wynajmujący – Roztoczańskie Nieruchomości

Najem instytucjonalny – dla kogo?

Posted on 16 lipca 2022 | by Marek Kloc

Najem instytucjonalny ma na celu lepszą ochrona osób, które zajmują się wynajmem mieszkań. Choć w wielu rzeczach jest zbliżony do najmu okazjonalnego, ma też cechy, które czynią to rozwiązanie wyjątkowym. Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, jak to zrobić oraz czy warto? Na te i wiele innych pytań odpowiadamy w dalszej części artykułu.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

Najem instytucjonalny, kiedy warto go rozważyć?

Z panią Aldoną współpracuję od kilku lat. Początkowo wynajmowała tylko swoje panieńskie mieszkanie. Potem doszło to, które odziedziczyła po dziadkach ze strony ojca. A kiedy w krótkim czasie odziedziczyła lokal po dziadkach ze strony matki oraz kawalerkę swojej niezamężnej i bezdzietnej ciotki musiała podjąć ważne życiowe decyzje.

– Zarządzanie czterema lokalami zabiera mi coraz więcej czasu, ale nie to jest najgorsze. Ciągle mam w tyle głowy jakie to jest ryzykowne. Już z jednym lokatorem można mieć spore kłopoty. A z czterema to lepiej nie mówić. Bez przerwy martwię się, że coś się stanie – zwierzyła mi się ze swoich zmartwień pani Aldona.

– A czy rozważała pani najem instytucjonalny – spytałem.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynajem mieszkania, bezproblemowy dochód pasywny czy ostra jazda bez trzymanki

Najem instytucjonalny podstawy prawne

Najem instytucjonalny jest reguluje Ustawia o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Obok zwykłego najmu i najmu okazjonalnego, jest trzecim rodzajem wynajmu przeznaczonym dla bardzo konkretnej grupy wynajmujących.

Najem instytucjonalny co to?

Najem instytucjonalny to prawo, które przysługuje właścicielom mieszkań na wynajem, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych.

Możliwość najmu instytucjonalnego może być zrealizowana tylko wtedy, jeśli lokal jest wynajmowany na cele mieszkaniowe. Podmioty wynajmujący lokale usługowe bądź handlowe podlegają wykluczeniu z tej formy najmu.

Najem instytucjonalny dla kogo?

Jak już wspomnieliśmy najem instytucjonalny jest skierowany do ściśle określonej grupy. Może z niego skorzystać:

osoba prawna
jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną,

która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań

Najem instytucjonalny niezbędne warunki

Aby można było mówić o najmie instytucjonalnym muszą być spełnione następujące warunki:

umowę najmu należy zawrzeć w formie pisemnej, w formie aktu notarialnego
mieszkanie można wynająć tylko i wyłącznie w celach mieszkaniowych
umowę trzeba zawrzeć na czas określony z wyraźnym wskazaniem daty jej wygaśnięcia
wynajmujący musi być osobą prawną lub organizacją
jako załącznik do umowy obowiązkowe jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, bez wskazywania lokalu, do którego się przeniesie

Najem instytucjonalny a Urząd Skarbowy

Najem instytucjonalny nie musi być zgłoszony do Urzędu Skarbowego w formie deklaracji. Ponieważ wynajmowanie mieszkania lub mieszkań jest przedmiotem działalności gospodarczej, dochody z tego tytułu zostaną w sposób automatyczny rozliczone, jako dochody przedsiębiorstwa.

Kaucja przy najmie instytucjonalnym

Najem instytucjonalny pozwala uzależnić ewentualne zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji. W ten sposób zabezpiecza właściciela mieszkania i ułatwia weryfikację wypłacalności i uczciwości potencjalnego lokatora.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Jak zweryfikować wiarygodność i wypłacalność najemcy?

Kaucja pobiera się celem pokrycia ewentualnych strat i kosztów i nie może przekroczyć sześciokrotności czynszu najmu za mieszkanie (chodzi o wysokość czynszu w dniu zawarcia umowy najmu mieszkania).

CZYTAJ RÓWNIEŻ Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Najem instytucjonalny zalety dla Wynajmującego

Część zalet najmu instytucjonalnego została już wymieniona. Wpłacenie kaucji, jako warunek niezbędny do zawarcia umowy jest bardzo korzystne dla właściciela mieszkania. Również zawarcie umowy u notariusza jest nie bez znaczenia dla przebiegu najmu. Do aktu notarialnego przystąpią tylko osoby traktujące umowę poważnie i gotowe się z niej wywiązać. Obecność notariusza przy zawarciu transakcji, w powszechnym rozumieniu, przydaje umowie większej rangi.

Jednak najważniejsze jest to, że w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmujący ma szansę na szybkie uzyskanie tytułu egzekucyjnego do eksmisji kłopotliwego lokatora. Dzieje się tak za sprawą oświadczenia najemcy, w którym deklaruje, że poddaje się egzekucji, zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. Ponadto potwierdza, iż zdaje sobie sprawę, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Najem instytucjonalny to szybsza eksmisja

Dzięki temu można uniknąć postępowania eksmisyjnego przed sądem, co oznacza ogromną oszczędność czasu i nerwów. Można wtedy przeprowadzić uproszczoną procedurę eksmisyjną. Jeśli po wygaśnięciu umowy lokator nadal zajmuje mieszkanie, wynajmujący doręcza mu pismo z żądaniem opróżnienia lokalu. Jeżeli lokator nie spełni żądania, po upływie 14 dni właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po pozytywnym rozpatrzeniu przez sąd wniosku, sprawę można skierować bezpośrednio do komornika.

Szybkie i proste uzyskanie tytułu egzekucyjnego oraz brak obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego są w przypadku najmu instytucjonalnego zaletami nie do przecenienia. Zabezpieczają interesy właściciela lokalu dając mu do ręki gotowe narzędzia do rozwiązania najtrudniejszych problemów.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Najemca nie płaci czynszu, co mogę zrobić?

