Mogłoby się wydawać, że sprawy osobiste najemców nijak nie dotyczą wynajmującego. W końcu wynajem mieszkania to biznes, a czyjeś miłosne perypetie to jego prywatna sprawa i nic nikomu do tego. Jednak praktyka pokazuje, że kryzys w związku lokatorów może rzucać długie cienie na życie właściciela wynajmowanego lokum. Doskonale pokazuje to historia zasłyszana w długiej kolejce do lekarza. Wizyty się przeciągały, powstało spore opóźnienie, a sympatyczna szatynka, nazwijmy ją panią Kowalską, rozmawiała przez telefon na tyle głośno, że trudno było nie usłyszeć. Rzecz dotyczyła wynajmu mieszkania, dlatego zastrzygłam “zawodowym uchem”.

Historia pani Kowalskiej zaczyna się na wiosnę, gdy zaskakująco szybko udaje jej się znaleźć dwoje ludzi, którzy są chętni na podpisanie umowy i bez żadnych problemów godzą się na korzystny dla pani Kowalskiej czynsz najmu. Zależy im na jak najszybszej przeprowadzce.
Bardzo sympatyczna para, on jest biznesmenem, a ona początkującą artystką, maluje i rzeźbi – tak pani Kowalska relacjonuje swoje wrażenia rozmówcy.

Miłość i medycyna, czyli kłopoty w związku a wynajem

Para nie jest małżeństwem. Umowę najmu podpisuje pan Krystian, a pani Andżelika jest bardzo czarująca. Pani Kowalska jest bardzo zadowolona z podpisanej umowy, jednak jej radość nie trwa zbyt długo. Po dwóch tygodniach dostaje telefon od dobrego znajomego mieszkającego w tej samej kamienicy, że jej mieszkanie odwiedzili sanitariusze, Andżelikę wyniesiono na noszach, a towarzyszący jej Krystian był blady i roztrzęsiony. Wiedziona odruchem serca i mocno zaniepokojona zadzwoniła do Krystiana, ten był jednak zbyt zdenerwowany, by rozmawiać. Po kilku dniach pani X umówiła się na wizytę u swoich lokatorów i przy okazji osobistej rozmowy dowiedziała się, że “wypadek” Andżeliki był w istocie próbą samobójczą spowodowaną kryzysem w związku. Zapewniono ją jednak, że wszystko jest na najlepszej drodze ku dobremu.

Pani Kowalska jest osobą niezwykle tolerancyjną i wyrozumiałą. Choć pełna niepokoju, postanowiła uznać, że “takie rzeczy się zdarzają” oraz “każdemu może się zdarzyć kryzys”. Trzeba poczekać na rozwój wypadków.

Powiem Ci, że wtedy zapaliła mi się taka ostrzegawcza lampka. Dopadło mnie jakieś złe przeczucie – pogrążona w zadumie pani Kowalska wzdycha do słuchawki.

“Proszę coś z tym zrobić!” czyli cierpienia sąsiadów, gdy Twoi lokatorzy się kłócą 

Po niedługim czasie wieści o kryzysie w związku Krystiana i Andżeliki zatoczyły dużo szersze kręgi. O toczących się między nimi zażartych agresywnych kłótniach, przy akompaniamencie łomotu przewracanych mebli i tłuczonego szkła, początkowo odnosił jedynie znajomy pani Kowalskiej. Jednak szybko skargi, zażalenia, pretensje i żądania, “żeby coś z tym zrobić” zgłosili prawie wszyscy sąsiedzi. Żartobliwą aluzję zrobił do tego nawet dostawca pizzy, ponieważ “bardzo miła para” miała obyczaj kłócić się w przedpokoju przy nie odwieszonej słuchawce domofonu.  Dlatego właśnie pracownik pobliskiej restauracji był doskonale wprowadzony w szczegóły tej trudnej i skomplikowanej relacji.

Pani Kowalska, jako odpowiedzialny członek wspólnoty mieszkaniowej, postanowiła poważnie porozmawiać ze swoimi najemcami, apelując do nich o spokój. Do sprawy zabrała się natychmiast. Po dwóch dniach i siedemnastu nieodebranych telefonach wykonanych do Krystian, nie była ani o krok bliżej do realizacji swoich założeń.

