właściciel mieszkania – Roztoczańskie Nieruchomości

Najem instytucjonalny – dla kogo?

Posted on 16 lipca 2022 | by Marek Kloc

Najem instytucjonalny ma na celu lepszą ochrona osób, które zajmują się wynajmem mieszkań. Choć w wielu rzeczach jest zbliżony do najmu okazjonalnego, ma też cechy, które czynią to rozwiązanie wyjątkowym. Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, jak to zrobić oraz czy warto? Na te i wiele innych pytań odpowiadamy w dalszej części artykułu.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

Najem instytucjonalny, kiedy warto go rozważyć?

Z panią Aldoną współpracuję od kilku lat. Początkowo wynajmowała tylko swoje panieńskie mieszkanie. Potem doszło to, które odziedziczyła po dziadkach ze strony ojca. A kiedy w krótkim czasie odziedziczyła lokal po dziadkach ze strony matki oraz kawalerkę swojej niezamężnej i bezdzietnej ciotki musiała podjąć ważne życiowe decyzje.

– Zarządzanie czterema lokalami zabiera mi coraz więcej czasu, ale nie to jest najgorsze. Ciągle mam w tyle głowy jakie to jest ryzykowne. Już z jednym lokatorem można mieć spore kłopoty. A z czterema to lepiej nie mówić. Bez przerwy martwię się, że coś się stanie – zwierzyła mi się ze swoich zmartwień pani Aldona.

– A czy rozważała pani najem instytucjonalny – spytałem.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynajem mieszkania, bezproblemowy dochód pasywny czy ostra jazda bez trzymanki

Najem instytucjonalny podstawy prawne

Najem instytucjonalny jest reguluje Ustawia o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Obok zwykłego najmu i najmu okazjonalnego, jest trzecim rodzajem wynajmu przeznaczonym dla bardzo konkretnej grupy wynajmujących.

Najem instytucjonalny co to?

Najem instytucjonalny to prawo, które przysługuje właścicielom mieszkań na wynajem, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych.

Możliwość najmu instytucjonalnego może być zrealizowana tylko wtedy, jeśli lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Podmioty wynajmujący lokale usługowe bądź handlowe podlegają wykluczeniu z tej formy najmu.

Najem instytucjonalny dla kogo?

Jak już wspomnieliśmy najem instytucjonalny jest skierowany do ściśle określonej grupy. Może z niego skorzystać:

osoba prawna
jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną,

która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań

Najem instytucjonalny niezbędne warunki

Aby można było mówić o najmie instytucjonalnym muszą być spełnione następujące warunki:

umowę najmu należy zawrzeć w formie pisemnej, w formie aktu notarialnego
mieszkanie można wynająć tylko i wyłącznie w celach mieszkaniowych
umowę trzeba zawrzeć na czas określony z wyraźnym wskazaniem daty jej wygaśnięcia
wynajmujący musi być osobą prawną lub organizacją
jako załącznik do umowy obowiązkowe jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, bez wskazywania lokalu, do którego się przeniesie

Najem instytucjonalny a Urząd Skarbowy

Najem instytucjonalny nie musi być zgłoszony do Urzędu Skarbowego w formie deklaracji. Ponieważ wynajmowanie mieszkania lub mieszkań jest przedmiotem działalności gospodarczej, dochody z tego tytułu zostaną w sposób automatyczny rozliczone, jako dochody przedsiębiorstwa.

Kaucja przy najmie instytucjonalnym

Najem instytucjonalny pozwala uzależnić ewentualne zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji. W ten sposób zabezpiecza właściciela mieszkania i ułatwia weryfikację wypłacalności i uczciwości potencjalnego lokatora.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Jak zweryfikować wiarygodność i wypłacalność najemcy?

Kaucja pobiera się celem pokrycia ewentualnych strat i kosztów i nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu najmu za mieszkanie (chodzi o wysokość czynszu w dniu zawarcia umowy najmu mieszkania).

CZYTAJ RÓWNIEŻ Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Najem instytucjonalny zalety dla Wynajmującego

Część zalet najmu instytucjonalnego została już wymieniona. Wpłacenie kaucji, jako warunek niezbędny do zawarcia umowy jest bardzo korzystne dla właściciela mieszkania. Również zawarcie umowy u notariusza jest nie bez znaczenia dla przebiegu najmu. Do aktu notarialnego przystąpią tylko osoby traktujące umowę poważnie i gotowe się z niej wywiązać. Obecność notariusza przy zawarciu transakcji, w powszechnym rozumieniu, przydaje umowie większej rangi.