Podsumowanie

Pani Aldona nie zastanawiała się długo. Najem instytucjonalny był tym czego szukała. Założyła firmę zajmującą się wynajmem mieszkań. Pieniądze z czynszu pozwoliły jej zrezygnować z nielubianej pracy biurowej. Czas wolny od obowiązków w swoim przedsiębiorstwie wykorzystuje na rozkręcenie pracowni ceramiki artystycznej, o której od dawna marzyła. Jest też dużo spokojniejsza, bo nie obawia się problemów z dzikimi lokatorami. Serdecznie podziękował mi za pomysł z najmem instytucjonalnym podkreślając, że rada kogoś doświadczonego jest na wagę złota.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Umowa najmu mieszkania – 11 rzeczy, które powinna zawierać

Posted on 8 czerwca 2022 | by Marek Kloc

Umowa najmu mieszkania to dokument, który reguluje ogół kwestii związanych z wynajmem. Dobrze skonstruowana umowa powinna jasno informować każdą ze stron o jej prawach i obowiązkach, ustalać wzajemne relacje wynajmującego i najemcy, zapobiegać powstawaniu konfliktów oraz oferować czytelne sposoby postępowania w różnych okolicznościach, które mogą zaistnieć w okresie najmu. Właściciele mieszkań mają zdecydowanie więcej do stracenia, dlatego powinni dołożyć wszelkich starań, aby umowa chroniła ich interesy. Jakich kwestii nie może w umowie zabraknąć? Dowiesz się z tego artykułu. Przygotowaliśmy także dla Ciebie przydatną checklistę w formie PDF do pobrania.

Najem mieszkania jest dziedziną dość skomplikowaną, a przepisy prawne, które ją regulują otaczają zdecydowanie większą troską i ochroną lokatorów, niż właścicieli mieszkań. Właśnie dlatego obowiązkiem wynajmującego jest odpowiednio zadbać o ochronę własnych interesów. Do tego służy umowa najmu mieszkania. Przy jej sporządzaniu należy kierować się rzymską maksymą: “W czasie pokoju szykuj się do wojny”, bo jakkolwiek by na to nie spojrzeć, umowę szykuje się na złe czasy.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Umowa najmu, czyli warto pomyśleć o tym, co będzie, gdy przestanie być miło

Dobra umowa najmu, to spokojniejszy sen właściciela, gotowa “instrukcja obsługi” najmu w kwestiach spornych i podstawowy dokument dla sądu, jeżeli sprawy przyjmą zły obrót. Poniżej opiszemy 11 rzeczy, które powinny znaleźć się w umowie najmu mieszkania.

Umowa najmu mieszkania – tytuł, miejsce i data zawarcia

Po pierwsze umowę należy opatrzyć tytułem oraz miejscem i datą zawarcia. Służy to przede wszystkim jej identyfikacji i pozwala utrzymać porządek w dokumentach. Jest to szczególnie istotne, jeśli właściciel ma w ofercie więcej niż jedno lokum, jeśli umów jest kilka (na przykład kilka umów czasowych zawieranych z jednym lokatorem) oraz w przypadku aneksowania dokumentów.

Oczywiście warto zaznaczyć, że to treść zapisów, a nie tytuł decyduje, z jaką umową mamy do czynienia. Nie wystarczy napisać na górze strony: umowa najmu okazjonalnego, aby zawrzeć taką umowę. W przypadku umów zawieranych na odległość, miejsce jest bardziej umowne. Natomiast data zawsze jest kluczowa. Odnoszą się do niej niemal wszystkie zawarte w dokumencie terminy: przekazanie lokalu, wydanie kluczy, zapłata kaucji, przepisanie liczników. Od tego dnia strony są zobowiązane do przestrzegania ustalonych zasad.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

Umowa najmu – dane stron

W umowie muszą znajdować się dane zawierających ją osób i chodzi tu o dane pozwalające na jednoznaczną identyfikację. Personalia należy spisać z dowodu osobistego lub paszportu, w przypadku cudzoziemców. Jest to przy okazji dobry sposób weryfikacji przyszłego lokatora.

CZYTAJ RÓWNIEŻ 13 pytań, które warto zadać potencjalnemu najemcy – check lista do pobrania

Niezwykle ważne jest dopilnowanie, aby w umowie znalazły się również dane kontaktowe (e-mail, numer telefonu, adres z dowodu). Jest to zasada bezwzględnie przestrzegana przez agencję nieruchomości, natomiast osobom prywatnym zdarza się o tym zapomnieć. Przeoczenie to uświadamiają sobie, gdy trzeba się pilnie skontaktować i tu zaczynają się schody. Komu raz się zdarzyło, nie popełni więcej tego błędu.

Dane te są również istotne ze względu na korespondencję. Wypowiedzenie musi być dostarczone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Korespondencja z sądu również jest dostarczana w tradycyjnej formie.

Opis przedmiotu najmu

Kupowanie przysłowiowego kota w worku, jeszcze nigdy nie przyniosło nikomu nic dobrego. Dlatego właśnie, jak w przypadku każdej transakcji, trzeba jej przedmiot opisać. Lokator swoim podpisem pod umową poświadcza, że wydany mu lokal jest zgodny z pierwotną ofertą. I znów, ma to szczególne znaczenie, jeśli wynajmujący ma w ofercie kilka mieszkań.
Oprócz krótkiego opisu, zawierającego: adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń itd. w umowie musi się znaleźć protokół zdawczo-odbiorczy w formie załącznika. Najlepiej z dokumentacją fotograficzną. Załącznik taki służy udokumentowaniu czynności przekazania lokalu, potwierdza stan liczników oraz pozwala, łatwo i szybko, zorientować się czy w okresie użytkowania przez lokatora nie powstały jakieś straty.

