Wynająłem mieszkanie pod agencję towarzyską

Posted on 16 marca 2022 | by Marek Kloc

Miłe młode kobiety, szybka transakcja, bardzo wysoki czynsz płacony na czas, bez zmrużenia oka i bez cienia negocjacji – wydawałoby się, że właściciel mieszkania o niczym innym nie może marzyć. Tak się czasami zdarza, ale jeśli nabierzesz podejrzeń, że wynająłeś mieszkanie agencji towarzyskiej, natychmiast podejmij kroki, aby się z tego wyplątać, bo to, co na pierwszy rzut oka, wygląda na łut szczęścia, może szybko zmienić w najgorsze kłopoty, jakie kiedykolwiek miałeś.

Ostatnio znajoma poprosiła mnie o pomoc w wynajęciu mieszkania, które od dłuższego czasu stało puste. Mieszkanie dwupokojowe, z balkonem, na parterze znajdowało się w prestiżowej dzielnicy w centrum miasta. Już w godzinę po dodaniu oferty na portale internetowe mieliśmy umówione pierwsze spotkanie. Przyszła na nie młoda dziewczyna w towarzystwie brata. Szybko obejrzeli mieszkanie i od razu się zdecydowali. Dziewczyna deklarowała, że bardzo zależy jej na czasie, że już zaraz może podpisać umowę i jeszcze wieczorem się wprowadzić.

Wynajem mieszkania pod agencję towarzyską – co może Cię zaniepokoić

Koszt najmu nie stanowił dla nich problemu, ani tematu do dyskusji. Kaucja? Zaraz wypłacą z bankomatu i przyniosą. Do dziewczyny miała wkrótce dołączyć koleżanka, a za lokal miał płacić brat. Na niego miała być również podpisana umowa. Moja znajoma była zachwycona, po kilku miesiącach przestoju tak znakomicie się układa, wypłacalni klienci od zaraz i w ogóle nie negocjują czynszu, a w ogłoszeniu podaliśmy górne widełki.

Ja natomiast przyjrzałem się młodym ludziom. Zaniepokoiła mnie nieco “prószkowska” aparycja pana brata, ale nie oceniajmy książki po okładce. Dziwił również wielki nacisk na jak najszybszą finalizację przeprowadzki, a także fakt, że koleżanka nie chciała obejrzeć mieszkania, w którym miała spędzić kolejny rok. Ostatnie nurtujące mnie pytanie to czemu pełnoletnia kobieta nie chce podpisać umowy najmu zajmowanego przez siebie lokalu? Zawodowa intuicja podpowiadała mi, że coś tu jest nie tak…

Wynajem mieszkania pod agencję towarzyską – zapowiedź kłopotów

Podzieliłem się tymi refleksjami z moją znajomą, odpowiedziała mi jednak, że mieszkanie za długo już stoi i generuje koszty, ona nie wnika, byle pieniądze wpływały i był “święty spokój”. Niestety dość szybko okazało się, że o ile czynsz jest, to na spokój nie można liczyć. Już 3 tygodnie po podpisaniu najmu, do mojej znajomej zwróciło się troje sąsiadów ze skargą, że cała noc wydzwaniają domofonem, nietrzeźwi często, mężczyźni pytając o “dziewczynki”. Dobijają się również do drzwi innych mieszkań na parterze, a z mieszkania dochodzą jednoznaczne odgłosy.

Teraz wszystko stało się jasne: wynająłem mieszkanie pod agencję towarzyską… Znajoma nie była tym zachwycona, widać było, że nie bardzo wie co robić, a rozwiązanie umowy i utrata zarobku nie bardzo jej się uśmiecha.
Słuchaj, może ignorować tych moich sąsiadów i nic z tym nie robić? W końcu nie odpowiadam za moich najemców i o niczym nie muszę wiedzieć – wzruszyła ramionami
Owszem, ale spójrzmy na to z punktu widzenia prawa.

Wynajem mieszkania pod agencję towarzyską w świetle prawa

Kwestię konsekwencji czerpania korzyści majątkowych z prostytucji opisuje artykuł 204 Kodeksu karnego. Mówi on jasno, że karze pozbawienia wolności, od 3 miesięcy do 5 lat, podlega każdy, kto, w celu czerpania korzyści z prostytucji, inną osobę do niej nakłania, ale też kto jej prostytucję ułatwia. Co w prostej linii prowadzi nas do konkluzji, że wynajmowanie mieszkania w celu świadczenia usług seksualnych jest ułatwianiem prostytucji, tak zwanym “kuplerstwem” a pobierany czynsz stanowi oczywistą korzyść majątkową.

Pod znakiem zapytania stoi: czy właściciel mieszkania wie do jakich celów jego nieruchomość jest użytkowana. Najczęściej nie wie, bo lokatorzy prowadzący nielegalne interesy raczej się do tego nie przyznają. Zabezpieczeniem właściciela jest zapis o wynajmowaniu lokalu na potrzeby mieszkaniowe. Jednak w razie wkroczenia w sprawę policji i prokuratury, zapis ten może okazać się mało istotny. Zwłaszcza wobec zeznań licznych sąsiadów, że informowali wynajmującego o swoich podejrzeniach. I nawet jeśli ostatecznie wyjdziemy ze sprawy czyści jak łza, to same kontakty z organami ścigania mogą okazać się mocno stresujące.

Wynajem mieszkania pod agencję towarzyską – jak z tego wybrnąć

Wiem, że to trudne, ale myślę, że powinnaś rozwiązać umowę – postawiłem sprawę wprost.
Powołać się na ten zapis o zmianie przeznaczenia lokalu?
Można, choć doradzałbym jednak zrobić to trochę inaczej.

Oczywistą podstawą prawną do wypowiedzenia w tej sytuacji jest zapis o zakazie zmiany przeznaczenia lokalu, niestety jest pewien szkopuł, za prostytucją stoją najczęściej osoby nie przestrzegające prawa czy wręcz organizacje przestępcze. Wobec demaskacji prowadzenia nielegalnej działalności mogą zareagować w różny sposób. Świadcząca usługi seksualne kobieta może się tego po prostu wyprzeć mówić, że owszem przychodzą pijani mężczyźni, bo ma rozrywkowych przyjaciół, a sypia z nimi z czystej sympatii i niechęci do monogamii. Wobec takiego oświadczenia właściciel jest bezradny. W gorszym scenariuszu mogą pojawić się groźby donosu na policję na właściciela mieszkania lub różne formy szantażu.

W tej sytuacji zalecam polubowne rozwiązanie umowy pod pretekstem pilnej sprzedaży mieszkania lub potrzeby przekazania go na użytek rodziny. To nie generuje dodatkowych napięć, a najemcy z reguły wyprowadzają się cicho i bez kłopotu.

Wynajem mieszkania pod agencję towarzyską – czarne scenariusze

Moja znajoma skorzystała z udzielonej jej rady i już wkrótce jej mieszkanie znów było wolne. Przyznała, że żałuje, iż nie posłuchała mojego pierwszego ostrzeżenia. Cóż mogę powiedzieć? I tak miała dużo szczęścia, bo udało jej się rozwiązać kłopotliwą sytuację kulturalnie i na własnych warunkach. A taki niefortunny najem może mieć zdecydowanie gorsze konsekwencje.

Znane są mi przypadki, w których najemcy mieszkań przeznaczonych do świadczenia prostytucji płacili tylko połowę czynszu lub nie płacili wcale, a upominający się o należności właściciele byli zastraszani lub szantażowani przez przedstawicieli półświatka.

Z mniej brutalnych przykładów, wynajmowanie mieszkania agencji towarzyskiej rzuca bardzo długie cienie. Klienci tych przybytków potrafią przychodzić pod ulubiony adres jeszcze przez długie miesiące nękając kolejnych lokatorów. Sąsiedzi mogą się zastanawiać, czy padliśmy ofiarą oszustwa czy sami jesteśmy nieuczciwymi ludźmi. Ponadto jeśli nieruchomość ma w swojej historii okres: “agencja towarzyska” jest znana, to fakt ten bardzo obniża cenę nieruchomości w przypadku sprzedaży. Nie wspominając już o sprzątaniu.