Jednak najważniejsze jest to, że w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmujący ma szansę na szybkie uzyskanie tytułu egzekucyjnego do eksmisji kłopotliwego lokatora. Dzieje się tak za sprawą oświadczenia najemcy, w którym deklaruje, że poddaje się egzekucji, zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. Ponadto potwierdza, iż zdaje sobie sprawę, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Najem instytucjonalny to szybsza eksmisja

Dzięki temu można uniknąć postępowania eksmisyjnego przed sądem, co oznacza ogromną oszczędność czasu i nerwów. Można wtedy przeprowadzić uproszczoną procedurę eksmisyjną. Jeśli po wygaśnięciu umowy lokator nadal zajmuje mieszkanie, wynajmujący doręcza mu pismo z żądaniem opróżnienia lokalu. Jeżeli lokator nie spełni żądania, po upływie 14 dni właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po pozytywnym rozpatrzeniu przez sąd wniosku, sprawę można skierować bezpośrednio do komornika.

Szybkie i proste uzyskanie tytułu egzekucyjnego oraz brak obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego są w przypadku najmu instytucjonalnego zaletami nie do przecenienia. Zabezpieczają interesy właściciela lokalu dając mu do ręki gotowe narzędzia do rozwiązania najtrudniejszych problemów.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Najemca nie płaci czynszu, co mogę zrobić?

Podsumowanie

Pani Aldona nie zastanawiała się długo. Najem instytucjonalny był tym czego szukała. Założyła firmę zajmującą się wynajmem mieszkań. Pieniądze z czynszu pozwoliły jej zrezygnować z nielubianej pracy biurowej. Czas wolny od obowiązków w swoim przedsiębiorstwie wykorzystuje na rozkręcenie pracowni ceramiki artystycznej, o której od dawna marzyła. Jest też dużo spokojniejsza, bo nie obawia się problemów z dzikimi lokatorami. Serdecznie podziękował mi za pomysł z najmem instytucjonalnym podkreślając, że rada kogoś doświadczonego jest na wagę złota.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Najdziwniejsze pomysły lokatorów – top 10

Posted on 8 lipca 2022 | by Marek Kloc

Tym, co czyni wynajmowanie mieszkania tak ciekawym i niezwykłym, jest zdecydowanie czynnik ludzki. Każdy lokator to całkiem odrębny mikrokosmos, który może totalnie nas zaskoczyć. Zamknij oczy i spróbuj wymyślić najbardziej szalony pomysł. Zapewniam, że najdziwniejsze pomysły lokatorów pozostawią Twój daleko w tyle. Jeśli chcesz się pośmiać, zszokować, przerazić i odwiedzić równoległe rzeczywistości zapraszam do lektury.

Ostatnio przeglądając FB natrafiłem na grupę zrzeszającą właścicieli mieszkań. Czy jako zaangażowany pośrednik nieruchomości mogłem tam nie zajrzeć? Odpowiedź jest oczywista.Członkowie grupy opisywali szeroko najdziwniejsze pomysły lokatorów. Lektura okazała się fascynująca. Żeby oszczędzić Ci zarwanej nocy przedstawiam subiektywny top 10.

Chcę odzyskać kaucję, czyli uprowadzenie lodówki

Właściciele mieszkań nie narzekają na nudną codzienność, monotonię i rutynę. Ot chociażby kidnapping, to dla nich chleb powszedni. Znają go z życia, nie tylko z filmów akcji. Użytkownik o nicku rychu_zdzichu poinformował swoich najemców, że będzie sprzedawał mieszkanie i z tego względu musi wypowiedzieć umowę. Wypowiedzenie zostało przeprowadzone według wszystkich prawideł sztuki i z zachowaniem terminów ustawowych.

Jakież było zdziwienie naszego bohatera, gdy otrzymał sms następującej treści: “Jeśli chcesz ją jeszcze zobaczyć oddaj kaucję!” Wiadomość była opatrzona zdjęciem jego lodówki. Stojącej, o dziwo, w przedpokoju. Cudzego mieszkania…

Okazało się, że przezorni najemcy, pod osłoną nocy, wzięli lodówkę na zakładnika. Okup miała stanowić kaucja. Niestety organizacja i koszt transportu lodówki na jej właściwe miejsce spadły na rycha_zdzicha. “Nauka drogo kosztuje” – kwituje gorzko grupowicz – “Znacie jakiś dobry sposób na przyspawanie lodówki do podłogi?” – dopytuje jeszcze na forum.

Najdziwniejsze pomysły lokatorów, czyli przedsiębiorcza praczka

Zołza Zenobia przytacza historię, która spędziła sen z powiek nie tylko jej, ale wszystkim członkom wspólnoty mieszkaniowej. Zołza Zenobia jest właścicielką mieszkania w ponad stuletniej kamienicy. Na jej gruntowny remont wspólnota zciągnęła duży kredyt i naprawiła wszystko co się dało. Od wzmocnienia fundamentów, poprzez wymianę instalacji elektrycznej i kanalizacyjnej, aż po dach. Z leciwej kamiennicy zrobili istne cacko.

Na tym pamiętnym zebraniu wspólnoty Zołzie Zenobi aż drżał głos, ale musiała to powiedzieć:

W moim mieszkaniu pojawił się grzyb… pod parapetem…

Po tym oświadczeniu sala opustoszała, bowiem wszyscy właściciele pobiegli do swoich lokali, badać czy wszystko w porządku. Grzyb należał do przeszłości i miał już nigdy nie wrócić!