Liczba mieszkańców

Zapis ten pozwala uniknąć waletowania i zamieszkiwania w naszym mieszkaniu wszystkich “krewnych i znajomych królika” oraz przykrych niespodzianek w postaci dzikich lokatorów w spadku. Pozwoli także uniknąć horrendalnych rachunków za prąd i wodę.

Umowa najmu mieszkania – okres trwania

Tu mamy dwie możliwości: umowę czasową i bezterminową. W wypadku umowy czasowej wskazana data określa koniec naszych wzajemnych zobowiązań. Praktycznym rozwiązaniem jest danie sobie możliwości przedłużenia okresu trwania umowy aneksem.

Wynajem mieszkania – czynsz

Należy określić jego wysokość, formę zapłaty (gotówka za pokwitowaniem lub przelew na konto) oraz termin zapłaty (najczęściej przyjmuje się termin ustawowy: płatne z góry do 10 każdego miesiąca).

CZYTAJ RÓWNIEŻ Co składa się na czynsz najmu mieszkania

Opłaty licznikowe i inne

Opłaty licznikowe (prąd, gaz i woda) oraz inne rachunki, takie jak internet czy telewizja, właściciel może opłacać samodzielnie, a następnie przedstawiać je najemcy do refundacji. Jeśli zdecyduje się na to rozwiązanie powinien zawrzeć w umowie termin i formę przedstawiania lokatorowi rachunków oraz czas jaki wyznacza na wpłatę pieniędzy.

Można też przyjąć system zaliczkowy, w którym pewna części czynszu najmu jest przeznaczona na pokrycie rachunków, wtedy w umowie należy ustalić termin i sposób rozliczenia kwartalnego bądź rocznego.

Ostatnia możliwość to przepisanie liczników na najemcę, jeśli wybieramy tę opcję należy wyznaczyć konkretny termin, do którego ma nastąpić przeniesienie liczników.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Przepisanie liczników na najemcę, tak czy nie?

Umowa najmu mieszkania – Kaucja

Jej wysokość, data i forma jej wpłaty musi zostać określona w umowie najmu. Koniecznie za pisemnym potwierdzeniem odbioru, jeśli zdecydujemy się na gotówkę. Umowa powinna także wskazywać kiedy i pod jakimi warunkami kaucja zostanie zwrócona najemcy. W interesie wynajmującego leży wyraźne zaznaczenie braku możliwości rozliczenia kaucji w czynszu.

Co do formy zwrotu, wygodniej jest zostawić sobie furtkę w postaci “przelew lub gotówka, do uzgodnienia przez strony”, bo nie wiadomo, która forma będzie nam pasować za kilka czy kilkanaście miesięcy. Zdecydowanie warto umieścić w umowie zapis, że kaucja zostanie zwrócona bez ustawowych odsetek.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Prawa i obowiązki stron

Jest to część bardzo ważna, ustala bowiem wzajemne relacje i zobowiązania wynajmującego i najemcy. Najczęściej powiela zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dotyczące napraw, konserwacji oraz dbałości, aby stan mieszkania nie pogorszył się.

Jednak w tym miejscu umowy mamy szansę zapisać rzeczy dla nas ważne: np. zakaz trzymania zwierząt, zakaz palenia, obowiązki i zakazy wynikające z regulaminu administracji lub wspólnoty mieszkaniowej. Takie doprecyzowanie zasad współpracy ułatwia ją już na starcie.

Umowa najmu mieszkania – wypowiedzenie

Warunki wypowiedzenia umowy najmu są precyzyjnie uregulowane w przepisach (Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Ważna jest forma pisemna wypowiedzenia, aby miało ono moc prawną oraz katalog przyczyn, dla których każda ze stron może wypowiedzieć umowę. Tę, oprócz powodów wymienionych w przepisach, możemy wzbogacić o przyczyny wynikające z zapisów w części dotyczącej praw i obowiązków stron.

Jeżeli wszystko idzie po naszej myśli, wypowiedzenie jest tylko sformalizowaniem pokojowego zakończenia współpracy. Bywa jednak i tak, że dla właściciela mieszkania stanowi ono narzędzie do zdyscyplinowania zalegającego z opłatami lokatora. Lub po prostu koło ratunkowe, gdy najemca zajmuje mieszkanie i ani myśli spracać rosnącego zadłużenia.

Wspomniana już wcześniej Ustawa o ochronie prawa lokatorów, pozwala wypowiedzieć umowę najmu przy dwumiesięcznych zaległościach, w przypadku zwykłej umowy oraz przy trzymiesięcznych, w przypadku najmu okazjonalnego. Do tego dochodzi miesięczny okresy, którego musimy udzialić na uregulowanie należności.

Mamy tu jednak pole do manewru i grzechem byłoby go nie wykorzystać. Jeśli nie doprecyzujemy tej kwestii, w domyśle zastosowanie mają rozwiązania ustawowe. Możemy jednak zapisać w umowie, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, już wtedy, kiedy najemca zalega z opłatami jeden miesiąc. Jeśli lokator nie ma obiekcji, co do podpisania takiego dokumentu, wtedy prawo stoi na stanowisku, że “chcącemu krzywda się nie dzieje”, a właściciel może szybciej podjąć działania.

Sąd właściwy dla sporów

Zapis dotyczący postanowień końcowych na standardową formę. Co jest istotne z punktu widzenia właściciela mieszkania, to sąd właściwy do rozstrzygania sporów. Tu zawsze warto wpisać właściwy dla własnego miejsca zamieszkania. Pal sześć, jeśli mieszkamy w Lublinie, a nasz lokator pochodzi z Warszawy, jest to niedogodność, ale do przeżycia. Gorzej, jeśli najemca przyjechał z Gdańska. Wtedy koszt i czas poświęcony na dojazdy do sądu robi istotna różnicę.