CZYTAJ TAKŻE – sprzątanie po lokatorach

Podsumowanie

Trudno się zabezpieczyć przed wynajęciem mieszkania pod agencję towarzyską, w końcu od początku mamy do czynienia z ludźmi, którzy chcą przed nami coś ukryć. Są pewne symptomy, które mogą nas zaniepokoić. Przy rozmowach z klientami warto zapewnić sobie towarzystwo osoby z dużym doświadczeniem i wyrobioną zawodową intuicją i nie bagatelizować sygnałów ostrzegawczych. Jeśli jednak, mimo najwyższej ostrożności z naszej strony, okaże się, że zostaliśmy oszukani i w naszym mieszkaniu znajduje się agencja towarzyska, należy jak najszybciej się z umowy wycofać, bo może mieć to dla nas niezwykle poważne konsekwencje.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Sprzątanie po lokatorach, czyli opowieści z krypty

Posted on 12 marca 2022 | by Marek Kloc

Sprzątanie po lokatorach to trudny temat. Choć oczywiście trafiają się i tacy najemcy, którzy zostawiają po sobie mieszkanie w nienagannym stanie, częściej jednak konfrontacja z kilkumiesięcznymi śladami czyjegoś codziennego życia bywa nieprzyjemna, nieestetyczna, a niekiedy wręcz obrzydliwa. Wybór właściciela dotyczący sprzątania najczęściej sprowadza się do dwóch opcji: albo posprząta sam: będzie długo i mocno nieprzyjemnie albo za sprzątanie zapłaci, wtedy będzie szybciej i mniej boleśnie, ale za to bardzo drogo.

W dzisiejszym wpisie poruszymy kwestię sprzątania mieszkania na wynajem. Jest to trudny aspekt prowadzenia najmu, z którego właściciele mieszkań nie zdają sobie sprawy, aż do wyprowadzki pierwszych lokatorów. Sprzątanie po lokatorach może przypominać opowieści z krypty, dlatego, jeśli jesteś osobą szczególnie wrażliwą, proszę, zastanów się dobrze, czy chcesz przeczytać ten tekst do końca.

Jako biuro nieruchomości podejmujemy współpracę z firmami sprzątającymi. Ostatnio szukaliśmy kolejnego. Zgłosiła się do nas pani Hanna świadcząca usługi kompleksowego sprzątania mieszkań. Podczas rozmowy o warunkach współpracy została zapytana o swoje doświadczenie zawodowe w zakresie sprzątania po lokatorach. Pani Hanna okazała się prawdziwą skarbnicą opowieści grozy.

Kiedy tylko odbieram telefon od klienta i słyszę “sprzątanie po lokatorach”, w ciemno mówię: dwa dni robocze, po 8 godzin dla dwóch pań, dopiero potem ustalam dalsze szczegóły i czasem wycena jeszcze wzrasta.

Sprzątanie po lokatorach – co możemy zastać w mieszkaniu na wynajem?

Nawet “standardowe” sprzątanie po utrzymujących porządek lokatorach to wiele pracy. Każdy kolejny potencjalny najemca bardzo szczegółowo lustruje mieszkanie, oczekuje, że będzie ono czyste i estetyczne. I jest to całkowicie zrozumiałe. Należy sobie zdawać sprawę z faktu, że kilku czy kilkunasto miesięczne mieszkanie w jakimś miejscu, wiąże się z nagromadzeniem licznych śladów.

Zanim wynajmiemy lokum po raz kolejny musimy zajrzeć pod łóżka, pod lodówkę, do wszystkich najciemniejszych zakamarków szafek i szuflad. To na co przymknęlibyśmy oko we własnym domu, w mieszkaniu na wynajem już nie przejdzie. Przy tak gruntownym sprzątaniu zawsze się coś znajdzie, nawet jeśli nasi lokatorzy byli pedantami.

A to optymistyczny wariant, częściej zdarza się, że osoby, którym wynajmujemy mieszkanie, mają gdzieś z tyłu głowy świadomość tymczasowości tej sytuacji. To może dwojako wpływać na ich zachowanie. Po pierwsze, nie dbają o mieszkanie jak o swoje (co ciekawe, o ile meble i sprzęty są jeszcze postrzegane, jako kosztowne elementy wyposażenia, to najbardziej zawsze obrywa się ścianom, a te bywają najdroższe i najbardziej kłopotliwe w naprawie).

Sprzątanie po lokatorach – level hard

Po drugie, lokatorzy mają tendencję do pozostawiania w wynajmowanych mieszkaniach wszystkiego, co jest im niepotrzebne na “nowym” etapie życia. Pół biedy, jeśli jest to fotel niepasujący nam do wystroju, ale w niezłym stanie, ale takie szczęście rzadko się zdarza…

Proszę państwa, co ja w tych mieszkaniach się nie napatrzyłam, to aż trudno uwierzyć… – mówi pani Hanna:

niepotrzebne ubrania, włącznie z nieupraną bielizną osobistą i skarpetkami, pozostawione w szafach i nie tylko,
zużyte prezerwatywy pod łóżkami, zużyte podpaski, patyczki do uszu, plastry, szczoteczki do zębów i tipsy,
przeterminowane kosmetyki i sztuczne włosy,
jedzenie w lodówce (dobrze, jeśli jest podłączona do prądu),
poplamiona krwią pościel,
tony zużytych chusteczek higienicznych,
kiełkujące ziemniaki i cebule,
pleśń kwitnąca w garnkach i patelniach oraz słoiki o nieznanej zawartości,
śnięte rybki gnijące w akwarium,
kolekcje butelek i puszek po alkoholach,
pojemniki z petami zalane wodą i tygodniami trzymane na balkonie.

No mówię państwu, jak w horrorze. Raz mi się zdarzyło takie mieszkanie, co lokator jechał do domu na wakacje i, tak jak mu właścicielka powiedziała, wyłączył lodówkę, tylko mięsa z niej wcześniej nie wyjął, a to akurat była czerwcowa fala upałów, sprzątanie kilka dni po jego wyjeździe. To, to mi się do dziś śni po nocach…- kwituje pani Hanna wzdrygając się z obrzydzenia.

Sprzątanie mieszkania na wynajem – sprzątać samemu czy wynająć ekipę

Aby rozstrzygnąć tę kwestię należy najpierw odpowiedzieć sobie na pytania o: czas, pieniądze i samopoczucie.

Czy mamy dużo czasu i chcemy go zainwestować w samodzielne sprzątanie mieszkania?
Czy stać nas na zapłacenie dość znacznych stawek za sprzątanie komercyjne?
Czy mamy w sobie dość siły psychicznej, żeby przejść ten nieprzyjemny proces?

Wiecie państwo, ludzie narzekają, że wyceniamy sprzątanie drogo, ale nie mogę brać mniej, bo to bardzo dużo pracy, a życie mnie nauczyło, że właściciele mieszkań na wynajem nieraz wstydzą się powiedzieć, co zastali na miejscu – relacjonuje pani Hanna, a po chwili dodaje – A czasem mi mówią, że zapłacą każde pieniądze, bo jak patrzą na dewastację ich wychuchanego mieszkania, to im się łzy do oczu cisną. To trudne jest, właściciele odbierają to bardzo osobiście.

Sprzątanie po lokatorach – kiedy nie mamy wyboru

Najlepiej jest wtedy, gdy możemy spokojnie przeanalizować wszystkie za i przeciw, i podjąć najbardziej odpowiednia dla nas decyzję. Niestety zdarza się i tak, że na luksus wyboru nie możemy sobie pozwolić. Są okresy kiedy o usługi sprzątania jest bardzo trudno i trzeba ustawiać się w długiej kolejce (na przykład w okresie przedświątecznym lub po końcu roku akademickiego). Taki przestój to dla właścicieli strata, bo zależy im na jak najszybszym ponownym ogłoszeniu swojej oferty. W takiej sytuacji nie ma rady, trzeba zakasać rękawy i wziąć się do roboty samemu.

Może się też okazać, że sprzątanie to strata czasu i pieniędzy.
Ja czasem jak przyjeżdżam do mieszkania to mówię właścicielom, tych zapuszczonych mebli kuchennych to nie ma co skrobać, bo strata czasu, a i efekt żaden, lepiej wymienić. Nie często tak jest, ale się zdarza – zamyśla się pani Hanna – albo ściany, jak dobra zmywalna farba jest, to można umyć, około 8 godzin zabiera, ale warto. Ale jak jakaś najtańsza, że paznokciem poskrobiesz to do betonu schodzi, to nawet szkoda zachodu!

Podsumowanie

Sprzątanie po lokatorach to absolutnie niezbędna rzecz w przypadku mieszkania na wynajem. Lokum, nawet w najwyższym standardzie, nie znajdzie najemców, jeśli będzie w nim brudno, a wszędzie walają się pamiątki po poprzednich mieszkańcach. Jest to rzecz od, której nie uciekniemy, należy jednak pamiętać, że nie jest ona rzeczą łatwą, i w aspekcie technicznym, i w emocjonalnym. Przykre przeżycia związane ze sprzątaniem wynajmowanego mieszkania, może skutecznie zniechęcić właścicieli do tej formy zarobkowania. Z kolei płacenie za sprzątanie komercyjne to spore, powtarzające się, obciążenie finansowe, a jeśli trafimy na nieprofesjonalną firmę sprzątającą może się okazać, że tracimy dwa razy.

