego
stanowi dla najemcy motywację, aby dbać o powierzone mu w użytkowanie mienie, ponieważ od tego jaki będzie stan mieszkania zależy czy odzyska swoje pieniądze (w całości lub częściowo)

Kaucja przy wynajmie mieszkania – w jakiej wysokości

Dobrą praktyką, korzystną z punktu widzenia wynajmującego jest pobieranie kaucji w wysokości dwóch lub trzech wysokości miesięcznego czynszu. Wynika to z potencjalnego szacunku strat. W idealnym świecie najemca płaci nam czynsz za ostatni miesiąc najmu, opłaca faktury za media za czas użytkowania mieszkania, po czym zdaje lokal, który uległ jedynie naturalnemu zużyciu. Wtedy oddajemy mu kaucję, podajemy sobie ręce i rozchodzimy się z uśmiechem, każde w swoją stronę.

Jednak rzeczywistość może okazać się zgoła inna. Najemca może nie zapłacić ostatniego czynszu, w myśl zasady “wzięli kaucje, to będzie za ostatni miesiąc”, może też nie uregulować należności za media i w najgorszym wypadku zniszczyć wyposażenie mieszkania. Taki scenariusz oznacza dla wynajmującego stratę, bo za rachunki i naprawy płaci z własnej kieszeni.

Kaucja często stanowi poważną barierę dla potencjalnych lokatorów, już wtedy, kiedy wynosi równowartość miesięcznego czynszu najmu, bo oznacza to, że za pierwszy miesiąc muszą zapłacić podwójnie. Kaucja wyższa niż miesięczny czynsz okazuje się często przeszkodą nie do przeskoczenia dla przeciętnego Kowalskiego.

Ostatecznie wysokość kaucji zależy najczęściej od warunków rynkowych, profilu naszego klienta i czasu jaki dajemy sobie na zawarcie umowy. Wynajęcie luksusowego apartamentu na biuro dla wziętej kancelarii prawnej daje duże szanse na wysoką kaucję. Jeśli wynajmujemy M3 studentom, należy się nastawić na kaucję “pojedynczą”, czyli równowartość jednomiesięcznego czynszu. Tak czy siak kaucje pobrać trzeba, tak ze względów finansowych jak i psychologicznych.

Kaucja przy wynajmie mieszkania – czy to mnie zabezpieczy

Odpowiedź, tak jak w większości przypadków, brzmi: to zależy.

Kaucja to zawsze jakaś rezerwa finansowa, która może pokryć nasze ewentualne straty, a może je po prostu zmniejszyć. To być może niewiele, ale zawsze coś. Kłopot polega na tym, że w przypadku zniszczeń ich koszt może być niemal nieograniczony. A koszt ich usunięcia zależy w dużej mierze od zaradności i pomysłowości właściciela mieszkania.

A co właściwie może się stać, że mi tapicerkę na wypoczynku zaciągają na przykład? – dociekała pani Żaneta

Stać się może wiele, bo pomysłowość lokatorów praktycznie nie zna granic, oto kilka przykładów, o których słyszałam od właścicieli mieszkań, w ciągu wielu lat mojej pracy zawodowej:

ustawienie grila w mieszkaniu na panelach, skutek powypalane dziury w podłodze
gaszenie papierosów na blatach mebli np. stołów, komód, szafek
powyrywanie karniszy ze ścian, efekt otwory odsłaniające cegły
rozbicie płyty indukcyjnej
połamanie mebli, najczęściej łóżek
trwałe poplamienie parapetów i stolarki okiennej
poobtłukiwanie białego montażu

Dla właściciela mieszkania takie zniszczenia stanowią poważny problem, a faktyczną wysokość strat i stopień ich pokrycia przez kaucje mogą regulować głównie przez własną elastyczność i kreatywne podejście.

Kaucja przy wynajmie mieszkania – wycenianie strat i sposoby naprawy zniszczeń

W przypadku szacowania strat doradzam stosowanie metody ekwiwalentu. W największym uproszczeniu, polega ona na tym, że sprawdza się ceny przedmiotów ekwiwalentnych do tych, które uległy uszkodzeniu lub zniszczeniu. Dla zobrazowania, jeśli lokatorzy połamali łóżko, sprawdzamy w sklepach internetowych ceny łóżek podobnej klasy (mogło to być najtańsze łóżko z popularnej meblowej sieciówki lub limitowana seria z drogiego salonu meblowego). Stosujemy ceny katalogowe. Podobnie w przypadku zniszczonej podłogi, sprawdzamy ile kosztowałaby jej wymiana uwzględniając: materiały (panele wraz z podkładem) oraz koszt robocizny.

Taki szacunek przedstawiamy lokatorowi. Znane są mi przypadki wynegocjowania pełnej kwoty, sporo przekraczające wysokość kaucji. Są one jednak rzadkie i wymagają dużych umiejętności i sporo szczęścia. Alternatywną metodą naprawy szkód jest zaproponowanie najemcy, żeby naprawił je na własny koszt i we własnym zakresie. Jest to jednak ryzykowne, bo efekt takich napraw nie musi nas zadowolić. Może być z niego więcej szkody niż pożytku. Najczęściej kończy się na przewidywalnym dialogu:

Co to dla pani za problem, pojedzie pani i kupi nowe łóżko – mówi lokator.

To może pan pojedzie, kupi, przywiezie i zmontuje, skoro to nie problem – odpowiada właścicielka.

No wie pani, ale to musiałbym pojechać – oburza się lokator.

Praktyka uczy, że pozapieniężne koszty ponoszone przez właścicieli mieszkań na rzecz ich urządzania i utrzymania w nich dobrego standardu są bardzo przez innych niedoceniane.

Metoda ekwiwalentu jest najkorzystniejsza z punktu widzenia właściciela, bo przewiduje wymianę zniszczonych rzeczy na nowe. Bez ponoszenia dodatkowych kosztów, szybko i wygodnie. Zdarza się jednak, że ktoś jest złotą rączką i ma dryg do wyszukiwania okazji. Takie umiejętności pozwalają dużo oszczędzić. Jeśli zdecydujemy się pomalować zniszczone meble, kupić powystawową płytę indukcyjną lub używane łóżko w dobrym stanie.

Podsumowanie

Oj dobrze pani mówi – pochwaliła mnie pani Żaneta – to wpiszmy kaucje w wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu. Jak będzie trzeba to poczekam dłużej na najemcę, ale nie chcę mieć potem kłopotów!

Kaucje zdecydowanie brać trzeba, i jeśli tylko mamy taką możliwość, warto by była ona wyższa niż miesięczny czynsz najmu. Jest to poduszka finansowa na wypadek strat, a jednocześnie może uchronić nas przed nieuczciwym, nieodpowiedzialnym lub niewypłacalnym najemcą i zaoszczędzić nam wiele kłopotów w przyszłości.

Cieszę się, że przekonałam panią Żanetę, chętnie pomogę i Tobie.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.