Podsumowanie

Wynajmowanie mieszkania to ciekawa i zaskakująca dziedzina, oparta w głównej mierze na relacjach międzyludzkich. Jest wiele czynników na które, jako właściciele mieszkań, nie mamy wpływu. Umowa najmu jest jednak jedną w tych, które leżą całkowicie po naszej stronie. Warto przygotować ją starannie i zapewnić sobie przy tym wszelką możliwą pomoc (prawnika, doświadczonego agenta nieruchomości). Wprawdzie żadna umowa nie gwarantuje nam uniknięcia jakichkolwiek trudności, ale źle przygotowana to pewny bilet do kłopotów. Niestety na własne życzenie.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Jak zweryfikować wiarygodność i wypłacalność najemcy?

Posted on 13 kwietnia 2022 | by Marek Kloc

Tytułowe pytanie zadaje sobie wielu ludzi, którzy postanowili zacząć zarabiać na wynajmie mieszkania. Weryfikacja potencjalnego najemcy spędza sen z powiek właścicielom lokali, którzy już jakiś czas wynajmują i zdarzyły im się kłopoty z niesłownym, niepłacącym, bądź nieuczciwym lokatorem. Jak sprawdzić wiarygodność i wypłacalność najemcy? Najprostszy i najskuteczniejszy sposób to: rozpoznanie bojem. Chcąc, nie chcąc, jeśli do zawarcia umowy najmu dojdzie, zawsze ją stosujemy. W żadnej sytuacji życiowej nie możemy mieć całkowitej pewności, ale jest kilka rzeczy, których warto dopilnować, żeby zmniejszyć ryzyko przykrej w konsekwencjach wpadki.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Lokator widmo, czy można się przed nim zabezpieczyć?

Weryfikacja najemcy – sprawdzenie dokumentów

Najczęściej polecane i wydawałoby się najbardziej oczywiste jest sprawdzenie dokumentów. Dowód osobisty to absolutna podstawa. Dodatkowo warto zapoznać się z umową o pracę, wyciągiem z konta bankowego, fakturami za cykliczne opłaty oraz referencjami od poprzednich wynajmujących. Wszystkie te źródła dostarczają cennych informacji o sytuacji finansowej naszego potencjalnego najemcy oraz jego podejściu do zobowiązań. Wystarczy mieć do nich dostęp. I tu z reguły zaczyna się kłopot. Polskiemu rynkowi najmu daleko jeszcze do standardów zachodnich, między wynajmującymi i najemcami występuje pewna nieufność, a o skandalicznych wyczynach, zarówno jednych, jak i drugich krążą legendy.

W jak trudnej sytuacji znajdują się wynajmujący, uświadomiła mi ostatnio znajoma. Podczas naszego spotkania otrzymała sms, po czym wyjęła kartkę z notatką i zaczęła coś skreślać i sprawdzać:

Tak się ze mną nudzisz, że rebusy musisz rozwiązywać? – zażartowałem.

Nie, po prostu napisała do mnie babeczka w sprawie najmu i musiałam numer telefonu porównać z listą spotkań – oznajmiła znajoma, tonem wskazującym, że jest to coś absolutnie oczywistego…

Ale po co? – próbowałam zrozumieć.

No, żeby ustalić, która to – odparła moja rozmówczyni, a jej wzrok mówił “Pozdrawiamy mieszkańców bratniej galaktyki!”

Jak to, to nie wiesz, jak ona się nazywa? – osłupiałem.

Odpowiedzią był tylko perlisty śmiech.

Po dłuższej rozmowie dowiedziałem się, że ludzie nie mają obyczaju przedstawiać się dzwoniąc w odpowiedzi na ogłoszenie. Pytają o szczegóły i umawiają spotkanie. Jeśli znajoma, pod koniec rozmowy, prosi o dane, tłumacząc, że ma kilka osób zainteresowanych i musi je jakoś wpisać w grafik spotkań, często słyszy “ma pani numer telefonu”, podawane jest jej samo imię lub informacja, że to nieważne. Osoby, które bez problemu podają imię i nazwisko jest mniejszość. Rozmówcy nieodmiennie są zaskoczeni tą prośbą.

Nie wiem z czego to wynika, może boją się zobowiązań… boją się nacisków przy skróceniu dystansu, sama tego nie rozumiem…

Nie wyobrażam sobie takiej sytuacji. Kiedy klient przychodzi do naszej agencji to, na dzień dobry, mam jego dane spisane z dowodu osobistego i wzór podpisu. Jeszcze zanim otworzę jakąkolwiek ofertę – powiedziałem.

1:0 dla biura nieruchomości – skwitowała moja znajoma.

Co można z tym zrobić? Oczywiście warto pytać i prosić o dokumenty, potwierdzenia i referencje. Rynek najmu się zmienia i być może zachodnie rozwiązania wejdą do nas na stałe. Jednocześnie nie ma się co zrażać, jeśli nasze prośby pozostają bez odzewu. Są inne, znane od wieków metody, więc należy z nich korzystać.

Weryfikacja najemcy – rozmowa

Nic nie powie Ci tyle o człowieku, co rozmowa z nim. Tak nawiązujemy przyjaźnie, wybieramy współmałżonków i znajdujemy współpracowników. Dlatego warto zadawać właściwe pytania i uważnie słuchać odpowiedzi.

CZYTAJ RÓWNIEŻ 13 pytań, które warto zadać potencjalnemu najemcy – check lista do pobrania

Rozmowa dostarcza nam cennych informacji w trzech kluczowych obszarach:

co ktoś mówi
jak się zachowuje
jak ja się z tym czuję

Na jej podstawie możemy przeanalizować otrzymane informacje: czy są spójne, logiczne, nie wykluczają się nawzajem. Czy przedstawione przez potencjalnego najemcę fakty są wiarygodne i zgodne z powszechną wiedzą, obraz jakiego człowieka się z nich wyłania. Kasjerka w markecie z elastycznymi godzinami pracy, taksówkarz bez prawa jazdy czy samotna salowa zainteresowana apartamentem za trzy i pół tysiąca złotych miesięcznie powinni wzbudzić nasze wątpliwości.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynająłem mieszkanie pod agencję towarzyską

Ważny jest też sposób mówienia. Mijanie się z prawdą, ukrywanie informacji czy nieczystość intencji, z reguły, mają odbicie w mowie ciała, intonacji głosu i mimice. Ważnym symptomem jest zarówno nerwowe wielosłowie, jak i monosylaby, czy nagłe, nieuzasadnione zmiany tematu. Warto przyjrzeć się naszemu rozmówcy i jego komunikacji pozawerbalnej, bo tę trudniej jest sfałszować.