Zawarcie umowy o administrowanie mieszkaniem pod wynajem z doświadczoną agencją nieruchomości wydaje się być dobrym rozwiązaniem, żeby uniknąć kłopotów. Odpowiedzialność za utrzymywanie lokalu w dobrym stanie spada wtedy na agenta, który ma dobre rozeznanie w rynku firm sprzątających, a z racji na stałą współpracę i częste zlecania, może liczyć na zniżki i szybką realizację usługi. Z kolei właściciele nie są narażani na rozdzierające serce widoki zdewastowanego mieszkania oraz długotrwałego brnięcia przez najintymniejsze sfery życia swoich, byłych już, lokatorów. Biznes się kręci i wszyscy śpią spokojnie.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Wynajem mieszkania. Biznes czy pensja dla panien, czyli uczennice, studentki i ich rodzice

Posted on 9 marca 2022 | by Marek Kloc

Wynajem mieszkania to dla jego właściciela okazja do zdobycia najróżniejszych doświadczeń. Zdarza się, że zaczyna się zastanawiać, co do swojej roli w całym tym przedsięwzięciu. Zdawać by się mogło, że zasady są proste, a relacja biznesowa. Jednak wielu najemców oczekuje od właścicieli zajmowanych przez siebie mieszkań dużo dużo więcej… Taka sytuacja zdarzyła się mojej bliskiej znajomej. Zadzwoniłam do niej, żeby dowiedzieć się, jak udała jej się ważna rodzinna uroczystość. Przyjęcie było organizowane u niej w domu, dlatego jako gospodyni odczuwała szczególną odpowiedzialność:

Miło, że dzwonisz. Sama impreza świetnie, ale tak się wkurzyłam, że nie masz pojęcia – w głosie Krysi wyraźnie było słychać nerwowe wibracje

Ale czym? – spytałam zaniepokojona – coś nie tak z jedzeniem?

E tam, jedzenie było pierwsza klasa, tylko te moje lokatorki!

Kiedy Krysia dała już upust swojej irytacji i nieco ochłonęła opowiedziała mi, co się wydarzyło.

Młodzi lokatorzy czy podpisujący umowę najmu rodzice, z kim rozmawiać?

Od kilku miesięcy wynajmowała mieszkanie uczennicom szkół średnich. Początkowo uważała, że to bardzo dobre rozwiązanie. Dziewczyny sprawiały wrażenie spokojnych i dobrze ułożonych. Jako, że były niepełnoletnie umowę podpisała matka jednej z nich, taki wymóg formalny. Krystyna była jednak zdania, że człowiek nastoletni, niedługo przed maturą, jest już dorosły i odpowiedzialny. Dlatego starała się traktować swoje lokatorki, tak jak wszystkich dorosłych najemców. Zwłaszcza, że to one, a nie ich rodzice, urzędowały w mieszkaniu. Niestety podejście Krysi nie zdało egzaminu.

Dorosłość dziewcząt objawiała się głównie w oburzeniu, że ktoś przerywa ich ważne zajęcia. Bywało więc, że Krysia spędza kilka dni wydzwaniając w sprawie niezapłaconego czynszu, do każdej z czterech lokatorek, żeby na koniec usłyszeć oburzone “Proszę pani ja nie mam czasu, ja lekcje mam!”. Kiedy przekazała dziewczętom numer do sprawdzonego hydraulika, który miał przyjrzeć się wyciekowi z kabiny prysznicowej, żadna nie wiedziała, jak z niego skorzystać.

Chcąc nie chcąc, Krysia uznała, że się pomyliła, ale o mieszkanie zadbać trzeba. Postanowiła, że zacznie załatwiać wszelkie sprawy ze “stroną umowy”, czyli matką jednej z dziewcząt. Niestety na tym polu też nie odniosła sukcesu. Pani Jaroszek wyraźnie oczekiwała, że Krysia zadba o “moje dziewczynki” – małe zagubione i od domu daleko.

Zdeklarowała wprawdzie, że przekaże “moim dziewczynkom”, żeby zrobiły coś w sprawie łazienki. Niestety komunikat albo nie dotarł, albo nie odniósł skutku. Krysia musiała umówić hydraulika sama. Ustalenie, kiedy mógłby przyjść, żeby zastać kogoś w domu, było nie lada wyczynem, ale w końcu się udało. I na ustaleniu się skończyło, bo kiedy fachowiec zjawił się w umówionym dniu i godzinie zastał drzwi zamknięte. Lokatorki okazały się zbyt zajęte, aby odbierać telefony. Poinformowana o sprawie pani Jaroszek ubolewała nad dużym obciążeniem nauką młodzieży szkolnej oraz wyrażała oczekiwanie zaopiekowania się “moimi dziewczynkami”, którego to “zaopiekowania” miałby dokonać Krysia.

Wynajem mieszkania to nie hotel – czego nie mogą oczekiwać lokatorzy

Krysia znalazła się na styku dwóch światów. Z jednej strony były jej lokatorki ostentacyjnie korzystające ze swojej swobody (alkohol, prezerwatywy ani osoby w negliżu nie były ukrywane nawet, gdy Krysia przychodziła po czynsz) odmawiając przyjęcia na siebie jakiejkolwiek odpowiedzialności. Z drugiej strony pani Jaroszek nieustannie drżąca o swoje niewinne pisklęta. Niestety mieszkańcy, żadnego ze światów nie chcieli współpracować i łączyło ich głównie oczekiwanie, że to Krysia wszystkim się zajmie.

Sytuacja stawała się dla mojej znajomej coraz bardziej uciążliwa, ale zawsze oddzielała sprawy biznesowe od życia prywatnego i w tym ostatnim znajdowała cichą przystań, aż do tej ostatniej niedzieli, od której zaczęła się nasza opowieść.

Na godzinę przed rozpoczęciem uroczystego przyjęcia rozdzwonił się telefon:

Dzień dobry tu Jaroszek, bo jest taka sprawa, bo moja córcia wyjechała z domu i nie zabrała kluczy do stancji.

Tak? – zapytała skonfundowana Krysia.

No trzeba jej otworzyć.

Krysia ani myślała robić cokolwiek w tej sprawie, ale jako człowiek kulturalny i ugodowy uznała, że należy nakreślić własną sytuację.

Bardzo mi przykro, ale za godzinę przychodzą do mnie goście.
O, to akurat zdąży pani jeszcze podskoczyć.

W Krystynie coś się zagotowało, ale wzięła głęboki oddech i postanowiła dać jeszcze jedna szansę swojej wierze w ludzi.

Nawet, gdyby ta godzina była wystarczająca, to jestem sama z małym dzieckiem, mieszkam pod miastem, a jestem bez samochodu. Nie ma szans, żebym gdziekolwiek “podskoczyła”

No jak pani tak stawia sprawę, to Marlenka będzie musiała wziąć taksówkę i podjechać – obruszyła się pani Jaroszek – w końcu nie będzie czekać dwie godziny, aż Wikunia zjedzie na stancję.

Ale dlaczego nie może zaczekać? Jest kwiecień, 12 stopni na plusie, jasno, środek dnia, a w centrum otwarte kawiarnie.

No wie pani?! Dziecko ma czekać, samo, na dworze! – sapnęła pani Jaroszek i rozłączyła się.

Krysi opadły ręce. Sytuacji nie poprawił fakt, że przeprosiwszy gości musiała wyjść z rodzinnej imprezy i wydać lokatorce własny komplet kluczy. Nie powstrzymała się przed powiedzeniem dziewczynie, co na ten temat myśli. Następnego dnia porozmawiała również z panią Jaroszek, której postanowiła przypomnieć, że wynajem mieszkania to jednak biznes, a nie prowadzenie pensji dla panien.

Podsumowanie

Przypadek Krysi nie jest odosobniony. Z długiej praktyki zawodowej wiem, że lokatorzy często oczekują od właścicieli mieszkań kompleksowej obsługi, a przypadki wzywania wynajmującego do wymiany żarówki naprawdę się zdarzają. Często rodzice młodych ludzi szukają we właścicielach wynajmowanych mieszkań troskliwych opiekunów dla swoich prawie dorosłych dzieci, zapominając, że wynajem mieszkania jest dla właściciela taką samą działalnością biznesową, jak każda inna. Wynajmujący odpowiadają za dobry stan mieszkania i wszystko, co się z nim wiąże, ale nie będą poświęcać prywatnego czasu na zajmowanie się życiem najemców.

Dobrym rozwiązaniem, tego problemu, jest powierzenie administrowania wynajmowanym mieszkaniem biuru nieruchomości. Najemcy w kontakcie z firmą zewnętrzną, mającą swoje biuro i określone godziny pracy, zazwyczaj powściągają swoje wybujałe oczekiwania. Podobnie działa bycie jednym z wielu klientów biura. Krysia zwierzyła mi się, że ostatnia sytuacja bardzo wytrąciła ją z równowagi, a ponieważ chce uniknąć tego typu przykrości w przyszłości, poważnie rozważa podpisanie ze mną umowy. Jeśli i Ty się nad zastanawiasz zapraszam do kontaktu.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Kaucja przy umowie najmu, brać nie brać i czy to mnie zabezpieczy?