Szybko okazało się, że we wszystkich pozostałych mieszkaniach jest czysto. W związku z tym Zołza Zenobia wzięła swoją lokatorkę na spytki. Przedsiębiorcza ta kobieta, wobec przejściowych kłopotów finansowych, postanowiła podratować swój budżet organizując w wynajmowanym mieszkaniu pralnię. A że organicznie nie lubiła wietrzenia i przeciągów, skutek był łatwy do przewidzenia. Feralna lokatorka jest już wspomnieniem, odgrzybianie w toku. Zołza Zenobia ciągle się zastanawia, co zrobić, aby nie zapłacić za pomysły kolejnych lokatorów.

Mogło być gorzej – pocieszają inni – pralnia przynajmniej legalna.

CZYTAJ WIĘCEJ Wynająłem lokal pod nielegalną działalność – czy odpowiadam za to karnie?

Pomysłowi lokatorzy kontra grill

Każdy wie jak miłe są chwile przy grillu. Latem. W plenerze. Czekamy na nie z utęsknieniem przez całą zimę. Nie wszyscy jednak są tak cierpliwy. Nie wszyscy ulegają dyktatowi zmieniających się pór roku. “JA grilla nie zrobię?! Just hold my beer!”

Przekonała się o tym OlaLa, kiedy próbowała dociec, jak to się stało, że w podłodze w przedpokoju jej wynajmowane mieszkania jest wypalona dziura. Mili studenci fizjoterapii zapragnęli pogrilować. Grudzień, zimno plucha, nie będą marznąć na dworze. Brak nóżek do grilla tez ich nie powstrzymał. Postawili misę z rozżarzonymi węglami bezpośrednio na panelach. Uważają, że pomysł był dobry, tylko reakcja podłogi jakaś dziwna…

CZYTAJ WIĘCEJ Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Najdziwniejsze pomysły lokatorów – był, był…

… a że nie wszedł to już inna sprawa. Chodzi o pana z administracji, który miał wymienić wodomierze. Właścicielka lokum – nick Amak, (sama mieszka i pracuje na drugim końcu Polski), dzień po dacie wymiany licznika dzwoniła zapytać czy pan był. Lokatorzy potwierdzili, więc zajęła się swoimi sprawami. Rzecz miała miejsce w listopadzie.

W lipcu następnego roku administracja przesłała informację o podwojeniu czynszu. Decyzja ta była motywowana faktem uniemożliwienia przez własciciela wymiany liczników. Podwójny czynsz miał rozwiązać problem opłacania wody zużywanej przez mieszkańców lokalu. Amak zdębiała. A zaraz potem chwyciła za telefon.

Dowiedziała się, że pan, owszem był, ale nikogo nie zastał. Zostawił karteczkę z informacją o potrzebie ustalenia nowego terminu montażu. Lokatorzy żyli w błogim przeświadczeniu, że “ktoś”, “kiedyś”, “jakoś” to załatwi. “Niestety nie mam zdolności telepatycznych” – zżyma się Amak – “Wróżką też nie jestem”.

Lokatorskie urodziny

W piątkowy wieczór nikt się nie zdziwił. Jeszcze w sobotę wszyscy uznali to za normalne. Natomiast w nocy z niedzieli na poniedziałek wszyscy solidarnie się wściekli. I zaczęli wydzwaniać. Mowa o mieszkańcach bloku, w którym Janosik82 wynajmował mieszkanie restauratorom pochodzącym z Gruzji. Obudzony o 2 w nocy przez nachalnie dzwoniący telefon początkowo niewiele rozumiał. Rozmawiając z czwartym z kolei wkurzonym sąsiadem miał już pełny obraz sytuacji.

Narzucił kurtykę na piżamę, odpalił auto i udał się zakończyć trwająca już trzeci dzień huczną imprezę. Na miejscu dał wyraz swojemu oburzeniu, wprowadzając towarzystwo w osłupienie. “Ale to djeń rażdjenia!” powtarzał solenizant przy aplauzie gości. Głośne obchody udało się zakończyć. Współpracę również. Gruzini wyprowadzili się na skutek uczynionego im afrontu i ograniczonych horyzontów wynajmującego.

CZYTAJ WIĘCEJ Zagraniczni studenci, czy różnice kulturowe mogą wpływać na najem mieszkania

Najdziwniejsze pomysły lokatorów – chodzenie po suficie

“Czy ktoś miał taką sytuację, że po lokatorach zostały ślady butów na suficie? Dodam, że mam w mieszkaniu ponad 3 metry wysokości” – zapytuje fafik

Może to gekon w butach, żeby mu zimno nie było 😉 – podsuwa ktoś uczynnie

Nie gekon, bo duża stopa, numer 45 przynajmniej – odpowiada fafik

Jak to studenci to może przed sesją chodzili po ścianach – żartuje ktoś inny

Ale ja mam to na SUFICIE! – denerwuje się fafik.