Na koniec emocje. Czasem polubimy kogoś od pierwszej chwili, innym razem odczujemy żywiołową antypatię to nowo poznanej osoby. W kontaktach międzyludzkich intuicja jest szalenie ważna. Jeśli więc jesteś osobą, która “ma nosa do ludzi”, to śmiało z niego korzystaj.

Weryfikacja najemcy – szperanie w internecie

Intuicja intuicją, ale wynajmowanie mieszkania to biznes, lepiej go oprzeć o twardsze dane. Na to też jest sposób. Co zrobi dziewięć na dziesięć osób zapytanych o przycinanie berberysu? Wpisze to hasło w wyszukiwarkę. Tak samo można zrobić z imieniem i nazwiskiem potencjalnego lokatora. Internet jest bardzo duży i nic w nim nie ginie. Daje nam do do dyspozycji niezwykle przydatne narzędzia.

Możemy obejrzeć profile na mediach społecznościowych kandydata. One są prowadzone z myślą o znajomych, pokazują prywatne życie człowieka. Z takiego profilu możemy dowiedzieć się czy nasz przyszły najemca to domator czy imprezowicz, czy pali, czy ma zwierzęta, jakim jeździ samochodem, gdzie spędza wakacje i wiele, wiele więcej. Oś czasu potwierdzi przebieg kariery zawodowej, a wizytówka na LinkedIn pozwoli potwierdzić kwalifikacje zawodowe. A może mamy wspólnego znajomego? Przykłady można mnożyć, dość, że to obszerne źródło informacji i jeśli masz w sobie cokolwiek z detektywa, na pewno dużo z niego wyciągniesz.

Zasoby sieci oferują również dostęp do baz dłużników. Odnalezienie w nich danych naszego kandydata, daje szybką i jednoznaczną wskazówkę, że z tej mąki chleba nie będzie. Kolejnym miejscem, w które można zajrzeć są grupy facebookowe. Jeśli wpiszesz “najgorszy najemca” i nazwę swojej miejscowości, wyszukiwarka powinna podać kilka wyników. Jedyne, o czym należy pamiętać, to o tym, by do wpisów tam publikowanych podejść z odpowiednim dystansem.

Jako wisienkę na torcie można jeszcze “wyguglać”.

O, kochany, Ty się nie śmiej, bo to poważna sprawa – uniosła się moja znajoma, gdy pokpiwałem z tej metody – kiedyś wpisałam w googl’a imię i nazwisko jednej mojej lokatorki, jak już się dowiedziałam, jak się nazywa, i wyskoczyła mi cała strona artykułów prasowych o tym, że jest poszukiwana przez policję. I to, niestety, nie była pomyłka, bo dość charakterystycznie się nazywała. Umowa była na jej chłopaka, jakby ona chciała wynająć, to w życiu bym jej za próg nie wpuściła.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Jak miłosne perypetie Twoich najemców mogą rzucić cień na Twoje życie

Podsumowanie

Weryfikacja wiarygodności i wypłacalności najemcy nie jest łatwa, ale absolutnie konieczna. Rozmowa z moją znajomą pokazuje, że zaangażowanie agenta nieruchomości zdecydowanie ułatwia przebrnięcie tego procesu obu stronom. Agent jest neutralną osobą trzecią, działającą w interesie i najemcy, i wynajmującego. Stojąca za nim firma wzbudza zaufanie osób poszukujących lokum, a jednocześnie nie traktują one pytań o dane czy zarobki, tak osobiście, jak gdyby zadał je właściciel mieszkania. Również doświadczenie z setek tego typu rozmów odbytych przez pośrednika może okazać się bezcenne.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Lokator widmo, czy można się przed nim zabezpieczyć?

Posted on 7 kwietnia 2022 | by Marek Kloc

Na wnętrzu drzwi barowych toalet można spotkać napis “Pamiętaj, że czas po drugiej stronie drzwi nie płynie tak samo”. To niezwykle trafne spostrzeżenie może rozbawić do łez, ale nie tylko. W słowach tych, kryje się głęboka mądrość, dobrze pasująca do wielu sytuacji życiowych. To, po której stronie drzwi się znajdujesz, MA znaczenie. Potwierdzi to każdy właściciel wynajmowanego mieszkania, który spotkał się z lokatorem widmem.

Mieszkanie na wynajem – po zewnętrznej stronie drzwi

Przykra i trudna prawda o wynajmie jest taka, że wręczenie najemcy kluczy i zamknięcie drzwi stawia Cię zawsze na gorszej pozycji. Oto Twoje lokum, wraz z całym wyposażeniem, zostało przed Tobą zamknięte. To co się z nimi stanie zależy tylko od dobrej woli i uczciwości lokatora. Oczywiście najem może przebiegać wzorowo, zadowolić obie strony i zakończyć się happy endem.

Może się jednak zdarzyć, że najemca zerwie z Tobą kontakt, wymieni zamki, nie wpuści Cię do środka, a usilne prośby o zmianę zdania mogą skutkować wezwaniem policji i oskarżeniem właściciela mieszkania o zakłócenie miru domowego najemcy (Art. 193 Kodeksu Karnego). Wszystko to zgodnie z przepisami prawa, w świetle których prawo do użytkowania lokalu ma pierwszeństwo przed prawem do jego posiadania.