Posted on 3 marca 2022 | by Marek Kloc

W zeszłym tygodniu spotkałam się z panią Żanetą, która chciała wynająć mieszkanie i prosiła mnie o pośrednictwo w najmie. Spodziewałam się, że załatwimy sprawę w 40 minut. Standardowo: oględziny mieszkania, wykonanie zdjęć i wypełnienie formularza. Jednak spędziłyśmy ze sobą około 1,5 godziny, ponieważ wdałyśmy się w dyskusję o kaucji, a jest to temat rzeka, a na dodatek budzi sporo kontrowersji, zarówno w wśród najemców, jaki i wynajmujących. Początkowo pani Żaneta była sceptyczna:

Nie wiem brać kaucję czy nie brać? Czy to mnie w ogóle jakoś zabezpieczy? I czy nie za dużo z tym zachodu?

Kaucja przy wynajmie mieszkania: zdecydowanie brać

W przypadku wynajmowania mieszkania kaucja spełnia kilka funkcji:

ma zabezpieczyć nas finansowo na wypadek strat, czyli zniszczenia lub uszkodzenia wyposażenia mieszkania lub samego lokalu albo nieopłacenia przez najemcę rachunków
pozwala szybko zweryfikować uczciwość oraz sytuację finansową naszych potencjalnych najemców. Jeżeli już na etapie opłacenia kaucji zaczną się problemy i negocjacje, nie wróży to nic dobrego
stanowi dla najemcy motywację, aby dbać o powierzone mu w użytkowanie mienie, ponieważ od tego jaki będzie stan mieszkania zależy czy odzyska swoje pieniądze (w całości lub częściowo)

Kaucja przy wynajmie mieszkania – w jakiej wysokości

Dobrą praktyką, korzystną z punktu widzenia wynajmującego jest pobieranie kaucji w wysokości dwóch lub trzech wysokości miesięcznego czynszu. Wynika to z potencjalnego szacunku strat. W idealnym świecie najemca płaci nam czynsz za ostatni miesiąc najmu, opłaca faktury za media za czas użytkowania mieszkania, po czym zdaje lokal, który uległ jedynie naturalnemu zużyciu. Wtedy oddajemy mu kaucję, podajemy sobie ręce i rozchodzimy się z uśmiechem, każde w swoją stronę.

Jednak rzeczywistość może okazać się zgoła inna. Najemca może nie zapłacić ostatniego czynszu, w myśl zasady “wzięli kaucje, to będzie za ostatni miesiąc”, może też nie uregulować należności za media i w najgorszym wypadku zniszczyć wyposażenie mieszkania. Taki scenariusz oznacza dla wynajmującego stratę, bo za rachunki i naprawy płaci z własnej kieszeni.

Kaucja często stanowi poważną barierę dla potencjalnych lokatorów, już wtedy, kiedy wynosi równowartość miesięcznego czynszu najmu, bo oznacza to, że za pierwszy miesiąc muszą zapłacić podwójnie. Kaucja wyższa niż miesięczny czynsz okazuje się często przeszkodą nie do przeskoczenia dla przeciętnego Kowalskiego.

Ostatecznie wysokość kaucji zależy najczęściej od warunków rynkowych, profilu naszego klienta i czasu jaki dajemy sobie na zawarcie umowy. Wynajęcie luksusowego apartamentu na biuro dla wziętej kancelarii prawnej daje duże szanse na wysoką kaucję. Jeśli wynajmujemy M3 studentom, należy się nastawić na kaucję “pojedynczą”, czyli równowartość jednomiesięcznego czynszu. Tak czy siak kaucje pobrać trzeba, tak ze względów finansowych jak i psychologicznych.

Kaucja przy wynajmie mieszkania – czy to mnie zabezpieczy

Odpowiedź, tak jak w większości przypadków, brzmi: to zależy.

Kaucja to zawsze jakaś rezerwa finansowa, która może pokryć nasze ewentualne straty, a może je po prostu zmniejszyć. To być może niewiele, ale zawsze coś. Kłopot polega na tym, że w przypadku zniszczeń ich koszt może być niemal nieograniczony. A koszt ich usunięcia zależy w dużej mierze od zaradności i pomysłowości właściciela mieszkania.

A co właściwie może się stać, że mi tapicerkę na wypoczynku zaciągają na przykład? – dociekała pani Żaneta

Stać się może wiele, bo pomysłowość lokatorów praktycznie nie zna granic, oto kilka przykładów, o których słyszałam od właścicieli mieszkań, w ciągu wielu lat mojej pracy zawodowej:

ustawienie grila w mieszkaniu na panelach, skutek powypalane dziury w podłodze
gaszenie papierosów na blatach mebli np. stołów, komód, szafek
powyrywanie karniszy ze ścian, efekt otwory odsłaniające cegły
rozbicie płyty indukcyjnej
połamanie mebli, najczęściej łóżek
trwałe poplamienie parapetów i stolarki okiennej
poobtłukiwanie białego montażu

Dla właściciela mieszkania takie zniszczenia stanowią poważny problem, a faktyczną wysokość strat i stopień ich pokrycia przez kaucje mogą regulować głównie przez własną elastyczność i kreatywne podejście.

Kaucja przy wynajmie mieszkania – wycenianie strat i sposoby naprawy zniszczeń

W przypadku szacowania strat doradzam stosowanie metody ekwiwalentu. W największym uproszczeniu, polega ona na tym, że sprawdza się ceny przedmiotów ekwiwalentnych do tych, które uległy uszkodzeniu lub zniszczeniu. Dla zobrazowania, jeśli lokatorzy połamali łóżko, sprawdzamy w sklepach internetowych ceny łóżek podobnej klasy (mogło to być najtańsze łóżko z popularnej meblowej sieciówki lub limitowana seria z drogiego salonu meblowego). Stosujemy ceny katalogowe. Podobnie w przypadku zniszczonej podłogi, sprawdzamy ile kosztowałaby jej wymiana uwzględniając: materiały (panele wraz z podkładem) oraz koszt robocizny.

Taki szacunek przedstawiamy lokatorowi. Znane są mi przypadki wynegocjowania pełnej kwoty, sporo przekraczające wysokość kaucji. Są one jednak rzadkie i wymagają dużych umiejętności i sporo szczęścia. Alternatywną metodą naprawy szkód jest zaproponowanie najemcy, żeby naprawił je na własny koszt i we własnym zakresie. Jest to jednak ryzykowne, bo efekt takich napraw nie musi nas zadowolić. Może być z niego więcej szkody niż pożytku. Najczęściej kończy się na przewidywalnym dialogu:

Co to dla pani za problem, pojedzie pani i kupi nowe łóżko – mówi lokator.

To może pan pojedzie, kupi, przywiezie i zmontuje, skoro to nie problem – odpowiada właścicielka.

No wie pani, ale to musiałbym pojechać – oburza się lokator.

Praktyka uczy, że pozapieniężne koszty ponoszone przez właścicieli mieszkań na rzecz ich urządzania i utrzymania w nich dobrego standardu są bardzo przez innych niedoceniane.

Metoda ekwiwalentu jest najkorzystniejsza z punktu widzenia właściciela, bo przewiduje wymianę zniszczonych rzeczy na nowe. Bez ponoszenia dodatkowych kosztów, szybko i wygodnie. Zdarza się jednak, że ktoś jest złotą rączką i ma dryg do wyszukiwania okazji. Takie umiejętności pozwalają dużo oszczędzić. Jeśli zdecydujemy się pomalować zniszczone meble, kupić powystawową płytę indukcyjną lub używane łóżko w dobrym stanie.

Podsumowanie

Oj dobrze pani mówi – pochwaliła mnie pani Żaneta – to wpiszmy kaucje w wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu. Jak będzie trzeba to poczekam dłużej na najemcę, ale nie chcę mieć potem kłopotów!

Kaucje zdecydowanie brać trzeba, i jeśli tylko mamy taką możliwość, warto by była ona wyższa niż miesięczny czynsz najmu. Jest to poduszka finansowa na wypadek strat, a jednocześnie może uchronić nas przed nieuczciwym, nieodpowiedzialnym lub niewypłacalnym najemcą i zaoszczędzić nam wiele kłopotów w przyszłości.

Cieszę się, że przekonałam panią Żanetę, chętnie pomogę i Tobie.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?

Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Jak miłosne perypetie Twoich najemców mogą rzucić cień na Twoje życie

Posted on 1 marca 2022 | by Marek Kloc

Mogłoby się wydawać, że sprawy osobiste najemców nijak nie dotyczą wynajmującego. W końcu wynajem mieszkania to biznes, a czyjeś miłosne perypetie to jego prywatna sprawa i nic nikomu do tego. Jednak praktyka pokazuje, że kryzys w związku lokatorów może rzucać długie cienie na życie właściciela wynajmowanego lokum. Doskonale pokazuje to historia zasłyszana w długiej kolejce do lekarza. Wizyty się przeciągały, powstało spore opóźnienie, a sympatyczna szatynka, nazwijmy ją panią Kowalską, rozmawiała przez telefon na tyle głośno, że trudno było nie usłyszeć. Rzecz dotyczyła wynajmu mieszkania, dlatego zastrzygłam “zawodowym uchem”.

Historia pani Kowalskiej zaczyna się na wiosnę, gdy zaskakująco szybko udaje jej się znaleźć dwoje ludzi, którzy są chętni na podpisanie umowy i bez żadnych problemów godzą się na korzystny dla pani Kowalskiej czynsz najmu. Zależy im na jak najszybszej przeprowadzce.
Bardzo sympatyczna para, on jest biznesmenem, a ona początkującą artystką, maluje i rzeźbi – tak pani Kowalska relacjonuje swoje wrażenia rozmówcy.

Miłość i medycyna, czyli kłopoty w związku a wynajem

Para nie jest małżeństwem. Umowę najmu podpisuje pan Krystian, a pani Andżelika jest bardzo czarująca. Pani Kowalska jest bardzo zadowolona z podpisanej umowy, jednak jej radość nie trwa zbyt długo. Po dwóch tygodniach dostaje telefon od dobrego znajomego mieszkającego w tej samej kamienicy, że jej mieszkanie odwiedzili sanitariusze, Andżelikę wyniesiono na noszach, a towarzyszący jej Krystian był blady i roztrzęsiony. Wiedziona odruchem serca i mocno zaniepokojona zadzwoniła do Krystiana, ten był jednak zbyt zdenerwowany, by rozmawiać. Po kilku dniach pani X umówiła się na wizytę u swoich lokatorów i przy okazji osobistej rozmowy dowiedziała się, że “wypadek” Andżeliki był w istocie próbą samobójczą spowodowaną kryzysem w związku. Zapewniono ją jednak, że wszystko jest na najlepszej drodze ku dobremu.

Pani Kowalska jest osobą niezwykle tolerancyjną i wyrozumiałą. Choć pełna niepokoju, postanowiła uznać, że “takie rzeczy się zdarzają” oraz “każdemu może się zdarzyć kryzys”. Trzeba poczekać na rozwój wypadków.

Powiem Ci, że wtedy zapaliła mi się taka ostrzegawcza lampka. Dopadło mnie jakieś złe przeczucie – pogrążona w zadumie pani Kowalska wzdycha do słuchawki.

“Proszę coś z tym zrobić!” czyli cierpienia sąsiadów, gdy Twoi lokatorzy się kłócą

Po niedługim czasie wieści o kryzysie w związku Krystiana i Andżeliki zatoczyły dużo szersze kręgi. O toczących się między nimi zażartych agresywnych kłótniach, przy akompaniamencie łomotu przewracanych mebli i tłuczonego szkła, początkowo odnosił jedynie znajomy pani Kowalskiej. Jednak szybko skargi, zażalenia, pretensje i żądania, “żeby coś z tym zrobić” zgłosili prawie wszyscy sąsiedzi. Żartobliwą aluzję zrobił do tego nawet dostawca pizzy, ponieważ “bardzo miła para” miała obyczaj kłócić się w przedpokoju przy nie odwieszonej słuchawce domofonu. Dlatego właśnie pracownik pobliskiej restauracji był doskonale wprowadzony w szczegóły tej trudnej i skomplikowanej relacji.

Pani Kowalska, jako odpowiedzialny członek wspólnoty mieszkaniowej, postanowiła poważnie porozmawiać ze swoimi najemcami, apelując do nich o spokój. Do sprawy zabrała się natychmiast. Po dwóch dniach i siedemnastu nieodebranych telefonach wykonanych do Krystian, nie była ani o krok bliżej do realizacji swoich założeń.

Wiesz to już było naprawdę podejrzane, ale znasz mnie, jestem urodzoną optymistką, pomyślałam, że może wolą rozmowy osobiste. I ta wzmianka Staszka o łomocie przewracanych mebli nie dawała mi spokoju…

Właściciel staje u wrót, czyli co się dzieje, gdy lokator nie chce Cię wpuścić

Wzbudziwszy w sobie największe pokłady spokoju i taktu pani Kowalska udała się do wynajmowanego mieszkania. Zadzwoniła do drzwi licząc na wyjaśniającą sprawy rozmowę i oględziny mieszkania. Jednak Krystian uchylił drzwi jedynie na szerokość łańcucha. I to tylko po to by zapytać panią Kowalską “dlaczego wciąż go nachodzi i prześladuje”. Potem wygłosił tyradę o tym, że “sprzysięgła się ze wszystkimi kobietami, które przez całe życie go maltretują”. Na prośbę o wpuszczenie do środka pani Kowalska została oskarżona o napaść. A kiedy do rozmowy włączyła się Andżelika, pojawiając się w szparze toples, aby obrzucić właścicielkę mieszkania inwektywami, do pani Kowalskiej z całą siłą dotarło, że ma problem.

Wtedy wydawało mi się, że mam problem, bo lokatorzy awanturujący się, ale pomyślałam, że trudno, wypowiem najem. I dopiero wtedy okazało się, że wpadłam w bagno po uszy.

Ile osób w mieszkaniu, tyle w umowie,

czyli co się dzieje, gdy masz tylko dane tego kto składa podpis na umowie

Pani Kowalska uznała, że musi wypowiedzieć umowę najmu i przystąpiła do załatwiania formalności. Niestety wypowiedzenie w formie pisemnej wróciło z adnotacją “adresat wyprowadził się”. Krystian nie odbierał telefonów, okazało się również, że jego przedsiębiorstwo to tak zwana firma krzak. Skargi sąsiadów nie ustały, bo w mieszkaniu szalała Andżelika. Konsekwentnie odmawiając wpuszczenia właścicielki do mieszkania i obrzucając ją wyzwiskami przez zamknięte drzwi. Po tygodniu Krystian przysłał SMSa o treści: “rzuciłem Andżelikę i nie chce mieć nic wspólnego z tą wariatką, proszę mnie nie nękać. Wtedy pani Kowalska uświadomiła sobie, że w jej mieszkaniu znajduje się szalona kobieta, której nazwiska nie zna. I która nie ma wobec niej żadnych prawnych zobowiązań.

Podsumowanie

Nie wiem jak skończyła się ta dramatyczna historia, bo zostałam wezwana na wizytę. Wiem natomiast jedno: Pani Kowalska popełniła szereg błędów wynikających z braku doświadczenia lub po prostu z naiwności. Jako doświadczona pośredniczka nieruchomości radziłabym jej zachować dużą ostrożność wobec pośpiechu najemców. Lepiej sprawdzić dane przez nich podawane oraz bezwzględnie, umieścić dane wszystkich osób korzystających na stałe mieszkania, w umowie. Pomoc profesjonalisty pomogłaby pani Kowalskiej uniknąć wielu problemów.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Umowa najmu, czyli warto pomyśleć o tym, co będzie, gdy przestanie być miło

Posted on 24 lutego 2022 | by Marek Kloc

Sylwia i Ela spotkały się na kawie. Znają się od lat i lubią poplotkować, często też radzą się siebie nawzajem w ważnych życiowych sprawach. Nie inaczej jest i tym razem. Syn Eli dostał stypendium i wyjechał za granicę na studia. Ela postanowiła wynająć kawalerkę syna, kupioną, kiedy jeszcze myślała, że będzie studiował w kraju. Sylwia zajmuje się wynajmem mieszkania po mamie od lat, więc do kogo innego Ela mogłaby przyjść po radę.

A co z umową, opracowałaś już wzór? – pyta Sylwia,
Myślałam, że wezmę jakąś z internetu. Nie ma co mnożyć biurokracji. Myślę, że 2 strony to i tak za dużo.
No wiesz, zrobisz jak zechcesz, ale moja umowa ma ponad 6 stron. Poprawiam ją po każdych kolejnych najemcach i nadal nie ujęłam tam wszystkiego…
Naprawdę? – dziwi się Ela – Ale po co, trzeba trochę ufać ludziom,
To prawda, ale pamiętaj umowę przygotowujesz na złe czasy.
Umowa najmu – zabezpieczenie Twoich interesy na wypadek sytuacji spornych.

Czy Sylwia ma rację? Cóż, już starożytni Rzymianie mawiali: “w czasach pokoju, szykuj się do wojny”. Takie podejście może się wydawać nieprzyjazne i pozbawione zaufania do bliźnich, ale, paradoksalnie, może oszczędzić nam wiele stresu i sytuacji konfliktowych.