Wiesz to już było naprawdę podejrzane, ale znasz mnie, jestem urodzoną optymistką, pomyślałam, że może wolą rozmowy osobiste. I ta wzmianka Staszka o łomocie przewracanych mebli nie dawała mi spokoju…

Właściciel staje u wrót, czyli co się dzieje, gdy lokator nie chce Cię wpuścić

Wzbudziwszy w sobie największe pokłady spokoju i taktu pani Kowalska udała się do wynajmowanego mieszkania. Zadzwoniła do drzwi licząc na wyjaśniającą sprawy rozmowę i oględziny mieszkania. Jednak Krystian uchylił drzwi jedynie na szerokość łańcucha. I to tylko po to by zapytać panią Kowalską “dlaczego wciąż go nachodzi i prześladuje”.  Potem wygłosił tyradę o tym, że “sprzysięgła się ze wszystkimi kobietami, które przez całe życie go maltretują”. Na prośbę o wpuszczenie do środka pani Kowalska została oskarżona o napaść. A kiedy do rozmowy włączyła się Andżelika, pojawiając się w szparze toples, aby obrzucić właścicielkę mieszkania inwektywami, do pani Kowalskiej z całą siłą dotarło, że ma problem.

Wtedy wydawało mi się, że mam problem, bo lokatorzy awanturujący się, ale pomyślałam, że trudno, wypowiem najem. I dopiero wtedy okazało się, że wpadłam w bagno po uszy.

Ile osób w mieszkaniu, tyle w umowie,

czyli co się dzieje, gdy masz tylko dane tego kto składa podpis na umowie

Pani Kowalska uznała, że musi wypowiedzieć umowę najmu i przystąpiła do załatwiania formalności. Niestety wypowiedzenie w formie pisemnej wróciło z adnotacją “adresat wyprowadził się”. Krystian nie odbierał telefonów, okazało się również, że jego przedsiębiorstwo to tak zwana firma krzak. Skargi sąsiadów nie ustały, bo w mieszkaniu szalała Andżelika.  Konsekwentnie odmawiając wpuszczenia właścicielki do mieszkania i obrzucając ją wyzwiskami przez zamknięte drzwi. Po tygodniu Krystian przysłał SMSa o treści: “rzuciłem Andżelikę i nie chce mieć nic wspólnego z tą wariatką, proszę mnie nie nękać. Wtedy pani Kowalska uświadomiła sobie, że w jej mieszkaniu znajduje się szalona kobieta, której nazwiska nie zna. I która nie ma wobec niej żadnych prawnych zobowiązań.

Podsumowanie

Nie wiem jak skończyła się ta dramatyczna historia, bo zostałam wezwana na wizytę. Wiem natomiast jedno: Pani Kowalska popełniła szereg błędów wynikających z braku doświadczenia lub po prostu z naiwności. Jako doświadczona pośredniczka nieruchomości radziłabym jej zachować dużą ostrożność wobec pośpiechu najemców. Lepiej sprawdzić dane przez nich podawane oraz bezwzględnie, umieścić dane wszystkich osób korzystających na stałe mieszkania, w umowie. Pomoc profesjonalisty pomogłaby pani Kowalskiej uniknąć wielu problemów.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Sylwia i Ela spotkały się na kawie. Znają się od lat i lubią poplotkować, często też radzą się siebie nawzajem w ważnych życiowych sprawach. Nie inaczej jest i tym razem. Syn Eli dostał stypendium i wyjechał za granicę na studia. Ela postanowiła wynająć kawalerkę syna, kupioną, kiedy jeszcze myślała, że będzie studiował w kraju. Sylwia zajmuje się wynajmem mieszkania po mamie od lat, więc do kogo innego Ela mogłaby przyjść po radę.

A co z umową, opracowałaś już wzór? – pyta Sylwia,
Myślałam, że wezmę jakąś z internetu. Nie ma co mnożyć biurokracji. Myślę, że 2 strony to i tak za dużo.
No wiesz, zrobisz jak zechcesz, ale moja umowa ma ponad 6 stron. Poprawiam ją po każdych kolejnych najemcach i nadal nie ujęłam tam wszystkiego…
Naprawdę? – dziwi się Ela – Ale po co, trzeba trochę ufać ludziom,
To prawda, ale pamiętaj umowę przygotowujesz na złe czasy.
Umowa najmu – zabezpieczenie Twoich interesy na wypadek sytuacji spornych.

