Celem każdego wynajmującego jest znalezienie dobrego najemcy. Dobrego, czyli takiego, który płaci należności w terminie i nie stwarza problemów. Podpisanie umowy najmu to powód do ulgi, ale nie czas jeszcze otwierać szampana. Dopiero kilka najbliższych miesięcy pokaże, czy przyszły spokojniejsze i dostatnie czasy, czy przygoda z nowym lokatorem zamieni się w drogę przez mękę. Jednym z najpowszechniejszych problemów jest to, że najemca nie płaci.
Lokator nie płaci
Ten drugi scenariusz stał się udziałem dwójki naszych bohaterów. Teresa i Maksymilian mają mieszkania, które wynajmują. Teresa mieszkanie w kamiennicy odziedziczyła po dziadkach, jest ono obecnie zajmowane przez studentów. Maksymilian ma pełnomocnictwo siostry do wynajmowania jej mieszkania na czas jej pracy na zagranicznym kontrakcie. Do dwupokojowego lokum w nowym budownictwie wprowadziła się czteroosobowa rodzina, para z dwójką dzieci.
Umowy podpisane, lokale zamieszkane, tylko czynsz nie wpływa na konta wynajmujących. Teresa i Maksymilian nie otrzymali żadnych pieniędzy od dwóch miesięcy, nic więc dziwnego, że są sfrustrowani i gotowi do podjęcia działań w celu unormowania tej niekomfortowej sytuacji. Co mogą zrobić?
CZYTAJ RÓWNIEŻ Wynajem mieszkania, bezproblemowy dochód pasywny czy ostra jazda bez trzymanki
Wezwanie do zapłaty zaległego czynszu
Pierwszy krok to pisemne wezwanie do zapłaty czynszu i wszystkich innych zaległych opłat. W wezwaniu należy uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, jeśli nie ureguluje zaległości w ciągu miesiąca.
Teresa ma podpisaną zwykłą umowę najmu, w której zdała się na uregulowania zawarte w Kodeksie Cywilnym. W myśl jego zapisów wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić w wyniku trzymiesięcznych zaległości, czyli obecne zaległości plus dodatkowy miesiąc wyznaczony na spłatę zadłużenia.
Teresa pamięta, że szwagierka namawiała ją, żeby popracować trochę nad umową i odpowiednimi zapisami zapewnić sobie możliwość wypowiedzenia najmu już po jednym miesiącu zaległości. Wtedy uznała, że to nadmierne asekuranctwo, teraz patrzy na to inaczej i obiecuje sobie solennie, że do następnej umowy wprowadzi korzystniejsze dla siebie zapisy.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Umowa najmu, czyli warto pomyśleć o tym, co będzie, gdy przestanie być miło
Maksymilian musi czekać. Zawarł ze swoimi lokatorami umowę najmu okazjonalnego, którą może wypowiedzieć dopiero w sytuacji, gdy nie otrzyma należności za najem przez cztery miesiące. Jeżeli w ciągu miesiąca sytuacja nie ulegnie zmianie, będzie mógł wezwać swoich lokatorów do spłaty zadłużenia w ciągu jednego miesiąca.
Wypowiedzenie umowy najmu
Niestety, wezwania nie odniosły oczekiwanego skutku. Ani Teresa, ani Maksymilian nie odnotowali żadnych wpłat do dziesiątego dnia bieżącego miesiąca. Następnego dnia Teresa wręczyła swoim studentom, za pisemnym pokwitowaniem, wypowiedzenie najmu, ze skutkiem na ostatni dzień następnego miesiąca.
Maks, z kolei, wystosował do rodziny z dziećmi pierwsze pismo, w którym wzywa do zapłaty zaległości i uprzedza o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Zamiar ten realizuje jedenastego dnia następnego miesiąca. Rodzina będzie miała czas na wyprowadzkę do końca miesiąca następującego po miesiącu, w którym wypowiedziano umowę.