Umowa najmu – jakie pełni zadania

Umowa najmu ma spełnić 2 zasadnicze zadania:

określić wszystkie zasady relacji Wynajmujący – Najemca zabezpieczyć nasz interesy na wypadek sytuacji spornych

Pisanie szczegółowych umów najmu ma tę zaletę, że od początku jasno określa nasze oczekiwania. Obie strony widzą czarno na białym, co można, a czego nie. Kto za co odpowiada. Jakie są terminy wywiązywania się z poszczególnych zobowiązań i jakie są konsekwencje ich niedotrzymania. Najemca może się zgodzić na nasze warunki lub nie, może chcieć je negocjować, ale zawsze ma się do czego odnieść. Reguły “gry” są precyzyjnie określone.

Drugą przesłanką za obszerniejszą umową najmu, jest to, że wynajmowanie mieszkania to praca z ludźmi, łatwo tu o konflikty i emocje. Nie wszyscy też przestrzegają zasad i terminowo regulują swoje zobowiązania. Umowa powinna nam ułatwić egzekwowanie naszych praw.

Co powinna zawierać umowa najmu

Sylwuś, ale co złego może się stać? Znajdziemy miłych kulturalnych ludzi i będą sobie mieszkać.
Oj kochana, nie wiesz nawet jakie ludzi mają pomysły. W mojej umowie mam takie zapisy, że nie odpowiadam za remonty prowadzone przez wspólnotę ani miasto, że lokatorzy mają mi niezwłocznie donosić o awariach i usterkach, że mam prawo wejść do mieszkania pod nieobecność najemców na wypadek pożaru. A ostatnio zadzwoniła mi lokatorka, że owad jej wleciał przez okno i z tym to naprawdę nie wiem co zrobić…
Naprawdę?! Przykład z owadami jest rzeczywiście niespotykany, ale i takie się zdarzają.

Dane identyfikacyjne

dane identyfikujące najemcę, ale też osoby mieszkające z nim, w przypadku, gdy umowę podpisuje jedna osoba. Jest to zabezpieczenie na wypadek np. rozstania się pary, gdy osoba podpisująca umowę wyprowadza się zostawiając nam w mieszkaniu kogoś obcego, kto nie ma wobec nas żadnych zobowiązań. Przydatne również na okoliczność kontaktów z policją.
podanie liczby osób, które na stałe mogą korzystać z mieszkania (to na wypadek nagminnie waletujących znajomych.
zobowiązanie najemcy do informowania o dorabianiu kluczy oraz zastrzeżenie ponoszenia przez niego konsekwencji ich zagubienia lub przekazania osobom nieuprawnionym. Jako wynajmujący mamy obowiązek zapewnić wyłączność korzystania z mieszkania każdemu kolejnemu najemcy, a koszt wymiany zamków, zwłaszcza kilka razy w roku, jest niemały.

Dostęp do lokalu i okreslenie jego przeznaczenia

zastrzeżenie sobie prawa wglądu do mieszkania, po wcześniejszym umówieniu się. Warto dokonywać takich wizyt, aby zorientować się czy lokator właściwie dba o nasze mienie, nie niszczy go i czy wywiązuje się z warunków umowy np. niepalenia tytoniu w mieszkaniu.
zastrzeżenie sobie prawa wejścia do lokalu pod nieobecność najemców, uzyskując zgodę telefoniczną lub nawet bez niej, w przypadku awarii i innych zdarzeń losowych. Jeśli w mieszkaniu pęknie rura, podczas gdy nasi lokatorzy są na urlopie w górach, musimy mieć możliwość podjęcia niezbędnych działań.
nałożenie na najemcę obowiązku informowania o wszelkich awariach i usterkach, których naprawa leży po stronie wynajmującego. Chodzi o sytuację, kiedy np. przecieka brodzik prysznica, jeśli zostaniemy o tym powiadomieni, gdy tylko na podłodze łazienki pojawi się woda, wystarczy wezwać hydraulika. Jednak, gdy przez 3 tygodnie woda w łazience stoi po kostki, a lokatorzy to ignorują, osobą, od której dowiemy się o awarii może być sąsiad z dołu, któremu na skutek zalania odpadło pół sufitu. Wtedy brak zgłoszenia o awarii ze strony lokatorów jest dla nas podstawą do obciążenia ich roszczeniami sąsiada.
nałożenie na najemcę obowiązku uzyskiwania zgody wynajmującego na wprowadzanie adaptacji i ulepszeń. Możemy nie chcieć w mieszkaniu dodatkowej ściany lub antresoli, każda taka zmiana musi być z nami omówiona, a wyrażenie na nią zgody powinno się odbyć w formie pisemnej. Jeśli lokatorzy nie uzyskali naszej zgody, a mimo to coś zmienili, mają obowiązek przywrócić mieszkanie do stanu poprzedniego na swój koszt.
zakaz podnajmu i zmiany przeznaczenia mieszkania. Chodzi o sytuację, gdy wynajmujemy mieszkanie miłej parze do celów mieszkaniowych, a po jakimś czasie okazuje się, że mamy w mieszkaniu wzięty salon fryzjerski dla psów. W najlepszym wypadku.

Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym

powody do wypowiedzenia najmu na skutek natychmiastowy. Tu katalog jest dość spory, muszą to być jednak przyczyny poważne i osadzone w prawie. Najlepiej skorzystać z pomocy Kodeksu Cywilnego. Należą do nich: zaleganie z opłata czynszu za jeden okres, mimo pisemnego wezwania do zapłaty oraz rażące i nagminne łamanie zapisów umowy.

Kwestie finansowe

dokładne określenie wysokości czynszu najmu, formy i terminu jego zapłaty
określenie wszelkich innych ponoszonych przez najemcę opłat, dokumentów potwierdzających ich wysokość, terminy i formy zapłaty
zapis dotyczący kaucji: jej wysokość termin i forma zapłaty. Należy jasno zaznaczyć, że kaucja jest pobierana celem zabezpieczenia na wypadek zniszczeń lub oraz innych roszczeń i zostanie zwrócona po wydaniu mieszkania w stanie niepogorszonym. Można pokusić się o literalne sformułowanie, że kaucja nie może zostać rozliczona w formie czynszu za ostatni miesiąc najmu.

Umowa najmu – pozostałe regulacje

zakazy dotyczące posiadania zwierząt czy palenia tytoniu w mieszkaniu, jeśli mamy takie obiekcje.
protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania w formie załącznika. Najlepiej opisowy zawierający także dokumentację fotograficzną. Daje to możliwość szybkiego zweryfikowania czy wszystkie przedmioty są na miejscu i czy nic nie zostało zniszczone.

Usłyszawszy to wszystko Ela lekko pobladła.
Nie, głowa mi pęka, to nie na moje siły! Czy ktoś nie mógłby tego zrobić za mnie!

Podsumowanie.

Przygotowanie dobrej umowy najmu to nie lada wyzwanie. Wymaga wiedzy i doświadczenia. A wraz z kolejnymi, nieraz bolesnymi, doświadczeniami dopisujemy kolejne punkty do umowy. Osoby zaczynające z najmem, mogą nie ująć w umowie wszystkich ważnych kwestii, ponieważ nie przeszły całego procesu. Ale i “starzy wyjadacze”, mający dotychczas szczęście do ludzi, kiedyś po raz pierwszy trafiają na problemowego najemcę. Mogą być na to nieprzygotowani. Napisanie dobrej umowy najmu to wierzchołek góry lodowej, bo trzeba jeszcze egzekwować jej zapisy. Jeżeli, tak ja Ela, bledniesz na myśl o brnięciu przez paragrafy przekaż administrowanie swoim mieszkaniem agentowi nieruchomości. On jest specjalistą, ma stosowne wzory umów, wie jak sprawdzać rzetelność najemców i postępować w trudnych przypadkach. Sylwia już od kilku lat korzysta z oferty agencji i jest bardzo zadowolona. To samo poradziła swojej przyjaciółce.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

Co składa się na czynsz najmu mieszkania

Posted on 22 lutego 2022 | by Marek Kloc

Dla Wandy nadszedł szczęśliwy dzień. Jej ukochany zaproponował wspólne zamieszkanie. Zdecydowali, że to Wanda wprowadzi się do Kamila ze względu na większy metraż i lepszy dojazd do pracy. Pojawiło się zatem pytanie: co z mieszkaniem Wandy. Sprzedawać szkoda, może najlepiej wynająć.

Wanda jest szybka do działań, nie lubi bezczynnie czekać. Cyk, cyk zrobiła zdjęcia, weszła na portal ogłoszeniowy, migiem zrobiła opis i tak oto dotarła do wysokości czynszu najmu.