Czy Sylwia ma rację? Cóż, już starożytni Rzymianie mawiali: “w czasach pokoju, szykuj się do wojny”. Takie podejście może się wydawać nieprzyjazne i pozbawione zaufania do bliźnich, ale, paradoksalnie, może oszczędzić nam wiele stresu i sytuacji konfliktowych.

Umowa najmu  – jakie pełni zadania

Umowa najmu ma spełnić 2 zasadnicze zadania:

określić wszystkie zasady relacji Wynajmujący – Najemca zabezpieczyć nasz interesy na wypadek sytuacji spornych

Pisanie szczegółowych umów najmu ma tę zaletę, że od początku jasno określa nasze oczekiwania. Obie strony widzą czarno na białym, co można, a czego nie. Kto za co odpowiada. Jakie są terminy wywiązywania się z poszczególnych zobowiązań  i jakie są konsekwencje ich niedotrzymania. Najemca może się zgodzić na nasze warunki lub nie, może chcieć je negocjować, ale zawsze ma się do czego odnieść. Reguły “gry” są precyzyjnie określone.

Drugą przesłanką za obszerniejszą umową najmu, jest to, że wynajmowanie mieszkania to praca z ludźmi, łatwo tu o konflikty i emocje. Nie wszyscy też przestrzegają zasad i terminowo regulują swoje zobowiązania. Umowa powinna nam ułatwić egzekwowanie naszych praw.

Co powinna zawierać umowa najmu

Sylwuś, ale co złego może się stać? Znajdziemy miłych kulturalnych ludzi i będą sobie mieszkać.
Oj kochana, nie wiesz nawet jakie ludzi mają pomysły. W mojej umowie mam takie zapisy, że nie odpowiadam za remonty prowadzone przez wspólnotę ani miasto, że lokatorzy mają mi niezwłocznie donosić o awariach i usterkach, że mam prawo wejść do mieszkania pod nieobecność najemców na wypadek pożaru. A ostatnio zadzwoniła mi lokatorka, że owad jej wleciał przez okno i z tym to naprawdę nie wiem co zrobić…
Naprawdę?! Przykład z owadami jest rzeczywiście niespotykany, ale i takie się zdarzają.

Dane identyfikacyjne

• dane identyfikujące najemcę, ale też osoby mieszkające z nim, w przypadku, gdy umowę podpisuje jedna osoba. Jest to zabezpieczenie na wypadek np. rozstania się pary, gdy osoba podpisująca umowę wyprowadza się zostawiając nam w mieszkaniu  kogoś obcego, kto nie ma wobec nas żadnych zobowiązań. Przydatne również na okoliczność kontaktów z policją.
• podanie liczby osób, które na stałe mogą korzystać z mieszkania (to na wypadek nagminnie waletujących znajomych.
• zobowiązanie najemcy do informowania o dorabianiu kluczy oraz zastrzeżenie ponoszenia przez niego konsekwencji ich zagubienia lub przekazania osobom nieuprawnionym. Jako wynajmujący mamy obowiązek zapewnić wyłączność korzystania z mieszkania każdemu kolejnemu najemcy, a koszt wymiany zamków, zwłaszcza kilka razy w roku, jest niemały.