Nie będę przytaczać wszystkich żartów dość, że śmiechom i dokazywaniom nie było końca, ale zagadka nie została wyjaśniona. Malowania sufitu też nie udało się uniknąć.

CZYTAJ WIĘCEJ Urządzanie mieszkania na wynajem: 7 rad jak zrobić to dobrze

Lokatorski skok po piwko – trochę zbyt dosłownie

ReniaRenatka za najdziwniejszy pomysł lokatorów uznała “skoczenie po piwko”. Nie było by w tym nic niezwykłego, gdyby nie fakt, że pani dosłownie skoczyła. Przez okno. Z pierwszego piętra. Do tragedii nie doszło, zapewne na skutek upojenia alkoholowego amatorki chmielowego trunku. Historia świetna do poczytania lub jako towarzyska anegdotka, ale ReniaRenatka nie wspomina jej najlepiej.

Najdziwniejsze pomysły lokatorów – proszę oddać mi te meble, co je pani połamałam

Smok Endu wspomina pewną słoneczną niedzielę, którą niemal w całości spędził na odpieraniu ataków słownych matki swoich lokatorek. Doszło do tego, że pani mama groziła prawnikiem oraz krokami sądowymi. O co toczył się ten spór? O łóżko, a konkretniej to, co z niego zostało.

Kiedy “dziewczynki” zwalniały mieszkanie by udać się na zasłużone wakacje Smok Endu obejrzał lokum pod kątem strat. Stwierdził, że jedno z łóżek nadaje się już tylko na podpałkę, bo było złamane w pięciu miejscach. Potrącił z kaucji kwotę wystarczającą na zakup nowego mebla w podobnej klasie. Resztę pieniędzy odesłał uznając sprawę za załatwioną.

Mylił się. Mama studentek zażądał wydania “zwłok łóżka”, bo skoro płaci to ma do tego prawo. Była też gotowa bronić tego prawa jak niepodległości. Młode lokatorki wolały chyba spuścić zasłonę milczenia nad całą sprawą, biorąc pod uwagę okoliczności, które doprowadziły do połamania spornego łóżka. Natomiast seniorka rodu nie odpuszczała. Być może wzmiankowany prawnik przemówił jej do rozsądku, bo ostatecznie chrome łóżko zostało tam gdzie było.

CZYTAJ WIĘCEJ Wynajem mieszkania. Biznes czy pensja dla panien, czyli uczennice, studentki i ich rodzice

Tylko przez wyjazdem wyłącz lodówkę

Te słowa skierowała do swojego lokatora Athaga, zanim powrócił do Emiratów Arabskich. Do dzisiaj wyrzuca sobie brak precyzji wypowiedzi. Był bardzo upalny lipiec, kończyła właśnie duży projekt i dopiero tydzień po wyjeździe Amira znalazła czas by udać się do wynajmowanego mieszkania.

Obezwładniający fetor uderzył ją już po otwarciu drzwi wejściowych. Potem było już tylko gorzej. “Dla mnie było oczywiste, że opróżnia się lodówkę przed wyłączeniem, ale nie wszyscy myślą tak samo… a Amir jadł głównie mięso!. Gdybym złota rybka mogła spełnić jedno moje życzenie, to usunęłabym z pamięci tamto sprzątanie”.

CZYTAJ WIĘCEJ Sprzątanie po lokatorach, czyli opowieści z krypty

Najdziwniejsze pomysły lokatorów, czyli wielkie wyjście z szafy

Moja ulubiona historia została opowiedziana przez użytkowniczkę SaNtoRiNi, śmiało można wykorzystać ją w filmie. Pytanie tylko w komedii czy w horrorze. SaNtoRiNi umówiła się ze swoją lokatorka na spotkanie w mieszkaniu. Kiedy stawiła się na miejscu otworzyła jej obca młoda kobieta, wyjaśniając, że koleżanki nie ma, bo wyszła. SaNtoRiNi próbowała dowiedzieć się czegoś konkretnego, ale im dłużej trwała rozmowa, tym bardziej nieznajoma plątała się w zeznaniach.

SaNtoRiNi zaniepokojona stanem mieszkania postanowiła się rozejrzeć. Dewastacja, którą zobaczyła odebrała jej mowę, ale najgorsze miało się dopiero wydarzyć. Całkiem niespodziewanie drzwi szafy otwarły się z hukiem i wyskoczyło z nich rozczochrane półnagie stworzenie wrzeszcząc w niebogłosy. Tego było za wiele SaNtoRiNi uciekła ile sił w nogach, nie dbając o formy grzecznościowe. Oskarżenia o napaść, wtargnięcie i groźba wezwania policji goniły ją jeszcze na schodach.

CZYTAJ Lokator widmo, czy można się przed nim zabezpieczyć?