Ile wpisać? – zastanawia się Wanda – żeby ładnie wyglądało i żeby szybko się wynajęło i już przynosiło zyski. No dobra nie ma co dumać! Siup! – wpisała pierwszą kwotę, która przyszła jej na myśl.

Mieszkanie rzeczywiście wynajęła szybko, bo zainteresowanie było bardzo duże i nawet lokatorów ma bezproblemowych, ale zadowolona nie jest. Dochody z najmu nie spełniają oczekiwań Wandy. Wydawało jej się, że to powinno przynosić więcej pieniędzy. Co zatem poszło nie tak? Jak oszacować składowe czynszu najmu i ustalić jego właściwą wysokość?

Solidna analiza kosztów

Wynajmowanie mieszkania to działalność, która tak jak biznes, opiera się na analizie przychodów i rozchodów. Innymi słowy, ustalając ile z najmu może nam zostać w kieszeni musimy najpierw obliczyć nasze faktyczne koszty, a jest ich wbrew pozorom nie mało.
Sprawdzi się tu metoda banalna – kartka i ołówek, a jeśli ktoś woli tabelka w Excelu. Następnie bardzo sumiennie wpisujemy wszystkie ponoszone na mieszkanie wydatki.

Będą to:

czynsz, który płacimy spółdzielni lub wspólnocie
raty kredytu hipotecznego, jeśli mieszkanie jest nim obciążone
koszty sprzątanie klatki schodowej, jeśli mamy taką usługę
opłata za miejsce parkingowe/garaż
koszt wykupienia polisy ubezpieczeniowej

Gdy lokator już jest

Te koszty ponosimy z racji użytkowania naszych mieszkań, ale oddanie mieszkania w najem jest sytuacją zgoła odmienną i wymaga kolejnych nakładów:

warto wstawić w drzwiach wejściowych dodatkowy zamek lub przynajmniej taki z wymiennymi wkładkami,
większa liczba lokatorów to kilka kompletów kluczy do dorobienia (niby drobiazg, ale przy dwóch trzech zamkach może to dać okrągłą sumkę),
koszty sprzątania, jeśli chcemy mieć absolutna pewność, że mieszkanie będzie gruntownie sprzątane przynajmniej raz w miesiącu, możemy zaproponować wynajęcie firmy sprzątającej
użytkowane mieszkanie może wymagać drobnych remontów lub napraw, te kosztujące do 100 zł z reguły obciążają najemcę, ale może się zdarzyć, że wezwany do przecieku hydraulik zaleci wymianę wanny czy brodzika kabiny prysznicowej, a wtedy nie ma rady, koszt obciąża właściciela.

Kiedy lokatora szukamy

Wymienione powyżej wydatki powstają kiedy już mamy lokatora, ale aby go zdobyć też trzeba ponieść stosowne nakłady:

opłacenie ogłoszeń na portalach internetowych, oczywiście można skorzystać z opcji bezpłatnych, ale może to oznaczać utonięcie w setkach ofert i długie, długie czekanie na klienta
przygotowanie mieszkania do najmu, sprzątanie, odświeżanie, dokupienie mebli, akcesoriów, dodatków. Dobrze jeśli mamy czas i umiejętności, aby sprostać temu sami, nieraz jednak trzeba zlecić wykonanie tych prac odpłatnie, a koszt materiałów, na przykład farb zawsze pozostaje po naszej stronie

Ile tego jest, chcesz się złapać za głowę! A to jeszcze nie koniec, bo są jeszcze dwie kategorie kosztów, nazwijmy je koszty cykliczne i koszty awaryjne cykliczne to takie, które co jakiś czas trzeba ponieść. Należy do nich na przykład malowanie ścian, raz na kilka lat trzeba to zrobić, żeby mieszkanie wyglądało dobrze.

Rynek najmu bardzo się profesjonalizuje i mieszkania często przypominają te z katalogów salonów meblowych. Możliwe więc, że cyklicznie trzeba będzie dokonywać małych redekoracji, żeby utrzymać się w trendach. Z kosztami awaryjnymi mamy do czynienia, gdy spotka nas zdarzenie losowe: najemcy zniszczą nam mieszkanie, zostaniemy zalani przez sąsiada, długo będziemy czekać na nowego najemcę, a koszty trzeba ponosić. Na takie okoliczności dobrze jest mieć poduszkę finansową, która najlepiej budować właśnie z zysków z najmu.

Badanie lokalnego rynku najmu

Kiedy uświadomimy już sobie, ile to wszystko, naprawdę, kosztuje czas, aby poznać realia naszego lokalnego rynku najmu. Zorientować się z kim konkurujemy, jakie są średnie ceny najmu w naszym mieście. Podczas tej analizy warto zwrócić uwagę na takie parametry jak:

metraż
lokalizacja
standard wykończenia
grupa docelowa na jakiej nam zależy

Niezależnie od tego, jak duże koszty ponosimy, cena czynszu najmu musi być adekwatna do naszej nieruchomości i realiów rynkowych.

Odpowiedź na pytanie: Czy mogę na tym zarobić?

Kiedy mamy za sobą dwa pierwsze kroki można zmierzyć się z pytaniem: czy mogę na tym zarobić?
Jeśli mieszkanie ma wolną hipotekę, jest świeżo po remoncie i praktycznie od ręki nadaje się do wynajęcia, to po uwzględnieniu niezbędnych kosztów może przynieść dochód. Oczywiście w ramach widełek cenowych właściwych dla lokalnego rynku najmu. Wtedy do kategorii kosztów należy dodać podatek.

Bywają jednak sytuację, kiedy traktujemy mieszkanie jako wieloletnią inwestycję, a jego zadaniem jest jedynie pokrywanie kosztów. Najczęściej dotyczy to mieszkań kupionych na kredyt. Wtedy należy uznać, że wyjście na zero jest rozwiązaniem optymalnym, a wszelkie nadwyżki finansowe to miły bonus.

Podsumowanie

Gdyby Wanda podeszła do kwestii czynszu najmu wolniej i bardziej skrupulatnie dowiedziałaby się, że chcąc szybko przyciągnąć potencjalnych najemców, zaniżyła cenę w stosunku do walorów swojego mieszkania. A lwią część dochodu z najmu zjadają niedoszacowane koszty. Nie tylko Wanda wpadła w tę pułapkę. Właściwe oszacowanie kosztów czynszu najmu wymaga rozległej wiedzy i doświadczenia. Jednak orientacja w rynku nieruchomości jest niezwykle czasochłonna, dlatego warto powierzyć tę kwestię specjalistom. Nikt nie zna się lepiej na tych sprawach od agentów nieruchomości. Współpraca ze sprawdzoną agencją zaoszczędzi Ci pieniędzy, trudu i rozczarowań.

Dysponujesz mieszkaniem lub domem do wynajęcia?
Skontaktuje się z nami. Pomożemy Ci bezpiecznie i w dobrych warunkach wynająć.

5 rzeczy, którymi zaskoczy Cię wynajem mieszkania

Posted on 18 lutego 2022 | by Marek Kloc

Kiedy Tomek i Krystyna odziedziczyli mieszkanie po ciotecznej babce Tomka, mieli poczucie, że los się do nich uśmiechnął.

Pomyśl, co to będzie za życie! – cieszyła się Krysia – Tylko znaleźć najemcę i pieniądze będę płynąc same!
Taka dodatkowa pensja, tylko bez wysiłku – wtórował jej Tomek.

Podczas krótkiego urlopu uprzątnęli i odświeżyli mieszkanie. Dodali ogłoszenia na otodom i OLX, odbyli szereg spotkań z potencjalnymi klientami i w końcu udało im się podpisać umowę najmu. Nie był to dla nich łatwy okres: sprzątanie i malowanie pod presją czasu. Dziesiątki rozmów telefonicznych, ciągłe powtarzanie tego samego, odpowiadanie na powtarzające się pytania. Spotkanie goniące spotkanie, napięcie związane z nieustannym wywieraniem dobrego wrażenia. I zastanawianiem się czy uda się wynająć, mocno ich zmęczyły, ale na horyzoncie widać już było nagrodę za trudy: bezobsługowy dopływ żywej gotówki!

Od tamtej chwili minęły dwa lata. Teraz Krysia i Tomek nie mówią o najmie tak entuzjastycznie:

Wiesz nie mogę uwierzyć, że byliśmy tacy naiwni…- mówi Krysia
“Dodatkowa pensja bez wysiłku” dobre sobie – z goryczą dodaje Tomek – gdyby ktoś nam na początku powiedział o tych 5 rzeczach…

Umowa najmu

Żadna, nawet najlepiej napisana i najbardziej przekonsultować z prawnikiem, umowa najmu nie zabezpieczy Cię w 100 % przed problemami. Po pierwsze najemcy mieszkań często mają skłonność do nieczytania umów, czytania ich bez zrozumienia, swobodnego interpretowania zapisów ich zapisów, albo wręcz ich ignorowania.