Dostęp do lokalu i okreslenie jego przeznaczenia

• zastrzeżenie sobie prawa wglądu do mieszkania, po wcześniejszym umówieniu się. Warto dokonywać takich wizyt, aby zorientować się czy lokator właściwie dba o nasze mienie, nie niszczy go i czy wywiązuje się z warunków umowy np. niepalenia tytoniu w mieszkaniu.
• zastrzeżenie sobie prawa wejścia do lokalu pod nieobecność najemców, uzyskując zgodę telefoniczną lub nawet bez niej, w przypadku awarii i innych zdarzeń losowych. Jeśli w mieszkaniu pęknie rura, podczas gdy nasi lokatorzy są na urlopie w górach, musimy mieć możliwość podjęcia niezbędnych działań.
• nałożenie na najemcę obowiązku informowania o wszelkich awariach i usterkach, których naprawa leży po stronie wynajmującego. Chodzi o sytuację, kiedy np. przecieka brodzik prysznica, jeśli zostaniemy o tym powiadomieni, gdy tylko na podłodze łazienki pojawi się woda, wystarczy wezwać hydraulika. Jednak, gdy przez 3 tygodnie woda w łazience stoi po kostki, a lokatorzy to ignorują, osobą, od której dowiemy się o awarii może być sąsiad z dołu, któremu na skutek zalania odpadło pół sufitu. Wtedy brak zgłoszenia o awarii ze strony lokatorów jest dla nas podstawą do obciążenia ich roszczeniami sąsiada.
• nałożenie na najemcę obowiązku uzyskiwania zgody wynajmującego na wprowadzanie adaptacji i ulepszeń. Możemy nie chcieć w mieszkaniu dodatkowej ściany lub antresoli, każda taka zmiana musi być z nami omówiona, a wyrażenie na nią zgody powinno się odbyć w  formie pisemnej. Jeśli lokatorzy nie uzyskali naszej zgody, a mimo to coś zmienili, mają obowiązek przywrócić mieszkanie do stanu poprzedniego na swój koszt.
• zakaz podnajmu i zmiany przeznaczenia mieszkania. Chodzi o sytuację, gdy wynajmujemy mieszkanie miłej parze do celów mieszkaniowych, a po jakimś czasie okazuje się, że mamy w mieszkaniu wzięty salon fryzjerski dla psów. W najlepszym wypadku.

Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym

• powody do wypowiedzenia najmu na skutek natychmiastowy. Tu katalog jest dość spory, muszą to być jednak przyczyny poważne i osadzone w prawie. Najlepiej skorzystać z pomocy Kodeksu Cywilnego. Należą do nich: zaleganie z opłata czynszu za jeden okres, mimo pisemnego wezwania do zapłaty oraz rażące i nagminne łamanie zapisów umowy.

Kwestie finansowe

• dokładne określenie wysokości czynszu najmu, formy i terminu jego zapłaty
  określenie wszelkich innych ponoszonych przez najemcę opłat, dokumentów potwierdzających ich wysokość, terminy i formy zapłaty
• zapis dotyczący kaucji: jej wysokość termin i forma zapłaty. Należy jasno zaznaczyć, że kaucja jest pobierana celem zabezpieczenia na wypadek zniszczeń lub oraz innych roszczeń i zostanie zwrócona po wydaniu mieszkania w stanie niepogorszonym. Można pokusić się o literalne sformułowanie, że kaucja nie może zostać rozliczona w formie czynszu za ostatni miesiąc najmu.

Umowa najmu – pozostałe regulacje

• zakazy dotyczące posiadania zwierząt czy palenia tytoniu w mieszkaniu, jeśli mamy takie obiekcje.
• protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania w formie załącznika. Najlepiej opisowy zawierający także dokumentację fotograficzną. Daje to możliwość szybkiego zweryfikowania czy wszystkie przedmioty są na miejscu i czy nic nie zostało zniszczone.

Usłyszawszy to wszystko Ela lekko pobladła.
Nie, głowa mi pęka, to nie na moje siły! Czy ktoś nie mógłby tego zrobić za mnie!

Podsumowanie.

Przygotowanie dobrej umowy najmu to nie lada wyzwanie. Wymaga wiedzy i doświadczenia. A wraz z kolejnymi, nieraz bolesnymi, doświadczeniami dopisujemy kolejne punkty do umowy. Osoby zaczynające z najmem, mogą nie ująć w umowie wszystkich ważnych kwestii, ponieważ nie przeszły całego procesu. Ale i “starzy wyjadacze”, mający dotychczas szczęście do ludzi, kiedyś po raz pierwszy trafiają na problemowego najemcę. Mogą być na to nieprzygotowani. Napisanie dobrej umowy najmu to wierzchołek góry lodowej, bo trzeba jeszcze egzekwować jej zapisy. Jeżeli, tak ja Ela, bledniesz na myśl o brnięciu przez paragrafy przekaż administrowanie swoim mieszkaniem agentowi nieruchomości. On jest specjalistą, ma stosowne wzory umów, wie jak sprawdzać rzetelność najemców i  postępować w trudnych przypadkach. Sylwia już od kilku lat korzysta z oferty agencji i jest bardzo zadowolona. To samo poradziła swojej przyjaciółce.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.