Podsumowanie

Mówi się, że pomysłowość ludzka nie zna granic. Opisane wyżej najdziwniejsze pomysły lokatorów są na to najlepszym dowodem. Co zachwyca nas w sztuce, niekoniecznie sprawdzi się w codziennym życiu. Zwłaszcza w dziedzinie wynajmu mieszkań. Na ludzką kreatywność nie mamy wpływu, jedyne co pozostaje to dokładne przyjrzenie się kandydatom na lokatorów jeszcze przed zawarciem umowy. Druga para oczu, na przykład pośrednika nieruchomości, będzie nie od rzeczy.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Lokator widmo, czy można się przed nim zabezpieczyć?

Posted on 7 kwietnia 2022 | by Marek Kloc

Na wnętrzu drzwi barowych toalet można spotkać napis “Pamiętaj, że czas po drugiej stronie drzwi nie płynie tak samo”. To niezwykle trafne spostrzeżenie może rozbawić do łez, ale nie tylko. W słowach tych, kryje się głęboka mądrość, dobrze pasująca do wielu sytuacji życiowych. To, po której stronie drzwi się znajdujesz, MA znaczenie. Potwierdzi to każdy właściciel wynajmowanego mieszkania, który spotkał się z lokatorem widmem.

Mieszkanie na wynajem – po zewnętrznej stronie drzwi

Przykra i trudna prawda o wynajmie jest taka, że wręczenie najemcy kluczy i zamknięcie drzwi stawia Cię zawsze na gorszej pozycji. Oto Twoje lokum, wraz z całym wyposażeniem, zostało przed Tobą zamknięte. To co się z nimi stanie zależy tylko od dobrej woli i uczciwości lokatora. Oczywiście najem może przebiegać wzorowo, zadowolić obie strony i zakończyć się happy endem.

Może się jednak zdarzyć, że najemca zerwie z Tobą kontakt, wymieni zamki, nie wpuści Cię do środka, a usilne prośby o zmianę zdania mogą skutkować wezwaniem policji i oskarżeniem właściciela mieszkania o zakłócenie miru domowego najemcy (Art. 193 Kodeksu Karnego). Wszystko to zgodnie z przepisami prawa, w świetle których prawo do użytkowania lokalu ma pierwszeństwo przed prawem do jego posiadania.

CZYTAJ RÓWNIEŻ 5 rzeczy, którymi zaskoczy Cię wynajem mieszkania

Lokator widmo – klasyfikacja

Najprościej rzecz ujmując lokator widmo to taki, który znika lub jest obecny w sposób nieciągły. Jednak życie, i wszelkie jego przejawy, częściej mają charakter bardziej złożony. Pokuszę się więc o stworzenie pewnej klasyfikacji. Oczywiście nie ma ona charakteru ściśle naukowego, ale przez wiele lat pracy zawodowej zdarzyło mi się usłyszeć tak wiele historii, że materiału badawczego nie brakuje. W dalszej części artykułu przedstawię trzy typy “widmowych” lokatorów

Lokator widmo – ulatnia się jak kamfora

Z takim przypadkiem zetknął się pan Paweł. Przeprowadził się do wykończonego bliźniaka dwie ulice dalej, a mieszkanie w bloku wynajął. Wszystko było w porządku przez kilka miesięcy, aż nagle kontakt z lokatorami się urwał. Przestali płacić, nie odbierali telefonów. Pan Paweł przychodził pod drzwi mieszkania, pukał, dzwonił, nasłuchiwał. Obchodził budynek, żeby sprawdzić czy w oknach palą się światła. Węszył w poszukiwaniu kuchennych zapachów. Potem zaczął wypytywać sąsiadów, czy kogoś nie widzieli, czy czegoś nie słyszeli, niestety, nikt nie miał do powiedzenia nic pomocnego.

Sprawę skomplikował fakt, że feralni najemcy, chwile przed swoim zniknięciem, zameldowali się na pobyt stały. Wymeldowania powinien dokonać sam zainteresowany. Pan Paweł, jako właściciel mieszkania, ma prawo wymeldować najemców, jeśli tego nie dopilnowali, ciąży na nim jednak obowiązek podania: przyczyny wyprowadzki, daty wyprowadzki oraz obecnego miejsca pobytu lokatorów. Paweł miał do powiedzenia tylko jedno:

Wyparowali jak kamfora… – stwierdzenie to okazało się być dalece niewystarczające do dopełnienia formalności.

Do potwierdzenia, że lokatorzy faktycznie i nieodwołalnie zniknęli została zaangażowana policja. Paweł poświęcił kolejne popołudnie na odwiedzanie sąsiadów, uprzedzanie o ewentualnej wizycie mundurowych, tłumaczenie, co się stało i przepraszanie za niedogodności. Ostatecznie udało mu się cały ten bałagan odkręcić, ale zraził się do wynajmowania raz na zawsze i sprzedał mieszkanie najszybciej, jak było to możliwe

Lokator widmo – pojawiam się i znikam

To wyjątkowo trudny dla właścicieli mieszkań typ lokatorów. Relacje z nimi szarpią nerwy, i paradoksalnie, mogą trwać dość długo. Psychologowie określiliby to mianem warunkowania z użyciem wzmocnienia nieregularnego. Innymi słowy, nasz lokator nagle znika, ale po jakimś czasie znów nawiązuje kontakt, tłumacząc swoje zachowanie jakimiś nieprzewidzianymi okolicznościami. Kiedy znowu gdzieś przepada, wynajmujący wciąż ma nadzieję, że “to się jakoś wyjaśni” i napędzany tą nadzieję wkłada wiele trudu w odnowienie kontaktu lub przynajmniej czeka.

