Umowa najmu mieszkania to dokument, który reguluje ogół kwestii związanych z wynajmem. Dobrze skonstruowana umowa powinna jasno informować każdą ze stron o jej prawach i obowiązkach, ustalać wzajemne relacje wynajmującego i najemcy, zapobiegać powstawaniu konfliktów oraz oferować czytelne sposoby postępowania w różnych okolicznościach, które mogą zaistnieć w okresie najmu. Właściciele mieszkań mają zdecydowanie więcej do stracenia, dlatego powinni dołożyć wszelkich starań, aby umowa chroniła ich interesy. Jakich kwestii nie może w umowie zabraknąć? Dowiesz się z tego artykułu. Przygotowaliśmy także dla Ciebie przydatną checklistę w formie PDF do pobrania.
Najem mieszkania jest dziedziną dość skomplikowaną, a przepisy prawne, które ją regulują otaczają zdecydowanie większą troską i ochroną lokatorów, niż właścicieli mieszkań. Właśnie dlatego obowiązkiem wynajmującego jest odpowiednio zadbać o ochronę własnych interesów. Do tego służy umowa najmu mieszkania. Przy jej sporządzaniu należy kierować się rzymską maksymą: “W czasie pokoju szykuj się do wojny”, bo jakkolwiek by na to nie spojrzeć, umowę szykuje się na złe czasy.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Umowa najmu, czyli warto pomyśleć o tym, co będzie, gdy przestanie być miło
Dobra umowa najmu, to spokojniejszy sen właściciela, gotowa “instrukcja obsługi” najmu w kwestiach spornych i podstawowy dokument dla sądu, jeżeli sprawy przyjmą zły obrót. Poniżej opiszemy 11 rzeczy, które powinny znaleźć się w umowie najmu mieszkania.
Umowa najmu mieszkania – tytuł, miejsce i data zawarcia
Po pierwsze umowę należy opatrzyć tytułem oraz miejscem i datą zawarcia. Służy to przede wszystkim jej identyfikacji i pozwala utrzymać porządek w dokumentach. Jest to szczególnie istotne, jeśli właściciel ma w ofercie więcej niż jedno lokum, jeśli umów jest kilka (na przykład kilka umów czasowych zawieranych z jednym lokatorem) oraz w przypadku aneksowania dokumentów.
Oczywiście warto zaznaczyć, że to treść zapisów, a nie tytuł decyduje, z jaką umową mamy do czynienia. Nie wystarczy napisać na górze strony: umowa najmu okazjonalnego, aby zawrzeć taką umowę. W przypadku umów zawieranych na odległość, miejsce jest bardziej umowne. Natomiast data zawsze jest kluczowa. Odnoszą się do niej niemal wszystkie zawarte w dokumencie terminy: przekazanie lokalu, wydanie kluczy, zapłata kaucji, przepisanie liczników. Od tego dnia strony są zobowiązane do przestrzegania ustalonych zasad.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości
Umowa najmu – dane stron
W umowie muszą znajdować się dane zawierających ją osób i chodzi tu o dane pozwalające na jednoznaczną identyfikację. Personalia należy spisać z dowodu osobistego lub paszportu, w przypadku cudzoziemców. Jest to przy okazji dobry sposób weryfikacji przyszłego lokatora.
CZYTAJ RÓWNIEŻ 13 pytań, które warto zadać potencjalnemu najemcy – check lista do pobrania
Niezwykle ważne jest dopilnowanie, aby w umowie znalazły się również dane kontaktowe (e-mail, numer telefonu, adres z dowodu). Jest to zasada bezwzględnie przestrzegana przez agencję nieruchomości, natomiast osobom prywatnym zdarza się o tym zapomnieć. Przeoczenie to uświadamiają sobie, gdy trzeba się pilnie skontaktować i tu zaczynają się schody. Komu raz się zdarzyło, nie popełni więcej tego błędu.
Dane te są również istotne ze względu na korespondencję. Wypowiedzenie musi być dostarczone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Korespondencja z sądu również jest dostarczana w tradycyjnej formie.
Opis przedmiotu najmu
Kupowanie przysłowiowego kota w worku, jeszcze nigdy nie przyniosło nikomu nic dobrego. Dlatego właśnie, jak w przypadku każdej transakcji, trzeba jej przedmiot opisać. Lokator swoim podpisem pod umową poświadcza, że wydany mu lokal jest zgodny z pierwotną ofertą. I znów, ma to szczególne znaczenie, jeśli wynajmujący ma w ofercie kilka mieszkań.
Oprócz krótkiego opisu, zawierającego: adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń itd. w umowie musi się znaleźć protokół zdawczo-odbiorczy w formie załącznika. Najlepiej z dokumentacją fotograficzną. Załącznik taki służy udokumentowaniu czynności przekazania lokalu, potwierdza stan liczników oraz pozwala, łatwo i szybko, zorientować się czy w okresie użytkowania przez lokatora nie powstały jakieś straty.
Liczba mieszkańców
Zapis ten pozwala uniknąć waletowania i zamieszkiwania w naszym mieszkaniu wszystkich “krewnych i znajomych królika” oraz przykrych niespodzianek w postaci dzikich lokatorów w spadku. Pozwoli także uniknąć horrendalnych rachunków za prąd i wodę.
Umowa najmu mieszkania – okres trwania
Tu mamy dwie możliwości: umowę czasową i bezterminową. W wypadku umowy czasowej wskazana data określa koniec naszych wzajemnych zobowiązań. Praktycznym rozwiązaniem jest danie sobie możliwości przedłużenia okresu trwania umowy aneksem.