CZYTAJ RÓWNIEŻ 5 rzeczy, którymi zaskoczy Cię wynajem mieszkania

Lokator widmo – klasyfikacja

Najprościej rzecz ujmując lokator widmo to taki, który znika lub jest obecny w sposób nieciągły. Jednak życie, i wszelkie jego przejawy, częściej mają charakter bardziej złożony. Pokuszę się więc o stworzenie pewnej klasyfikacji. Oczywiście nie ma ona charakteru ściśle naukowego, ale przez wiele lat pracy zawodowej zdarzyło mi się usłyszeć tak wiele historii, że materiału badawczego nie brakuje. W dalszej części artykułu przedstawię trzy typy “widmowych” lokatorów

Lokator widmo – ulatnia się jak kamfora

Z takim przypadkiem zetknął się pan Paweł. Przeprowadził się do wykończonego bliźniaka dwie ulice dalej, a mieszkanie w bloku wynajął. Wszystko było w porządku przez kilka miesięcy, aż nagle kontakt z lokatorami się urwał. Przestali płacić, nie odbierali telefonów. Pan Paweł przychodził pod drzwi mieszkania, pukał, dzwonił, nasłuchiwał. Obchodził budynek, żeby sprawdzić czy w oknach palą się światła. Węszył w poszukiwaniu kuchennych zapachów. Potem zaczął wypytywać sąsiadów, czy kogoś nie widzieli, czy czegoś nie słyszeli, niestety, nikt nie miał do powiedzenia nic pomocnego.

Sprawę skomplikował fakt, że feralni najemcy, chwile przed swoim zniknięciem, zameldowali się na pobyt stały. Wymeldowania powinien dokonać sam zainteresowany. Pan Paweł, jako właściciel mieszkania, ma prawo wymeldować najemców, jeśli tego nie dopilnowali, ciąży na nim jednak obowiązek podania: przyczyny wyprowadzki, daty wyprowadzki oraz obecnego miejsca pobytu lokatorów. Paweł miał do powiedzenia tylko jedno:

Wyparowali jak kamfora… – stwierdzenie to okazało się być dalece niewystarczające do dopełnienia formalności.

Do potwierdzenia, że lokatorzy faktycznie i nieodwołalnie zniknęli została zaangażowana policja. Paweł poświęcił kolejne popołudnie na odwiedzanie sąsiadów, uprzedzanie o ewentualnej wizycie mundurowych, tłumaczenie, co się stało i przepraszanie za niedogodności. Ostatecznie udało mu się cały ten bałagan odkręcić, ale zraził się do wynajmowania raz na zawsze i sprzedał mieszkanie najszybciej, jak było to możliwe

Lokator widmo – pojawiam się i znikam

To wyjątkowo trudny dla właścicieli mieszkań typ lokatorów. Relacje z nimi szarpią nerwy, i paradoksalnie, mogą trwać dość długo. Psychologowie określiliby to mianem warunkowania z użyciem wzmocnienia nieregularnego. Innymi słowy, nasz lokator nagle znika, ale po jakimś czasie znów nawiązuje kontakt, tłumacząc swoje zachowanie jakimiś nieprzewidzianymi okolicznościami. Kiedy znowu gdzieś przepada, wynajmujący wciąż ma nadzieję, że “to się jakoś wyjaśni” i napędzany tą nadzieję wkłada wiele trudu w odnowienie kontaktu lub przynajmniej czeka.

Z czasem, opowieści lokatorów o spotykających ich trudnościach stają się coraz bardziej niewiarygodne i irytujące dla wynajmujących. Często właściciele mieszkań dochodzą do wniosku, że comiesięczne “wydzieranie” lokatorom czynszu jest dla nich zbyt obciążające emocjonalnie:

Wkurzyłam się, kiedy dotarło do mnie, że moja lokatorka znowu nie mogła przed trzy tygodnie odebrać telefonu z powodu żałoby po pogrzebie czwartej już babci! A przedtem dwa razy “skradziono” jej telefon. Po prostu siła złego na jednego! Wypowiedziałam jej umowę najmu, szkoda moich nerwów! – relacjonuje pani Zofia, a w jej głosie nadal brzmi wzburzenie, choć od wyprowadzki wspomnianej lokatorki minęło już pół roku.

Szczególną formą pojawiającego i znikającego lokatora widmo jest wersja: “zadzwonimy do pana”. Z takim wariantem spotkał się pan Ignacy i nie wspomina dobrze swojego najemcy:

Nigdy nie odbierał telefonu, tylko oddzwaniał po jakimś czasie, z coraz to nowych numerów. Naliczyłem ich siedem. A raz nawet zadzwonił do krawcowej, która ma pracownię w naszym budynku i przekazał dla mnie wiadomość. Dziwny to był typ i same z nim były problemy…

Lokator widmo – byliśmy przejazdem, a twój telewizor dołączył do ekipy

Na tego osobnika narażeni są głównie właściciele przeznaczając mieszkania na najem krótkoterminowy, typowo weekendowy i wakacyjny. Przekonali się o tym państwo Nowaczyńscy, którzy przyjechawszy po weekendzie by wymienić pościel, stwierdzili, że z mieszkania zniknął cały sprzęt rtv i agd.
Najgorsze jest to, że sąsiadka widziała jak z tym wszystkich chodzili, ale to nowy blok, tu ciągle się ktoś wprowadza, więc nawet nie zwróciła specjalnie uwagi – mówi z żalem pani Jolanta.