Z czasem, opowieści lokatorów o spotykających ich trudnościach stają się coraz bardziej niewiarygodne i irytujące dla wynajmujących. Często właściciele mieszkań dochodzą do wniosku, że comiesięczne “wydzieranie” lokatorom czynszu jest dla nich zbyt obciążające emocjonalnie:

Wkurzyłam się, kiedy dotarło do mnie, że moja lokatorka znowu nie mogła przed trzy tygodnie odebrać telefonu z powodu żałoby po pogrzebie czwartej już babci! A przedtem dwa razy “skradziono” jej telefon. Po prostu siła złego na jednego! Wypowiedziałam jej umowę najmu, szkoda moich nerwów! – relacjonuje pani Zofia, a w jej głosie nadal brzmi wzburzenie, choć od wyprowadzki wspomnianej lokatorki minęło już pół roku.

Szczególną formą pojawiającego i znikającego lokatora widmo jest wersja: “zadzwonimy do pana”. Z takim wariantem spotkał się pan Ignacy i nie wspomina dobrze swojego najemcy:

Nigdy nie odbierał telefonu, tylko oddzwaniał po jakimś czasie, z coraz to nowych numerów. Naliczyłem ich siedem. A raz nawet zadzwonił do krawcowej, która ma pracownię w naszym budynku i przekazał dla mnie wiadomość. Dziwny to był typ i same z nim były problemy…

Lokator widmo – byliśmy przejazdem, a twój telewizor dołączył do ekipy

Na tego osobnika narażeni są głównie właściciele przeznaczając mieszkania na najem krótkoterminowy, typowo weekendowy i wakacyjny. Przekonali się o tym państwo Nowaczyńscy, którzy przyjechawszy po weekendzie by wymienić pościel, stwierdzili, że z mieszkania zniknął cały sprzęt rtv i agd.
Najgorsze jest to, że sąsiadka widziała jak z tym wszystkich chodzili, ale to nowy blok, tu ciągle się ktoś wprowadza, więc nawet nie zwróciła specjalnie uwagi – mówi z żalem pani Jolanta.

Lokator widmo – wielkie wyjście z szafy

Na koniec wyjątkowa historia, która szczególnie zapadła mi w pamięć przez swoją nietypowość. To jedna jedyna taka historia w mojej karierze. Właścicielka mieszkania umówiła się z lokatorką na spotkanie w lokalu. Najmująca zalegała z czynszem, sąsiedzi skarżyli się na hałasy, sytuacja ogólnie była napięta. Pani Olga stawiła się pod drzwiami swojego mieszkania punktualnie. Jakież było jej zdziwienie, kiedy otworzyła jej zupełnie obca osoba. Młoda kobieta wyjaśniła, że jest koleżanką Samanty, która wyszła:
Ale dokąd, przecież byłyśmy umówione?
Po zakupy…
Czyli zaraz wróci – naciskała pani Olga
No… chyba nie… – na twarzy dziewczyny malowała się panika
Czy mogę chociaż wejść i się rozejrzeć – zapytała pani Olga błagalnie, wiedząc jak źle to wygląda w świetle przepisów o prawach lokatorów, jednak nie odpuszczała, czując wyraźnie, że coś jest bardzo nie tak.

Tymczasowa gospodyni cofnęła się do przedpokoju, robiąc jej przejście. Mieszkanie wyglądało jakby przeszło przez nie tornado. Pani Olga stanęła zszokowana w ostatnim pokoju, do którego weszła. Zapadła pełna napięcia cisza.

I wtedy drzwi szafy otwarły się z hukiem i wyskoczyła z niej półnaga rozczochrana postać, wrzeszcząc w niebogłosy, że: to napaść, że wezwie policję i żeby natychmiast opuścić jej dom. Pani Olga z trudem rozpoznała w tym szalonym stworzeniu swoją lokatorkę

Naprawdę nie musiała powtarzać, po prostu uciekłam. Dopiero w samochodzie udało mi się uspokoić. Teraz się śmieję, że miałam takie swoje opowieści z Narni w thrillerowej wersji, ale wtedy byłam na serio przerażona – kończy swoją historię pani Olga, ale wygląda na znacznie mniej rozbawioną, niż deklaruje.

Lokator widmo – czy można się przed nim zabezpieczyć?