Wynajem mieszkania – czynsz
Należy określić jego wysokość, formę zapłaty (gotówka za pokwitowaniem lub przelew na konto) oraz termin zapłaty (najczęściej przyjmuje się termin ustawowy: płatne z góry do 10 każdego miesiąca).
CZYTAJ RÓWNIEŻ Co składa się na czynsz najmu mieszkania
Opłaty licznikowe i inne
Opłaty licznikowe (prąd, gaz i woda) oraz inne rachunki, takie jak internet czy telewizja, właściciel może opłacać samodzielnie, a następnie przedstawiać je najemcy do refundacji. Jeśli zdecyduje się na to rozwiązanie powinien zawrzeć w umowie termin i formę przedstawiania lokatorowi rachunków oraz czas jaki wyznacza na wpłatę pieniędzy.
Można też przyjąć system zaliczkowy, w którym pewna części czynszu najmu jest przeznaczona na pokrycie rachunków, wtedy w umowie należy ustalić termin i sposób rozliczenia kwartalnego bądź rocznego.
Ostatnia możliwość to przepisanie liczników na najemcę, jeśli wybieramy tę opcję należy wyznaczyć konkretny termin, do którego ma nastąpić przeniesienie liczników.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Przepisanie liczników na najemcę, tak czy nie?
Umowa najmu mieszkania – Kaucja
Jej wysokość, data i forma jej wpłaty musi zostać określona w umowie najmu. Koniecznie za pisemnym potwierdzeniem odbioru, jeśli zdecydujemy się na gotówkę. Umowa powinna także wskazywać kiedy i pod jakimi warunkami kaucja zostanie zwrócona najemcy. W interesie wynajmującego leży wyraźne zaznaczenie braku możliwości rozliczenia kaucji w czynszu.
Co do formy zwrotu, wygodniej jest zostawić sobie furtkę w postaci “przelew lub gotówka, do uzgodnienia przez strony”, bo nie wiadomo, która forma będzie nam pasować za kilka czy kilkanaście miesięcy. Zdecydowanie warto umieścić w umowie zapis, że kaucja zostanie zwrócona bez ustawowych odsetek.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?
Prawa i obowiązki stron
Jest to część bardzo ważna, ustala bowiem wzajemne relacje i zobowiązania wynajmującego i najemcy. Najczęściej powiela zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dotyczące napraw, konserwacji oraz dbałości, aby stan mieszkania nie pogorszył się.
Jednak w tym miejscu umowy mamy szansę zapisać rzeczy dla nas ważne: np. zakaz trzymania zwierząt, zakaz palenia, obowiązki i zakazy wynikające z regulaminu administracji lub wspólnoty mieszkaniowej. Takie doprecyzowanie zasad współpracy ułatwia ją już na starcie.
Umowa najmu mieszkania – wypowiedzenie
Warunki wypowiedzenia umowy najmu są precyzyjnie uregulowane w przepisach (Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Ważna jest forma pisemna wypowiedzenia, aby miało ono moc prawną oraz katalog przyczyn, dla których każda ze stron może wypowiedzieć umowę. Tę, oprócz powodów wymienionych w przepisach, możemy wzbogacić o przyczyny wynikające z zapisów w części dotyczącej praw i obowiązków stron.
Jeżeli wszystko idzie po naszej myśli, wypowiedzenie jest tylko sformalizowaniem pokojowego zakończenia współpracy. Bywa jednak i tak, że dla właściciela mieszkania stanowi ono narzędzie do zdyscyplinowania zalegającego z opłatami lokatora. Lub po prostu koło ratunkowe, gdy najemca zajmuje mieszkanie i ani myśli spracać rosnącego zadłużenia.
Wspomniana już wcześniej Ustawa o ochronie prawa lokatorów, pozwala wypowiedzieć umowę najmu przy dwumiesięcznych zaległościach, w przypadku zwykłej umowy oraz przy trzymiesięcznych, w przypadku najmu okazjonalnego. Do tego dochodzi miesięczny okresy, którego musimy udzialić na uregulowanie należności.
Mamy tu jednak pole do manewru i grzechem byłoby go nie wykorzystać. Jeśli nie doprecyzujemy tej kwestii, w domyśle zastosowanie mają rozwiązania ustawowe. Możemy jednak zapisać w umowie, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, już wtedy, kiedy najemca zalega z opłatami jeden miesiąc. Jeśli lokator nie ma obiekcji, co do podpisania takiego dokumentu, wtedy prawo stoi na stanowisku, że “chcącemu krzywda się nie dzieje”, a właściciel może szybciej podjąć działania.
Sąd właściwy dla sporów
Zapis dotyczący postanowień końcowych na standardową formę. Co jest istotne z punktu widzenia właściciela mieszkania, to sąd właściwy do rozstrzygania sporów. Tu zawsze warto wpisać właściwy dla własnego miejsca zamieszkania. Pal sześć, jeśli mieszkamy w Lublinie, a nasz lokator pochodzi z Warszawy, jest to niedogodność, ale do przeżycia. Gorzej, jeśli najemca przyjechał z Gdańska. Wtedy koszt i czas poświęcony na dojazdy do sądu robi istotna różnicę.
Podsumowanie
Wynajmowanie mieszkania to ciekawa i zaskakująca dziedzina, oparta w głównej mierze na relacjach międzyludzkich. Jest wiele czynników na które, jako właściciele mieszkań, nie mamy wpływu. Umowa najmu jest jednak jedną w tych, które leżą całkowicie po naszej stronie. Warto przygotować ją starannie i zapewnić sobie przy tym wszelką możliwą pomoc (prawnika, doświadczonego agenta nieruchomości). Wprawdzie żadna umowa nie gwarantuje nam uniknięcia jakichkolwiek trudności, ale źle przygotowana to pewny bilet do kłopotów. Niestety na własne życzenie.
Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.