Lokator widmo – wielkie wyjście z szafy

Na koniec wyjątkowa historia, która szczególnie zapadła mi w pamięć przez swoją nietypowość. To jedna jedyna taka historia w mojej karierze. Właścicielka mieszkania umówiła się z lokatorką na spotkanie w lokalu. Najmująca zalegała z czynszem, sąsiedzi skarżyli się na hałasy, sytuacja ogólnie była napięta. Pani Olga stawiła się pod drzwiami swojego mieszkania punktualnie. Jakież było jej zdziwienie, kiedy otworzyła jej zupełnie obca osoba. Młoda kobieta wyjaśniła, że jest koleżanką Samanty, która wyszła:
Ale dokąd, przecież byłyśmy umówione?
Po zakupy…
Czyli zaraz wróci – naciskała pani Olga
No… chyba nie… – na twarzy dziewczyny malowała się panika
Czy mogę chociaż wejść i się rozejrzeć – zapytała pani Olga błagalnie, wiedząc jak źle to wygląda w świetle przepisów o prawach lokatorów, jednak nie odpuszczała, czując wyraźnie, że coś jest bardzo nie tak.

Tymczasowa gospodyni cofnęła się do przedpokoju, robiąc jej przejście. Mieszkanie wyglądało jakby przeszło przez nie tornado. Pani Olga stanęła zszokowana w ostatnim pokoju, do którego weszła. Zapadła pełna napięcia cisza.

I wtedy drzwi szafy otwarły się z hukiem i wyskoczyła z niej półnaga rozczochrana postać, wrzeszcząc w niebogłosy, że: to napaść, że wezwie policję i żeby natychmiast opuścić jej dom. Pani Olga z trudem rozpoznała w tym szalonym stworzeniu swoją lokatorkę

Naprawdę nie musiała powtarzać, po prostu uciekłam. Dopiero w samochodzie udało mi się uspokoić. Teraz się śmieję, że miałam takie swoje opowieści z Narni w thrillerowej wersji, ale wtedy byłam na serio przerażona – kończy swoją historię pani Olga, ale wygląda na znacznie mniej rozbawioną, niż deklaruje.

Lokator widmo – czy można się przed nim zabezpieczyć?

Spotkanie z lokatorem-widmo to nieprzyjemne doświadczenie. Czy można go uniknąć? To trochę jak ze sportami zimowymi, jeśli się je uprawia trzeba się liczyć z dotykaniem śniegu. Lokator zawsze może spakować swoje rzeczy (i nie tylko swoje) i opuścić nasze mieszkanie wrzucając klucze do skrzynki pocztowej. I choć jest to zachowanie niezgodne z umową, nieeleganckie i stresujące dla właścicieli, nie jest to jeszcze najgorszy scenariusz.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości

“Widmowy” lokator może pozostawić po sobie całkiem realne problemy: zaległości w czynszu, niezapłacone rachunki, zniszczenia, bałagan, a przede wszystkim, niepokój niepewność i frustrację, która towarzyszy niedomkniętym sprawom.

CZYTAJ RÓWNIEŻ Sprzątanie po lokatorach, czyli opowieści z krypty

Podsumowanie

Jeśli decydujemy się wynajmować mieszkanie, musimy się liczyć ze spotkaniem lokatora widna, ale nie jest to wcale regułą. To co możemy zrobić, to jak nazywają to prawnicy, wykazać się należytą starannością podczas poszukiwania najemcy. Do zostania “widmowym” lokatorem predestynują pewne cechy charakteru, które można dostrzec podczas pierwszej rozmowy. Warto dołożyć starań, aby zadać odpowiednie pytania i zweryfikować wiarygodność potencjalnego najemcy. Dobrą praktyka jest zatrudnienie agenta nieruchomości, którego wiedza i doświadczenie pomogą nam uniknąć ewentualnych kłopotów w przyszłości.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Posted on 3 marca 2022 | by Marek Kloc

W zeszłym tygodniu spotkałam się z panią Żanetą, która chciała wynająć mieszkanie i prosiła mnie o pośrednictwo w najmie. Spodziewałam się, że załatwimy sprawę w 40 minut. Standardowo: oględziny mieszkania, wykonanie zdjęć i wypełnienie formularza. Jednak spędziłyśmy ze sobą około 1,5 godziny, ponieważ wdałyśmy się w dyskusję o kaucji, a jest to temat rzeka, a na dodatek budzi sporo kontrowersji, zarówno w wśród najemców, jaki i wynajmujących. Początkowo pani Żaneta była sceptyczna:

Nie wiem brać kaucję czy nie brać? Czy to mnie w ogóle jakoś zabezpieczy? I czy nie za dużo z tym zachodu?

Kaucja przy wynajmie mieszkania: zdecydowanie brać

W przypadku wynajmowania mieszkania kaucja spełnia kilka funkcji:

ma zabezpieczyć nas finansowo na wypadek strat, czyli zniszczenia lub uszkodzenia wyposażenia mieszkania lub samego lokalu albo nieopłacenia przez najemcę rachunków
pozwala szybko zweryfikować uczciwość oraz sytuację finansową naszych potencjalnych najemców. Jeżeli już na etapie opłacenia kaucji zaczną się problemy i negocjacje, nie wróży to nic dobrego
stanowi dla najemcy motywację, aby dbać o powierzone mu w użytkowanie mienie, ponieważ od tego jaki będzie stan mieszkania zależy czy odzyska swoje pieniądze (w całości lub częściowo)

Kaucja przy wynajmie mieszkania – w jakiej wysokości

Dobrą praktyką, korzystną z punktu widzenia wynajmującego jest pobieranie kaucji w wysokości dwóch lub trzech wysokości miesięcznego czynszu. Wynika to z potencjalnego szacunku strat. W idealnym świecie najemca płaci nam czynsz za ostatni miesiąc najmu, opłaca faktury za media za czas użytkowania mieszkania, po czym zdaje lokal, który uległ jedynie naturalnemu zużyciu. Wtedy oddajemy mu kaucję, podajemy sobie ręce i rozchodzimy się z uśmiechem, każde w swoją stronę.