Spotkanie z lokatorem-widmo to nieprzyjemne doświadczenie. Czy można go uniknąć? To trochę jak ze sportami zimowymi, jeśli się je uprawia trzeba się liczyć z dotykaniem śniegu. Lokator zawsze może spakować swoje rzeczy (i nie tylko swoje) i opuścić nasze mieszkanie wrzucając klucze do skrzynki pocztowej. I choć jest to zachowanie niezgodne z umową, nieeleganckie i stresujące dla właścicieli, nie jest to jeszcze najgorszy scenariusz.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

“Widmowy” lokator może pozostawić po sobie całkiem realne problemy: zaległości w czynszu, niezapłacone rachunki, zniszczenia, bałagan, a przede wszystkim, niepokój niepewność i frustrację, która towarzyszy niedomkniętym sprawom.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Sprzątanie po lokatorach, czyli opowieści z krypty

Podsumowanie

Jeśli decydujemy się wynajmować mieszkanie, musimy się liczyć ze spotkaniem lokatora widna, ale nie jest to wcale regułą. To co możemy zrobić, to jak nazywają to prawnicy, wykazać się należytą starannością podczas poszukiwania najemcy. Do zostania “widmowym” lokatorem predestynują pewne cechy charakteru, które można dostrzec podczas pierwszej rozmowy. Warto dołożyć starań, aby zadać odpowiednie pytania i zweryfikować wiarygodność potencjalnego najemcy. Dobrą praktyka jest zatrudnienie agenta nieruchomości, którego wiedza i doświadczenie pomogą nam uniknąć ewentualnych kłopotów w przyszłości.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Posted on 3 marca 2022 | by Marek Kloc

W zeszłym tygodniu spotkałam się z panią Żanetą, która chciała wynająć mieszkanie i prosiła mnie o pośrednictwo w najmie. Spodziewałam się, że załatwimy sprawę w 40 minut. Standardowo: oględziny mieszkania, wykonanie zdjęć i wypełnienie formularza. Jednak spędziłyśmy ze sobą około 1,5 godziny, ponieważ wdałyśmy się w dyskusję o kaucji, a jest to temat rzeka, a na dodatek budzi sporo kontrowersji, zarówno w wśród najemców, jaki i wynajmujących. Początkowo pani Żaneta była sceptyczna:

Nie wiem brać kaucję czy nie brać? Czy to mnie w ogóle jakoś zabezpieczy? I czy nie za dużo z tym zachodu?

Kaucja przy wynajmie mieszkania: zdecydowanie brać

W przypadku wynajmowania mieszkania kaucja spełnia kilka funkcji:

ma zabezpieczyć nas finansowo na wypadek strat, czyli zniszczenia lub uszkodzenia wyposażenia mieszkania lub samego lokalu albo nieopłacenia przez najemcę rachunków
pozwala szybko zweryfikować uczciwość oraz sytuację finansową naszych potencjalnych najemców. Jeżeli już na etapie opłacenia kaucji zaczną się problemy i negocjacje, nie wróży to nic dobrego
stanowi dla najemcy motywację, aby dbać o powierzone mu w użytkowanie mienie, ponieważ od tego jaki będzie stan mieszkania zależy czy odzyska swoje pieniądze (w całości lub częściowo)

Kaucja przy wynajmie mieszkania – w jakiej wysokości

Dobrą praktyką, korzystną z punktu widzenia wynajmującego jest pobieranie kaucji w wysokości dwóch lub trzech wysokości miesięcznego czynszu. Wynika to z potencjalnego szacunku strat. W idealnym świecie najemca płaci nam czynsz za ostatni miesiąc najmu, opłaca faktury za media za czas użytkowania mieszkania, po czym zdaje lokal, który uległ jedynie naturalnemu zużyciu. Wtedy oddajemy mu kaucję, podajemy sobie ręce i rozchodzimy się z uśmiechem, każde w swoją stronę.

Jednak rzeczywistość może okazać się zgoła inna. Najemca może nie zapłacić ostatniego czynszu, w myśl zasady “wzięli kaucje, to będzie za ostatni miesiąc”, może też nie uregulować należności za media i w najgorszym wypadku zniszczyć wyposażenie mieszkania. Taki scenariusz oznacza dla wynajmującego stratę, bo za rachunki i naprawy płaci z własnej kieszeni.

Kaucja często stanowi poważną barierę dla potencjalnych lokatorów, już wtedy, kiedy wynosi równowartość miesięcznego czynszu najmu, bo oznacza to, że za pierwszy miesiąc muszą zapłacić podwójnie. Kaucja wyższa niż miesięczny czynsz okazuje się często przeszkodą nie do przeskoczenia dla przeciętnego Kowalskiego.

Ostatecznie wysokość kaucji zależy najczęściej od warunków rynkowych, profilu naszego klienta i czasu jaki dajemy sobie na zawarcie umowy. Wynajęcie luksusowego apartamentu na biuro dla wziętej kancelarii prawnej daje duże szanse na wysoką kaucję. Jeśli wynajmujemy M3 studentom, należy się nastawić na kaucję “pojedynczą”, czyli równowartość jednomiesięcznego czynszu. Tak czy siak kaucje pobrać trzeba, tak ze względów finansowych jak i psychologicznych.