Powyższe działania miały na celu formalne rozstanie się z niepłacącymi lokatorami, jednak nie gwarantują one odzyskania należnych naszym bohaterom pieniędzy. Leżeli najmujący wykażą się dotychczasową konsekwencją w nieuiszczaniu opłat, zaistnieje potrzeba podjęcia dodatkowych działań.
Pozew do sądu o zapłatę zaległego czynszu
Szczęście nie dopisuje naszej dwójce. Chociaż umowy się skończyły, to zadłużeni pozostały. Jedyną drogą odzyskania pieniędzy okazała się ścieżka sądowa. I Teresa, i Maks, złożyli w sądzie pozwy o zapłacenie zaległego czynszu. Sprawy będą toczyły się powoli, ale już nadano im bieg, jedna rzecz odhaczona.
Tymczasem trzeba się zająć dużo poważniejszym i bardziej palącym problemem: lokatorzy ani myślą się wyprowadzić. Rozwiązanie tej kwestii wymaga oddzielnego postępowania sądowego.
Pozew do sądu o eksmisję
Rozwiązanie umowy to jedno, opróżnienie mieszkania to już zupełnie inna sprawa.
Czasem jedyne co pozostaje, to minimalizacja strat. Maks, mimo ogólnie nieciekawego położenia cieszył się, że zawczasu się zabezpieczył i podpisał umowę najmu okazjonalnego. Choć było z tym więcej zachodu, to tytuł prawny do eksmisji ma niemal w ręku. Zatwierdzenie go przez sąd ma charakter formalny i, przy dobrych wiatrach, powinno zająć około trzech tygodni. Potem można już szukać komornika.
CZYTAJ RÓWNIEŻ Zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny? – wady, zalety, możliwości
Teresa ma przed sobą dużo gorsze perspektywy. Złożyła w sądzie pozew o eksmisję. Prawnik, lojalnie uprzedził ją, że sprawa będzie długa i należy liczyć się raczej z upływem lat, nie miesięcy. Niewesoło, ale innego wyjścia nie ma. Bez tytułu prawnego eksmisja opornych lokatorów będzie niemożliwa. Oczywiście istnieje szansa, że majestat sprawiedliwości zrobi na najemcach wrażenie. Czym innym są formalne przepychanki z właścicielem mieszkania, niż sprawa sądowa. Nie każdy ma też ochotę na kontakty z komornikiem. Czas pokaże.
CZYTAJ RÓWNIEŻ 5 rzeczy, którymi zaskoczy Cię wynajem mieszkania
Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy
Jest jeszcze jeden sposób skłaniania lokatorów do uregulowania zaległych należności. Jest nim prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy. Opisuje je artykuł 670 Kodeksu Cywilnego paragraf 1: “Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.”
Na pierwszy rzut oka zastaw wygląda bardzo atrakcyjnie, jednak jest on na tyle trudny do wyegzekwowania, że w praktyce nie jest stosowany. Tak zwane zaspokojenie roszczeń wynajmującego za pomocą zastawu może być zrealizowane dopiero kiedy posiadamy tytuł egzekucji komorniczej. Trudna jest także jego czysto techniczna realizacja, poważ rzeczy należące do najmującego nie mogą opuścić wynajmowanego lokalu. Ponadto lista przedmiotów podlegających wyłączeniu z egzekucji jest tak długa, że może uszczuplić pulę naszego zestawu praktycznie do zera.
Podsumowanie
Niepłacący lokator to prawdziwa zmora dla każdego wynajmującego. Obowiązujące w naszym kraju przepisy zdecydowanie większą pieczę przykładają do ochrony praw najemców, a więc i dłużników. Oczywiście, właściciele mieszkań mają wiele narzędzi do dochodzenia swych praw, jednak zastosowanie ich w praktyce okazuje się, najczęściej, uciążliwe i bardzo długotrwałe. To, co może im dopomóc, to bardzo staranny dobór osoby, z którą podpiszą umowę oraz uważne dopracowanie umowy najmu. Warto rozważyć zwrócenie się do agenta nieruchomości, który posłuży radą i zdobywanym latami doświadczeniem.
Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.