Jednak rzeczywistość może okazać się zgoła inna. Najemca może nie zapłacić ostatniego czynszu, w myśl zasady “wzięli kaucje, to będzie za ostatni miesiąc”, może też nie uregulować należności za media i w najgorszym wypadku zniszczyć wyposażenie mieszkania. Taki scenariusz oznacza dla wynajmującego stratę, bo za rachunki i naprawy płaci z własnej kieszeni.

Kaucja często stanowi poważną barierę dla potencjalnych lokatorów, już wtedy, kiedy wynosi równowartość miesięcznego czynszu najmu, bo oznacza to, że za pierwszy miesiąc muszą zapłacić podwójnie. Kaucja wyższa niż miesięczny czynsz okazuje się często przeszkodą nie do przeskoczenia dla przeciętnego Kowalskiego.

Ostatecznie wysokość kaucji zależy najczęściej od warunków rynkowych, profilu naszego klienta i czasu jaki dajemy sobie na zawarcie umowy. Wynajęcie luksusowego apartamentu na biuro dla wziętej kancelarii prawnej daje duże szanse na wysoką kaucję. Jeśli wynajmujemy M3 studentom, należy się nastawić na kaucję “pojedynczą”, czyli równowartość jednomiesięcznego czynszu. Tak czy siak kaucje pobrać trzeba, tak ze względów finansowych jak i psychologicznych.

Kaucja przy wynajmie mieszkania – czy to mnie zabezpieczy

Odpowiedź, tak jak w większości przypadków, brzmi: to zależy.

Kaucja to zawsze jakaś rezerwa finansowa, która może pokryć nasze ewentualne straty, a może je po prostu zmniejszyć. To być może niewiele, ale zawsze coś. Kłopot polega na tym, że w przypadku zniszczeń ich koszt może być niemal nieograniczony. A koszt ich usunięcia zależy w dużej mierze od zaradności i pomysłowości właściciela mieszkania.

A co właściwie może się stać, że mi tapicerkę na wypoczynku zaciągają na przykład? – dociekała pani Żaneta

Stać się może wiele, bo pomysłowość lokatorów praktycznie nie zna granic, oto kilka przykładów, o których słyszałam od właścicieli mieszkań, w ciągu wielu lat mojej pracy zawodowej:

ustawienie grila w mieszkaniu na panelach, skutek powypalane dziury w podłodze
gaszenie papierosów na blatach mebli np. stołów, komód, szafek
powyrywanie karniszy ze ścian, efekt otwory odsłaniające cegły
rozbicie płyty indukcyjnej
połamanie mebli, najczęściej łóżek
trwałe poplamienie parapetów i stolarki okiennej
poobtłukiwanie białego montażu

Dla właściciela mieszkania takie zniszczenia stanowią poważny problem, a faktyczną wysokość strat i stopień ich pokrycia przez kaucje mogą regulować głównie przez własną elastyczność i kreatywne podejście.

Kaucja przy wynajmie mieszkania – wycenianie strat i sposoby naprawy zniszczeń

W przypadku szacowania strat doradzam stosowanie metody ekwiwalentu. W największym uproszczeniu, polega ona na tym, że sprawdza się ceny przedmiotów ekwiwalentnych do tych, które uległy uszkodzeniu lub zniszczeniu. Dla zobrazowania, jeśli lokatorzy połamali łóżko, sprawdzamy w sklepach internetowych ceny łóżek podobnej klasy (mogło to być najtańsze łóżko z popularnej meblowej sieciówki lub limitowana seria z drogiego salonu meblowego). Stosujemy ceny katalogowe. Podobnie w przypadku zniszczonej podłogi, sprawdzamy ile kosztowałaby jej wymiana uwzględniając: materiały (panele wraz z podkładem) oraz koszt robocizny.

Taki szacunek przedstawiamy lokatorowi. Znane są mi przypadki wynegocjowania pełnej kwoty, sporo przekraczające wysokość kaucji. Są one jednak rzadkie i wymagają dużych umiejętności i sporo szczęścia. Alternatywną metodą naprawy szkód jest zaproponowanie najemcy, żeby naprawił je na własny koszt i we własnym zakresie. Jest to jednak ryzykowne, bo efekt takich napraw nie musi nas zadowolić. Może być z niego więcej szkody niż pożytku. Najczęściej kończy się na przewidywalnym dialogu:

Co to dla pani za problem, pojedzie pani i kupi nowe łóżko – mówi lokator.

To może pan pojedzie, kupi, przywiezie i zmontuje, skoro to nie problem – odpowiada właścicielka.

No wie pani, ale to musiałbym pojechać – oburza się lokator.

Praktyka uczy, że pozapieniężne koszty ponoszone przez właścicieli mieszkań na rzecz ich urządzania i utrzymania w nich dobrego standardu są bardzo przez innych niedoceniane.

Metoda ekwiwalentu jest najkorzystniejsza z punktu widzenia właściciela, bo przewiduje wymianę zniszczonych rzeczy na nowe. Bez ponoszenia dodatkowych kosztów, szybko i wygodnie. Zdarza się jednak, że ktoś jest złotą rączką i ma dryg do wyszukiwania okazji. Takie umiejętności pozwalają dużo oszczędzić. Jeśli zdecydujemy się pomalować zniszczone meble, kupić powystawową płytę indukcyjną lub używane łóżko w dobrym stanie.

Podsumowanie

Oj dobrze pani mówi – pochwaliła mnie pani Żaneta – to wpiszmy kaucje w wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu. Jak będzie trzeba to poczekam dłużej na najemcę, ale nie chcę mieć potem kłopotów!

Kaucje zdecydowanie brać trzeba, i jeśli tylko mamy taką możliwość, warto by była ona wyższa niż miesięczny czynsz najmu. Jest to poduszka finansowa na wypadek strat, a jednocześnie może uchronić nas przed nieuczciwym, nieodpowiedzialnym lub niewypłacalnym najemcą i zaoszczędzić nam wiele kłopotów w przyszłości.

Cieszę się, że przekonałam panią Żanetę, chętnie pomogę i Tobie.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.