Kaucja przy wynajmie mieszkania – czy to mnie zabezpieczy

Odpowiedź, tak jak w większości przypadków, brzmi: to zależy.

Kaucja to zawsze jakaś rezerwa finansowa, która może pokryć nasze ewentualne straty, a może je po prostu zmniejszyć. To być może niewiele, ale zawsze coś. Kłopot polega na tym, że w przypadku zniszczeń ich koszt może być niemal nieograniczony. A koszt ich usunięcia zależy w dużej mierze od zaradności i pomysłowości właściciela mieszkania.

A co właściwie może się stać, że mi tapicerkę na wypoczynku zaciągają na przykład? – dociekała pani Żaneta

Stać się może wiele, bo pomysłowość lokatorów praktycznie nie zna granic, oto kilka przykładów, o których słyszałam od właścicieli mieszkań, w ciągu wielu lat mojej pracy zawodowej:

ustawienie grila w mieszkaniu na panelach, skutek powypalane dziury w podłodze
gaszenie papierosów na blatach mebli np. stołów, komód, szafek
powyrywanie karniszy ze ścian, efekt otwory odsłaniające cegły
rozbicie płyty indukcyjnej
połamanie mebli, najczęściej łóżek
trwałe poplamienie parapetów i stolarki okiennej
poobtłukiwanie białego montażu

Dla właściciela mieszkania takie zniszczenia stanowią poważny problem, a faktyczną wysokość strat i stopień ich pokrycia przez kaucje mogą regulować głównie przez własną elastyczność i kreatywne podejście.

Kaucja przy wynajmie mieszkania – wycenianie strat i sposoby naprawy zniszczeń

W przypadku szacowania strat doradzam stosowanie metody ekwiwalentu. W największym uproszczeniu, polega ona na tym, że sprawdza się ceny przedmiotów ekwiwalentnych do tych, które uległy uszkodzeniu lub zniszczeniu. Dla zobrazowania, jeśli lokatorzy połamali łóżko, sprawdzamy w sklepach internetowych ceny łóżek podobnej klasy (mogło to być najtańsze łóżko z popularnej meblowej sieciówki lub limitowana seria z drogiego salonu meblowego). Stosujemy ceny katalogowe. Podobnie w przypadku zniszczonej podłogi, sprawdzamy ile kosztowałaby jej wymiana uwzględniając: materiały (panele wraz z podkładem) oraz koszt robocizny.

Taki szacunek przedstawiamy lokatorowi. Znane są mi przypadki wynegocjowania pełnej kwoty, sporo przekraczające wysokość kaucji. Są one jednak rzadkie i wymagają dużych umiejętności i sporo szczęścia. Alternatywną metodą naprawy szkód jest zaproponowanie najemcy, żeby naprawił je na własny koszt i we własnym zakresie. Jest to jednak ryzykowne, bo efekt takich napraw nie musi nas zadowolić. Może być z niego więcej szkody niż pożytku. Najczęściej kończy się na przewidywalnym dialogu:

Co to dla pani za problem, pojedzie pani i kupi nowe łóżko – mówi lokator.

To może pan pojedzie, kupi, przywiezie i zmontuje, skoro to nie problem – odpowiada właścicielka.

No wie pani, ale to musiałbym pojechać – oburza się lokator.

Praktyka uczy, że pozapieniężne koszty ponoszone przez właścicieli mieszkań na rzecz ich urządzania i utrzymania w nich dobrego standardu są bardzo przez innych niedoceniane.

Metoda ekwiwalentu jest najkorzystniejsza z punktu widzenia właściciela, bo przewiduje wymianę zniszczonych rzeczy na nowe. Bez ponoszenia dodatkowych kosztów, szybko i wygodnie. Zdarza się jednak, że ktoś jest złotą rączką i ma dryg do wyszukiwania okazji. Takie umiejętności pozwalają dużo oszczędzić. Jeśli zdecydujemy się pomalować zniszczone meble, kupić powystawową płytę indukcyjną lub używane łóżko w dobrym stanie.

Podsumowanie

Oj dobrze pani mówi – pochwaliła mnie pani Żaneta – to wpiszmy kaucje w wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu. Jak będzie trzeba to poczekam dłużej na najemcę, ale nie chcę mieć potem kłopotów!

Kaucje zdecydowanie brać trzeba, i jeśli tylko mamy taką możliwość, warto by była ona wyższa niż miesięczny czynsz najmu. Jest to poduszka finansowa na wypadek strat, a jednocześnie może uchronić nas przed nieuczciwym, nieodpowiedzialnym lub niewypłacalnym najemcą i zaoszczędzić nam wiele kłopotów w przyszłości.

Cieszę się, że przekonałam panią Żanetę, chętnie pomogę i Tobie.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.