Pamiętasz tych studentów co palili w mieszkaniu mimo zakazu w umowie i trzymali worki ze śmieciami na klatce choć spółdzielnia nie pozwala, a przecież regulamin był załącznikiem – pyta Tomek
Ba, czy pamiętam? Dwa tygodnie nie mogłam mieszkania wywietrzyć, a co się nasłuchałam od tej babki z administracji – Krysia wzdycha ciężko na samo wspomnienie.

Po drugie, zapisy umowy są bardzo trudne do wyegzekwowania. Nikt nie będzie codziennie wpadał do lokatorów i ich kontrolował. Oczywiście w przypadku uchybień większego kalibru typu: zniszczenie mienia, zaległość z płatnościami czy zerwanie umowy czasowej bez uregulowania płatności, możemy dochodzić naszych praw na drodze sądowej. Jest to długa i kosztowna droga, na którą nie wchodzimy, bo najtrudniej ją zacząć. Pozew sądowy musi być doręczony drogą pocztową za pokwitowaniem, a lokator, z którym rozstaliśmy się w złości, raczej nie zostawia nam swojego następnego adresu.

Użytkowanie lokalu

Jak nam na studiach na wykładzie profesor powiedział, że jakiś filozof mówił, że prawo użytkowania jest ważniejsze od prawa posiadania, to strasznie się z tego śmiałam. Ale jak mnie ten rudy wąsacz trzymał na wycieraczce, to już mi się to nie wydawało takie zabawne – z rozżaleniem wspomina Krysia.

Na czas trwania umowy najmu prawo najemcy do użytkowania lokalu rzeczywiście ma pierwszeństwo przed naszym prawem do jego posiadania. Oznacza to, że w żadnym wypadku nie możemy wchodzić do mieszkania pod nieobecność lokatorów, wizytę celem okazania lokalu musimy umówić, najlepiej z minimum 24 – godzinnym wyprzedzeniem, a jeśli lokator nie zechce nas wpuścić, a takie przypadki do rzadkich nie należą, właściwie nic nie możemy z tym zrobić.

Naruszenie miru domowego najemcy

A pamiętasz jak nam Zdzichu mówił, że on to by załatwił, policje by wezwał, rach ciach i pozamiatane? – z przekąsem pyta Tomek
Jasne, że pamiętam. Toby się Zdzichu zdziwił!

Oj zdziwiłby się Zdzichu! Podpisując umowę najmu mieszkania przekazujemy najemcy prawo do decydowania kogo chce, a kogo nie chce u siebie gościć. Wszelkie próby siłowego wdarcia się do lokalu lub wezwanie na interwencję policji mogą skończyć się dla właścicieli zarzutami naruszenia miru domowego, co reguluje artykuł 193 Kodeksu Karnego.

Odcięcie mediów w mieszkaniu najemcy

Albo ten plan Zdzicha, żeby Iksińską wykurzyć odcinając prąd, pamiętasz?
Pamiętam, Tomeczku, pamiętam. A tego rachunku za prąd, co go nabiła to do śmierci nie zapomnę…

Często bywa tak, że najemcy opłacają czynsz najmu lokalu, ale zalegają z opłatami za media. Optymalnym rozwiązaniem byłoby przeniesienie na najemcę liczników, jednak rzadko się to udaje, a przy częstej zmianie lokatorów jest po prostu uciążliwe. W sytuacji, gdy liczniki za zużywany prąd i gaz biją, rachunki rosną, a nasz najemca ani myśli ich regulować, kusi, żeby nie płacić dostawcom mediów i nie przejmować się blokadą liczników.

Jednak nie tędy droga. Lokal mieszkalny to dobro szczególne, bo zaspokaja potrzeby mieszkaniowe. Nikt nie musi mieć internetu w telefonie, nie płacisz, odcinamy Ci dostęp. Ale spanie pod gołym niebem w listopadzie to już inna sprawa. Dlatego lokatorów chroni ustawa o prawach lokatorskich na mocy, której właściciel który odetnie lokatorom media może być pozbawiony wolności do lat 3. Płacz i płać, nie ma na to rady.

Rozliczenie kaucji w ostatnim czynszu

Jedno Ci powiem, już nigdy, przenigdy nie zgodzę się na rozliczenie kaucji w czynszu! No nie mogę odżałować tej pięknej kanapy! – chlipie Krystyna
Święte słowa, Krysiu, święte słowa…

Kaucje pobieramy na poczet zabezpieczenia ewentualnych strat i roszczeń. Dobrą praktyką jest pobieranie kaucji w wysokości kilkukrotności czynszu najmu, jest to jednak w naszych warunkach rynkowych trudne do zrealizowania. Za ostatni miesiąc należy się właścicielowi czynsz jak za każdy inny. Kaucja na pokryć ewentualne zniszczenia w mieszkaniu, a te potrafią być niemałe, oraz zaległe rachunki, spływające z opóźnieniem. Godząc się na rozliczenie kaucji w ostatnim czynszu ryzykujemy ponoszenie strat finansowych.

Podsumowanie

Powiem Ci, że ten najem to jednak ciężki kawałek chleba – mówi Tomek, a Krysia kiwa tylko głową.

Prowadzenie najmu mieszkania rzeczywiście była trudne i kłopotliwe. Z drugiej jednak strony jest to dobra długofalowa inwestycja. W dzisiejszych czasach posiadanie dodatkowej nieruchomości jest wartością nie do przecenienia. Prowadzenie spraw najmu swojego mieszkania warto powierzyć specjalistom. Agenci nieruchomości mają ogromne doświadczenie i wszelkie narzędzia do wybrania najbardziej odpowiedniego najemcy. Bazy nierzetelnych najemców, umiejętność prowadzenia szczegółowego wywiadu i czytania między wierszami. Współpraca z agencja nieruchomosci pozwoli Ci cieszyć się dodatkowym dochodem, a jednocześnie spać spokojnie.

Dysponujesz mieszkaniem, domem do wynajęcie?

Pomożemy Ci bezpiecznie i na dobrych warunkach wynająć.

Mniej mieszkań studenckich

Posted on 25 kwietnia 2021 | by Marek Kloc

Lublin: Mniej mieszkań studenckich, a więcej pokoi robotniczych. Wynajmujący radzą sobie z pandemią.

Mieszkania studenckie przekształciły się w mieszkania, czy też pokoje robotnicze. Tak właściciele nieruchomości w Lublinie radzą sobie z tym, że od ponad roku w naszym mieście prawie nie ma studentów, a tym samym też chętnych na wynajem.

#roztoczanskieNieruchomosci #marekkkloc #RadioEska #Najem #MieszkaniaLublin

Skąd pomysł na biuro nieruchomości w Zwierzyńcu?

Posted on 5 marca 2021 | by Marek Kloc

W branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami łącznie jesteśmy ponad 30 lat. Ania ponad 20 lat, a Marek ponad 10 lat.

Do tej pory Ania pracowała na terenie Zamościa i powiatu zamojskiego prowadząc biuro Madiator-dom skutecznie realizując tysiące transakcji.

Marek rozpoczął swoją działalność na terenie Lublina, następnie otworzył biuro w Łęcznej, Włodawie. Stworzył markę Mark Property na następnie Marek Kloc, Nowoczesny Pośrednik.

„W jednej z naszych rozmów pojawił się temat nieruchomości na Roztoczu. Zrobiliśmy analizę rynku. Dowiedzieliśmy się, że jest na nim miejsce na biuro nieruchomości. Zdecydowaliśmy się oprócz aktualnie prowadzonych swoich biur, otworzyć wspólne biuro pod nowa marka Roztoczańskie Nieruchomości.”

Pośredniczymy w obrocie nieruchomościami oraz zarządzamy apartamentami, pensjonatami pod wynajem.

Na siedzibę biura wybraliśmy Zwierzyniec, miejscowość wybitnie turystyczna, klimatyczna. Czysta ekologicznie, która osobiście nas urzekła.

Obszar jaki obsługujemy to całe roztocze. Miasta takie jak: Kraśnik, Janów Lubelski, Frampol, Biłgoraj, Zwierzyniec, Zamość, Tomaszów Lubelski, Krasnobród, Narol i okolice tych miast.

Oczywiście Zamość, Lublin, Łęczna, Włodawa nadal są obsługiwane przez nas.

Nasze oferty możecie zobaczyć na roztoczanskie-nieruchomości.pl.

Świadczymy również usługę zakupu nieruchomości pod oczekiwania klienta.

Pracujemy tylko na podstawie umowy współpracy. Reprezentujemy tylko stronę zlecająca i z nią rozliczamy się za naszą pracę.

Ania i Marek.

Zapraszamy do współpracy.

#PoznajNas #RoztoczańskieNieruchomości #MediatorDom Anna Stojko #NowoczesnyPośrednik #MarekKloc